오피스 ‘셰어딜’ 뜬다…펀드 그대…

오피스 ‘셰어딜’ 뜬다…펀드 그대로 둔채 지분만 매각

빌딩매매

외국계 등 기관투자자 간 셰어딜 방식 증가
부동산 취득세 면제로 매각차익 확대 장점
외국인 간 거래, 탈세 등 시장 왜곡 부작용도

[e대한경제=김민수 기자]오피스 빌딩을 ‘셰어딜(Share deal)’ 형태로 매각하는 사례가 늘고 있다. 셰어딜은 빌딩을 소유한 자산운용사의 부동산펀드는 그대로 둔채 지분만 매각하는 형태로, 매각차익을 극대화하는 차원에서 활용되고 있다.

다만 셰어딜이 일반화될 경우 주로 외국계 투자자 간의 거래, 탈세, 오피스 시장 왜곡 등의 부작용이 발생할 수 있다는 우려가 나온다.

27일 투자은행(IB) 업계에 따르면 기관투자자 간 오피스 빌딩을 셰어딜 방식으로 매각하는 사례가 많아졌다.

서울 강남구청역 사거리에 위치한 ‘더피나클타워’의 경우 지난해 9월 홍콩계 사모펀드 퍼시픽얼라이언스그룹(PAG)에서 싱가포르 메이플트리 인베스트먼트로 주인이 바뀌었다.

더피나클타워는 셰어딜 방식으로 거래됐는데, 이지스자산운용이 보유한 부동산펀드는 그대로 유지되고 수익권자만 메이플트리 인베스트먼트로 바뀐 것이다.

서울 인사동의 이비스 앰베서더 호텔(IBIS)도 리치몬드자산운용의 부동산펀드는 그대로 둔채 수익권자가 교직원공제회에서 싱가포르 아쎈다스 호스피탈리티 트러스트로 변경됐다.

한국투자신탁운용이 운용하는 명동 홀리데이인익스프레스 호텔 펀드 수익권자는 군인공제회에서 싱가포르 트레블로지 호텔스로, 이지스자산운용이 운용하는 광화문 트윈트리빌딩 펀드 수익권자는 국민연금에서 AEW캐피탈로 바뀌었다.

이런 셰어딜 방식은 주로 외국계 투자자가 선호한다. 통상 국내 연기금은 자산운용사가 거래 상대방과 직접 매매계약을 체결하는 ‘에셋딜’로 내부 의사결정없이 매각대금만 수취하는 것을 선호해왔으나, 최근 매각차익을 기대하기 어려운 일부 오피스 매각에 셰어딜을 활용하고 있다.

일각에서는 셰어딜 사례가 일반화될 경우 오피스 시장 왜곡과 탈세 등의 부작용을 가져올 수 있다고 우려한다.

IB업계 관계자는 “셰어딜 방식이 일반화될수록 외국계 투자자들의 절세 효과를 이용한 공격적인 입찰 참여 가능성이 높아지고 향후에는 외국계 투자자들끼리 거래할 가능성이 점점 높아질 수 있다”며 “결국 국내 투자자들의 입지가 더욱 좁아질 수 있다”고 지적했다.

이어 이 관계자는 “부동산펀드는 그대로 두고 여기에 출자한 실제 수익권자만 바뀐다는 점에서 펀드를 운용하는 자산운용사들이 기관투자자에 셰어딜을 부추기는 측면도 있다”며 “셰어딜의 경우 부동산취득세 4.6%가 면제되기 때문에 정부의 세수 확보에도 부담이 될 수 있다”고 말했다.

셰어딜 방식은 매각자문사를 직접 선정한 매도자(자산운용사)가 직접 입찰에 참여하는 등 오피스 빌딩 매각과정에서 불공정성 시비도 불러왔다. 분당 퍼스트타워, 판교 H스퀘어 등이 최근 셰어딜 방식으로 매각하면서 매도자와 매수자가 같은 일이 벌어졌다.

또 다른 IB업계 관계자는 “셰어딜도 매각과정의 하나의 방식으로 충분히 활용될 수 있다”면서도 “다만 매도자와 매수자가 같은 경우나 국내 투자자의 입지 축소 등 시장에서 우려하는 부분도 적지 않다”고 말했다.

e대한경제 (dnews.co.kr)

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