물류21포럼(회장 윤의식)는 지난 4월 10일 ‘과열된 국내 물류부동산의 버블과 현 좌표는?‘이라는 주제로 온라인 세미나를 진행했다.
물류21포럼 회원 및 회원사 직원들을 대상으로 한국물류연구원 회의실에서 온라인으로 진행된 이번 세미나는 물류산업에서 가장 뜨겁게 이슈가 되고 있는 물류 부동산 분야의 최고 전문가인 김태석 ㈜한국물류개발컨설팅 대표의 재능기부로 진행되었다.
물류21포럼은 포럼의 2021년 키워드인 ‘Doing Good Together’를 위해 코로나 팬더믹 시대에도 열정을 갖고 줌(Zoom)을 통하여 비대면 온라인으로 진행해왔다.
이날 발표 내용을 정리했다.
◈ 물류부동산 시장 현황
물류센터 개발가능 부지 고갈
물류센터로 개발 가능한 주요 용도지역을 보면 도시지역의 자연녹지 지역, 일반공업 지역, 준공업 지역과 비도시 지역의 계획관리 지역 등이 있다. 수도권 지역의 경우 물류거점과 입지를 고려할 때 대부분의 토지가 이미 소진되었으며, 현재는 일부 비도시지역의 입지가 양호하지 않은 곳에만 남아 있다. 또한, 과열된 환경에서 개발가능 토지의 부족으로 한정된 토지에 다수의 수요자가 집중되어 과도한 지가로 인해 출혈 경쟁이 매우 심각하다.
지자체 규제 강화와 민원 제기
지자체별로 10호 이상 주거 밀집 지역에서 일정거리 이격(용인 200m, 이천 100m, 여주 150m)하도록 하는 규제와 산지법(경사도, 표고)을 강화하고 있다. 게다가 물류센터가 대형차량의 통행 등 주민들에게 불편을 주는 혐오시설로 인식되어 인허가가 난 토지에서조차 민원이 발생, 사업추진에 어려움을 겪고 있는 것이 사실이다.
물류센터 개발시장 과열
대략 2000년 중반을 기준으로 이전에는 시행사가 물류센터 개발을 주도하여 PF단계를 거쳐 건축 준공 전·후에 투자사에게 넘겨주는 금융구조로 진행하였으나, 최근에는 시행사, 시공사, 투자자(기관, 개인 등), 화주 등이 개발 주체가 되는 등 다양한 개발형태로 적극적으로 개발사업을 진행하고 있다.
다수 매수자 경쟁구도로 부동산가치 고공
다양한 구조의 투자자가 참여하는 시장구도가 되면서 개발 단계의 전 과정에 투자는 물론, 다수의 매수자가 경쟁함에 따라 물류센터의 부동산 가치는 천정부지로 오르고 있다. 이로 인해 수익률(Cap. Rate)이 매우 낮게 형성되고 있어 사업손익이 늘어나고 있는 만큼 향후 개발 시 냉철한 판단이 요구되고 있다.
◈ 물류부동산 시장 향후 전망
물류센터 개발 공급 전망
현재 공사 진행 중인 물류센터 개발 상황이나 인허가 진행 상황을 고려한 물량 반영 시에 향후 2~3년간은 꾸준하게 신규 물류센터가 신축될 것으로 보이며, 이후에는 신축을 통한 공급은 시장환경을 고려 시 다소 정체될 것으로 예상된다.
기존 물류센터의 리모델링·재건축 활성화
물류센터의 구조와 기능, 그리고 물류의 운영 및 보관 효율성 등, 변화하는 물류환경을 고려할 때 2000년대 이전에 준공되어 노후된 물류센터는 리모델링이나 재건축을 통해 시설과 기능이 개선될 것으로 예상된다. 정부정책으로 진행하고 있는 양재동화물터미널, 서부트럭터미널, 시흥유통상가 등의 도시첨단물류단지, 지하철역 내 유휴공간, 한국도로공사 유휴부지 등 도심지의 공공건물 활용 등에서 사례를 찾을 수 있다.
물류부동산 관리와 운영의 전문화
물류센터가 물류산업의 중요한 한 분야로 자리매김하면서 시설관리 업무, 임대차 업무, 매입매각 업무, 물류시장보고서 업무 등에 전문화된 기업이 다수 생겨났고, 물류산업 플랫폼을 준비하는 기업도 있다. 이들 분야는 향후 물류부동산시장의 중요한 사업 분야로 자리 잡을 것으로 보인다.
최근 쿠팡의 뉴욕증시 상장을 통한 높은 기업가치 평가에서 보듯, 물류부동산은 이미 안정된 수익률 면에서도 양호한 투자처로 입증되고 있다. 투자형태 면에서 보더라도 자산운용사(증권사, 신탁사 등), 부동산투자회사법(리츠) 등을 통해 개발사업이 활발히 전개되고 있다.
이날 세미나에서 물류21포럼 윤의식 회장은 “물류부동산을 단순한 부동산으로 보아서는 안되며, Supply Chain 상의 경쟁력 있는 필수요소로 보다 심도 있는 접근이 필요하다”고 역설하면서 “물류21포럼은 물류SCM 뿐만이 아닌 산업 전반의 이슈가 되는 내용을 포럼 전문가들을 중심으로 연구하고 정리해서 쉼 없는 발표와 토론을 진행할 예정이다.”이라고 덧붙였다.
물류21포럼은 물류 분야 박사급 전문가와 산업계의 CEO급 리더들 절반씩 절묘하게 구성된 물류 비즈니스 포럼으로, 앞으로 산업 전반에 끼칠 영향에 귀추가 주목된다.
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