인창개발, CJ 가양부지 '오피스타운' …

인창개발, CJ 가양부지 '오피스타운' 개발 순항

신축부지매매

부동산 디벨로퍼인 인창개발이 현대건설과 손잡고 추진 중인 CJ 가양동 유휴부지 개발 사업이 순조롭게 진행 중이다. 지난 2월 부지 매입을 마무리한 이후 설계 업계 선정 절차를 밟고 있다. 사업 파트너 선정이 마무리되면 곧바로 인·허가 절차에 착수한다는 계획이다.

29일 부동산업계에 따르면 인창개발은 최근 설계업체를 선정 작업을 진행 중이다. 몇몇 업체를 대상으로 프레젠테이션(PT) 절차까지 마쳤다. 최종 사업 파트너는 내달 중 선정될 예정이다.

설계 파트너 선정이 마무리되면 인창개발이 구상하고 있는 개발 사업의 청사진이 한층 구체화될 것으로 보인다. 인창개발은 CJ 가양동 유휴부지를 활용해 '오피스타운' 조성을 목표로 하고 있다. 그동안 주로 주거시설 중심으로 개발 사업을 벌여왔던 만큼 새로운 도전에 나서는 모양새다.

이는 CJ 가양동 유휴부지 개발에 대한 시장의 예상과는 다른 방향이기도 하다. 앞서 CJ 가양동 부지가 매물로 나왔을 때 시장에선 주거시설을 공급하는 방안을 중심으로 사업 타당성 검토를 했다. 해당 토지가 준공업지역에 속해 있어 온전히 주거시설로 만들기는 어렵다는 제약 조건이 있었지만, 그럼에도 절반은 주거시설을 만들어야 수지타산이 맞다고 봤다.

인창개발이 오피스타운 조성으로 사업 방향을 잡은 것은 가양동 부지의 지리적 이점을 활용하기 위해서다. 가양동 부지는 지하철 9호설 양천향교역과 인접해 있어 교통 여건이 우수하다는 평가를 받고 있다. 인근의 마곡도시개발지구도 가깝다.

인창개발은 설계업체 선정 이후 곧바로 개발사업에 필수조건인 인·허가 작업에 나선다는 계획이다. 인·허가는 '오피스타운'을 청사진으로 내건 만큼 주거시설이 아닌 상업시설 건립을 기반으로 신청할 것으로 예상된다.

부동산업계 관계자는 "주거시설이 아닌만큼 상대적으로 인허가를 빠른 시일 내에 얻어낼 가능성이 있다"며 "늦어도 오는 2021년께 착공에 돌입할 수 있을 것으로 보인다"고 말했다.

인창개발은 현대건설과 컨소시엄을 이뤄 치열한 경쟁을 뚫고 CJ 가양동 유휴부지 매입 인수에 성공했다. 작년 말 진행된 입찰에는 대상산업·포스코건설 컨소시엄, 디에스네트웍스·대우건설, 화이트코리아·GS건설, 신영, 현대엔지니어링 등이 참여했다. 인창개발 컨소시엄은 최고가인 1조500억원을 적어냈다.

현대건설과 인창개발은 과거부터 협력해온 사업 파트너다. 파주 운정지구에 공동주택 2998가구 규모의 '힐스테이트 운정'을 비롯해 '현대지식산업센터 한강미사 1·2차'를 공급해 성공적으로 프로젝트를 마쳤다. 이 같은 인연을 토대로 이번 CJ 가양동 부지 입찰에 컨소시엄을 이뤄 참여했다.

현대건설은 시공뿐만 아니라 조단위의 매입 재원 조달에도 도움을 줬다. 인창개발은 지난 2월말께 매입대금 전액을 치르고 소유권 이전을 마쳤다. 거래금액 1조500억원 전액 브릿지론(bridge loan) 성격의 PF 대출을 통해 마련했다. PF는 현대건설이 지급보증을 하면서 순조롭게 조성됐다.

세부적으로 살펴보면 1조500억원 중 기 납부한 계약금을 제외한 나머지 전액을 대출로 조달했다. 모두 특수목적법인(SPC)를 활용했다. 대출 실행을 위해 설립된 SPC는 비케이가양㈜, 엠에이가양㈜, 와이비가양(유), 클라우드제사차㈜ 등이다. 이들을 통해 조성한 대출은 8925억원이다. 이번에 조달한 자금은 개발에 앞서 부지 매입에만 활용하기 때문에 사실상 브릿지론 성격에 가깝다.

향후 착공에 앞서 본프로젝트 파이낸싱(PF)을 조성할 예정인데, 이를 위해 3000억원에 이르는 추가 대출이 가능하도록 약정을 맺었다. 이에 따라 현대건설이 인창개발에 제공한 지급보증 규모는 1조2000억원 선이다. 이는 자기자본 대비 18.81%에 해당하는 액수다. 이번 대규모 지급보증으로 현대건설의 PF관련 보증한도는 총 2조4180억원 수준으로 종전 대비 2배 가까이 불어났다. 미사용 한도도 5955억원으로 대폭 축소됐다.

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