이스트브릿지가 찾은 부동산 O&M 이도 …

이스트브릿지가 찾은 부동산 O&M 이도 숨은 매력은

부동산 O&M업체 이도 매각이 양해각서(MOU) 체결로 확실시되는 분위기다. 새 주인인 이스트브릿지파트너스(이하 이스트브릿지)에 앞서 맥쿼리자산운용과 콜버그크래비스로버츠(KKR) 등 글로벌 대형 사모펀드 운용사들도 잇따라 이도 인수를 추진했던 만큼 투자업계에서는 투자매력도에 주목하는 분위기다.

20일 투자업계에 따르면 이스트브릿지는 이날 이도와 주식매매계약에 관한 MOU를 체결한다. 이후 몇달 간 상세실사를 거친 후 잔금납입과 함께 딜을 마무리 지을 예정이다.

이도는 맥쿼리자산운용과 경영권 매각을 논의하다 무산된 후 두 달여 만에 이스트브릿지를 신규 투자자로 맞이하게 됐다. 이스트브릿지는 이도의 기존 투자자인 IMM인베스트먼트·도미누스인베스트먼트의 보유지분 전량과 신주 등에 총 2700억원을 투자해 이도의 1대주주에 오를 예정이다.

거래에 앞서 이도의 기업가치는 5000억원 수준으로 평가됐다. 이스트브릿지는 이도가 영위하는 자산 관리 서비스에 높은 가치를 매겼다. 이도는 고객자산을 위탁·운영하는 부동산 O&M 업체지만 환경·인프라·부동산 등 다양한 분야에 종합관리 서비스를 지향하고 있기 때문이다.

특히 부실 자산을 개선해 가치를 높이는 '밸류애드(Value-add)'가 지향점이다. 부실 골프장이나 공실률이 높은 오피스빌딩, 낙후된 폐기물 시설 등에 투자한 뒤 시설을 개선해 가치 상승을 이끄는 투자 방식이다. 최정훈 이도 대표를 주축으로 금융에 대한 이해도가 높은 인력들이 주축이 돼 사업을 이끌고 있다.

최 대표는 MIT에서 부동산금융 석사학위를 취득하고 KTB프라이빗에쿼티(KTB PE)에 재직한 경험이 있어 금융회사와 협업을 통한 관리업무 및 금융설계에 대한 이해도가 높은 것으로 평가받는다. 그간 다수의 재무적투자자(FI)와 파트너십을 맺으며 적극적으로 투자를 유치한 것도 최 대표의 금융업계 경험과 네트워크가 기반이 됐다는 평가다.

이스트브릿지는 이도가 보유한 폐기물 처리업체에도 높은 가치를 매겼다. 폐기물 부문은 최근 투자업계 화두로 떠오른 ESG 투자와 결을 같이 한다는 점에서 투자자들의 러브콜이 쏟아지는 투자처다. 게다가 폐기물 시장은 인허가 사업이기 때문에 높은 진입장벽이 존재하는 만큼 전략적투자자(SI)와 재무적투자자(FI) 모두에게 투자 매력도를 인정 받는다.

실제로 이도의 사업 포트폴리오에서도 환경 부문은 회사의 핵심 고수익 사업으로 꼽힌다. 전체 포트폴리오에서 환경 부문 매출이 차지하는 비중이 26.5%에 달한다. 수익성 측면에서도 매출총이익률이 22%로 양호한 수준이다.

특히 이도의 빠른 성장세를 이끌고 있는 사업 부문은 골프장 위탁이다. 2018년 33억원에 불과했던 골프장 운영 매출액은 1년만에 200억원으로 6배 넘게 증가했다. 같은 기간 적자였던 영업이익은 56억원 흑자로 돌아섰다. 이는 회사 전체 영업이익의 약 35%에 해당하는 규모다.

대표적인 밸류업 사례는 경영난에 빠졌던 충북 '클럽디(CLUBD) 보은'과 익산 '클럽디 금강'이다. 누적된 부실로 정상적 운영이 불가능했던 클럽디 보은과 클럽디 금강은 이도가 운영을 맡은지 1년만에 매출이 각각 109%, 23%씩 뛰었다. 이도는 이밖에 클럽디 속리산과 클럽디 거창도 운영 중이다.

이스트브릿지는 최근 2400억원 규모로 1차 클로징을 마친 3호 블라인드펀드를 활용하는 동시에 일부 자금은 프로젝트펀드를 조성해 조달할 예정이다. 인수금융을 활용할 가능성도 있다.

이스트브릿지는 2011년 임정강 대표가 스틱인베스트먼트에서 나와 설립한 사모펀드로, 소부장(소재·부품·장비) 기업을 비롯해 첨단산업과 소비재 등 다양한 분야에 투자한다. 2017년에 합류한 골드만삭스 출신 최동석 대표가 투자를 총괄하고 있다.

그간 투자한 포트폴리오 기업으로는 네패스, 유지인트, 크루셜텍, 이노메트리, CS베어링 등이 있다. 특히 풍력발전용 부품 제조업체 CS베어링 투자는 이스트브릿지에 높은 수익률을 안겨준 건이다. 2013년 약 150억원을 투자해 4배 이상 수익을 내며 엑시트에 성공했다.

이스트브릿지는 지난해 경쟁입찰을 통해 현대중공업이 인수하게 된 두산인프라코어 인수전에도 전략적투자자(SI)와 컨소시엄을 통해 등장하면서 시장 이목을 끌기도 했다. 최근 글로벌 펀드 어펄마캐피탈과 함께 4000억원 규모 티맵모빌리티 프리IPO 투자에도 참여하는 등 활발한 활동을 이어가고 있다.

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