KT 용산지사, 입지 '최적'인데 임차는 '…

KT 용산지사, 입지 '최적'인데 임차는 '난제'

빌딩매매

KT가 손자회사 KT AMC를 통해 매각 준비중인 용산지사가 내주 입찰에 들어간다. 용산구 한강로에 있어 입지상 최적으로 분류되고 있지만 연말이면 KT와 맺은 임대차 계약이 종료되는 점이 부담으로 지적된다.

시장에선 건물을 완전히 부수고 새로 개발하지 않는 이상 인수 후 반년 안에 신규 임차인을 구해야 할 것으로 내다봤다.

23일 관련 업계에 따르면 KT AMC는 내주 KT용산 입찰을 위해 잠재 원매자를 대상으로 투자설명서를 배포했다. 앞서 CBRE 코리아를 단독 매각자문사로 선정했다. 하반기에 딜을 마무리짓는 것을 목표로 하고 있다.

원매자들은 입찰이 마무리된 KT노량진을 개발 용도로 들여다 본 것과 달리 KT용산의 경우 개발과 함께 당분간 오피스 임대차 목적으로 운영하는 방안도 함께 고려하고 있는 것으로 알려졌다.

KT용산은 서울시 용산구 한강로2가 일대에 있어 입지가 탁월한 강점이 있다. 서울 중심지로 중심업무권역(CBD), 강남업무권역(GBD), 여의도업무권역(YBD) 어디와도 접근성이 우수한 편이다. 아모레퍼시픽, LG유플러스 본사를 비롯한 업무타운이 형성돼 있다.

용산 일대 개발계획이 집중돼 있어 비즈니스 중심지로 기대감도 크다. 인접지역에서 용산 민족공원이 2027년 서울숲(35만평)의 2배 이상 규모인 약 303만㎡ 면적으로 완공될 예정이다. 용산 정비창 부지도 51만㎡ 면적으로 주거기능을 강화한 업무 중심지로 들어선다. 용산 혁신지구와 용산 철도병원 부지도 개발이 진행중이다.

입지상 나무랄데 없는 강점을 지녔지만 임대차 문제는 풀어야 할 과제다. 현재 임차인 KT는 2011년 건물에 입주한지 10년째인 올해 12월에 임대차 기간이 끝난다. 임대보증금은 77억원으로 월 임대료 8억원 가량을 냈다.

당장 디벨로퍼 목적으로 개발하지 않는 이상 건물은 인수 후 반년 안에 임차인을 확보해야 해 일정이 타이트할 것으로 보인다. 운용업계에선 임차인을 제때 구하는데 시간이 걸릴수록 수익률에 영향을 주기 때문에 어느 정도 윤곽을 가지고 입찰에 참여할 것으로 내다봤다.

건물 연식을 감안할 때 개발 관점에서 매물을 바라볼 가능성도 있다. KT용산은 2005년 준공돼 연식이 있는 편이다. 지하 4층, 지상 20층으로 구성돼 있다. 용적률이 800%에 달해 추가로 늘리기 어려울 것이라는 지적이 있지만 최근 규제 완화 기대감을 감안하면 확대 여지도 있다.

KT용산 부지는 2378㎡로 장부가는 617억원에 불과한 편이다. 2020년 6월 감사보고서상 공시지가는 581억원이었다.

KT는 손자회사 KT AMC를 통한 지사 매각을 올해 마무리할 계획이다. 유동화 대상인 28개 지사 가운데 25개를 팔았고 용산지사와 노량진지사의 매각이 진행중이다. 남은 신촌지사가 역세권 활성화 사업 시범대상지로 선정된 점을 감안하면 사실상 이번 매각을 끝으로 유휴부지가 모두 청산되는 셈이다.

KT가 유휴 부동산 매각을 기반으로 부동산사업에 나선 것은 2011년부터다. 2010년 이석채 당시 KT회장이 '탈통신'을 내세우면서 부동산개발회사 KT에스테이트를 설립했다.

이듬해 KT에스테이트가 부동산자산관리 자회사로 KT AMC를 세웠다. KT에스테이트가 100% 지분을 보유한 최대주주다. KT AMC는 전국 각지에 퍼져 있는 지사와 빌딩을 매각해왔다. 기술 발달로 유선통신망이 광대역화되면서 통신사업에 필요한 부동산 규모가 줄었다.

시장 관계자는 "용산지사 위치는 최적화돼 있지만 용적률을 더 늘리기 어려울 것으로 보여 오피스 관점에서 접근하고 있다"며 "임차인 해결이 걸려 있어 쉬운 딜은 아니다"고 설명했다.

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