명도소송절차, 가볍게 보다가 큰 코 …

명도소송절차, 가볍게 보다가 큰 코 다칠 수 있어… 변호사의 조력 필요

계약갱신청구권을 골자로 하는 주택임대차보호법이 본격적으로 시행되면서 세입자와 집주인 사이의 갈등이 증폭되고 있다. 세입자는 ‘계약갱신청구권’을 사용해 현재의 거주 상태를 유지하고 싶어 하지만 집주인은 ‘실거주’를 내세워 건물의 점유를 회복하려는 것이다.

이렇듯 부동산의 점유 문제를 둘러싼 갈등이 일어났을 때, 집주인은 명도소송을 통해 자신의 권리를 보호받을 수 있다. 명도소송은 주택 등 부동산을 세입자가 불법적으로 점유하고 있을 때 집주인이 부동산을 점유할 수 있도록 넘겨달라고 제기하는 소송이다. 일반적으로 점유이전금지가처분이나 처분금지가처분 등의 보전처분과 함께 진행한다.

명도소송절차 자체는 그리 복잡하지 않다. 집주인이 여러 사유로 인해 세입자의 퇴거를 요구했으나 세입자가 이에 불응하면 집주인이 명도소송을 제기할 수 있다. 단, 이미 임대 계약이 해지된 상태임에도 불구하고 세입자가 불법적으로 부동산을 점거하고 있음을 입증하기 위해서는 객관적인 증거가 다수 필요하므로 이에 대해 철저히 준비해야 한다.

예를 들어 계약 만료 시점이 다가오고 있는 상황에서 계약을 해지하고자 하는 집주인은 임대차계약이 만료되기 6개월~1개월 전에는 계약해지에 대한 통고를 해야 한다. 만일 이 시기에 아무도 계약해지 통고를 하지 않으면 묵시적 갱신이 되어 버리고 세입자는 최소한 주택 2년, 상가 1년의추가 계약 기간을 주장할 수 있기 때문이다. 명도소송에서는 계약해지 의사를 통보했다는 문자 내역이나 내용증명과 같은 증거가 필요하기 때문에 이 점을 염두에 두고 통고해야 한다.

세입자가 계약갱신청구권을 사용한다 하더라도 집주인 본인이나 직계존속, 직계비속이 실거주하고자 한다면 이를 거절하고 퇴거를 요청할 수 있다. 또한 세입자가 월세를 2기분 이상 연체하거나 주택의 원래 용도가 아닌 불법 영업장으로 임차한 경우, 집주인의 동의 없이 다른 사람에게 주택을 전대하여 수익을 얻은 경우 등 다양한 상황에서 계약갱신 요청을 수용하지 않고 퇴거를 요구할 수 있다.

법무법인YK 부동산건설센터 이민우 부동산전문변호사는 “증거가 확실하게 준비되어 있다면 명도소송절차 자체는 그리 복잡하거나 어렵지 않다. 다만 사안에 따라 주택임대차보호법이나 상가임대차보호법, 도시정비법, 집합건물법 등 적용되는 법령이 다양하고 그 안에서 보장하는 세입자의 권리를 침해하지 않으려면 보다 전문적인 검토가 필요하다”고 설명했다.

이어 이민우 부동산전문변호사는 “이러한 법령은 워낙 자주 개정되기 때문에 예전 법리가 단 1년만에 쓸모 없어지는 경우도 적지 않다. 따라서 변호사의 도움을 받아 최신 판례의 태도를 정확하게 파악하고 이에 따라 자신의 입장을 적극적으로 피력하여 세입자 측의 주장을 타개해 나갈 필요가 있다. 최대한 신속하게 명도소송절차를 진행하고자 한다면 부동산전문변호사와 함께 하기 바란다”고 전했다.

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