'비싸게 살라' 높아지는 운용부담

물류창고매매,물류센타매매

여기저기서 물류센터가 지어지고 있다. 물류센터 매입을 위한 대규모 펀드들이 조성되는 가운데 일부 지역은 공급과잉이 우려된다는 목소리가 나온다. 이는 자산운용사에게도 투자 부담 요인이다.

올해 1분기 인천 영종동 항공물류센터 창고동 제1동, 시흥 로지스코 시흥 물류센터가 준공을 완료했다. 연내 경기권 내 11곳에서도 물류센터 완공을 앞두고 있다. 연내 완공 예정 물류센터는 ▲용인 기흥물류센터 ▲용인 고안리 주식회사엘투로지스틱스 물류창고 A동 ▲이천 고백리 물류센터 ▲인천 현산 물류센터 ▲안성 일죽 로지스틱스파크 ▲이천 SK네트웍스 물류센터 ▲인천 남청라 복합물류단지 ▲인천 항동7가 95-4 창고시설 ▲광주 오포물류단지B2창고시설 ▲인천항동 티제이물류센터이다. 올해에만 인천 5곳, 이천 3곳, 용인 2곳, 시흥·안성·광구 각 1곳에 물류센터가 공급된다.

전문가들은 경기권 내 상대적으로 가격이 낮은 지역을 중심으로 물류센터의 공급이 이어지며 최근 인천과 이천 지역 일부에서 공급과잉이 우려되는 현상이 나타나고 있다고 지적했다. 다만 전문가들은 "특정 지역의 경우 면적당 물류센터 공급이 과도한 곳이 있긴 하지만 시설별로 규모나 특성, 사용 목적 등이 달라 한 지역을 놓고 공급과잉이라는 표현을 쓰는 것은 부적절하다"고 설명했다.

여전히 전문가들은 저온물류센터와 복합물류센터의 공급은 부족해 단기적으로는 물류센터의 성장은 이어질 것으로 예상했다. 이지스자산운용 리서치센터는 물류센터 수요를 감안하면 2025년까지 국내 이커머스 관련 물류센터는 올해 신규 공급량을 제외하고 총 약 180만평의 공급이 필요하며 약 4년간 연평균 40만~50만평의 공급이 이뤄져야 한다고 내다봤다.

물류센터 수요 증가에 공실률도 역대 최저치를 기록하고 있다. 글로벌 부동산회사인 존스랑라살(JLL)의 리서치보고서에 따르면 수도권A급 물류센터의 1분기 공실률은 지난 분기 대비 42bps 하락한 3.4%로 자연공실률을 크게 하회하는 수치를 보였다. 최저 공실률로 인해 명목임대료가 이전 분기보다 0.6% 상승해 평당 3만2100원을 기록했다. 이지스자산운용의 분석에 따르면 지난해 경기 물류센터의 평균 임대료는 평당 3만6200원, 인천은 3만3500원으로 확인됐다.

특히 코로나19와 1인가구 증가에 따른 HMR(가정간편식)시장 성장으로 저온 물류센터에 대한 수요가 높아지며 임대료가 크게 상승했다. 글로벌 부동산 리서치 회사 세빌스는 저온 물류센터는 상온대비 평당 임대료가 1.6배 높다고 분석했다. 김포, 인천, 광주, 용인지역의 저온 물류센터 임대료는 상온 대비 1.5~2.4배 높았다. 높은 임대료에 물류센터에 투자하는 리츠의 배당수익률은 지난해 하반기 평균 수준을 벗어나 큰 폭으로 성장하는 모습을 보였다.

자산운용사 입장에서도 치솟는 매매가격과 임대료는 부담이 될 수 있다. 관련 펀드들이 최소 5~7년간 폐쇄형으로 운용되는 만큼 매매가격과 임대수익은 운용에 있어 주요한 변수다. 이지스자산운용(IGIS) 리서치센터의 보고서에 따르면 10년전과 비교해 지난해 상업용 부동산 매매가격 중 리테일은 1.46배, 오피스는 1.58배, 물류는 1.67배 증가했다. 2019년과 비교해 1년 사이 물류 매매 가격은 11.7% 상승했다. 특히 1만평 이상인 프리미엄급 물류의 자산가치 상승폭이 더 가팔라 연평균 약 18% 수준의 자산가치 상승이 있었다. 운용사간 경쟁이 치열해 지며 최근 C운용사는 운용보수를 낮추기도 했다. 매입가가 늘어나면서 리츠 조성에 부담이 돼 편입이 쉽지 않다는 반응도 있다.

운용업계 한 관계자는 "지금 저온 물류센터의 공급이 이어지고 있는데 코로나19 종식이후 배송 물량이 줄어들면 여기저기서 공실이 발생하기 시작한다"며 "물류센터는 특성상 한번 짓고 나면 다른 시설로 용도 변경이 쉽지 않아 공실률 증가와 동시에 재무적 리스크가 높아질 수 있다"고 설명했다.

특히 입지가 좋지 않고 노후된 중소형 물류센터는 다른 자산으로의 전환이나 대체 임차인을 구하는 것이 어렵기 때문에 가격이 급격히 하락할 여지가 있다는 분석이다. 전문가들은 교통비용이 적은 대도시 주변에 위치하거나 대형규모의 물류센터, 최첨단 설비 스펙을 갖춘 물류센터를 확보해야 한다고 조언했다.

공모형 물류펀드나 리츠를 이용해 일반 투자자들도 물류센터 투자에 합류할 수 있다. 다만 라진성 KTB증권 연구원은 "물류센터는 케이스별로 임대료, 가격, 자산가치가 달라 일괄되게 판단할 수 없다"며 "운용사들도 건별로 세세하게 파악해 투자하는 것으로 알고 있으나 일반 투자자들이 판단하기는 어려운 부분이 있을 것"이라고 말했다.

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