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더존테크윌, 부동산 주소만 입력하면 ‘상증세법상 평가액 자동산출’ 프로그램 개발

주소기반 부동산평가액 자동비교 서비스 메인화면

상속·증여세 평가액 비교 화면
부동산 소재지 주소만 입력하면 감정가액예상액, 기준시가, 매매사례가액 등을 자동으로 산출하고 비교해서 보여주는 획기적인 프로그램이 개발되어 이목을 끌고 있다.

이른바 ‘주소기반 부동산평가액 자동비교 서비스’가 바로 그것이다.

더존테크윌(대표이사·김진호)에 따르면 ‘양도코리아’는 꼬마빌딩 등의 감정평가에 의한 상속증여세 결정액 이슈와 법정결정기한 이내의 매매가액 등도 시가로 인정됨에 따라 실무상 상증세법상 평가액을 결정하기 점점 어려워지는 상황을 사전에 대비했다.

가장 주목할 만한 부분은 부동산에 대한 감정가액예상액을 확인할 수 있다는 점이다.

기준시가나 유사매매사례가액의 경우, 세무사 공인회계사 등 세무대리인이 세법상 기준에 따라 해당 가액을 산출할 수 있다.

그러나 감정가액예상액의 경우, 감정평가사와 관련된 영역이기 때문에 개별적으로 감정평가법인에 평가의뢰를 하지 않고서는 접근 자체가 쉽지않았던 한계가 있었다.

‘양도코리아’는 이런 부분을 해결하기 위해 국내 유수의 감정평가법인과 업무제휴(MOU)를 맺고, 감정가액예상액까지도 해당 기능에서 확인할 수 있도록 서비스를 제공하고 있다.

김신영 양도코리아 전문상담 세무사는 “물론 실제로 신고시에는 정식감정을 의뢰해서 해당 감정가액을 평가액으로 산정해야 한다”면서 “그러나 꼬마빌딩 증여나 평가기간내 시가로 인정되는 가액이 없는 의뢰가 들어온 경우, 사전에 해당 기능을 통해 세액 비교를 해 본 후 감정평가를 받는 등 어떠한 평가방법이 납세자에게 유리한 것인지에 대한 판단에 큰 도움을 받을 수 있다”고 서비스의 의미를 전했다.

☐ 다음은 김신영 세무사로부터 '상속증여세법상 평가'와 관련하여 이슈가 되는 개정내용을 요약해 봤다. (2019년 개정사항)

김신영 세무사
첫째, 증여재산의 시가 평가기간이 기존의 평가기준일 전후 3개월이었다. 그러나 개정된 내용은 평가기준일 전 6개월에서 후3개월로 평가기간이 3개월 확대됐다.

둘째, 평가기간 경과 후 법정결정기한까지 발생한 매매 등 사례가액의 경우 가격변동의 특별한 사유가 없다고 인정되는 때 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등 가액의 경우에도 시가에 포함시킬 수 있게 됐다.

셋째, 꼬마빌딩 등 비주거용 부동산 및 나대지의 경우 납세자가 기준시가로 평가하여 신고하더라도 시가와의 차이가 큰 경우에는 과세관청이 직접 감정평가를 의뢰하여 상속·증여세를 부과할 수 있게 됐다. 이는 두 번째 개정사항으로 인해 평가기간 경과 후 법정결정기한까지 발생한 감정가액도 시가로 인정받을 수 있는 법적근거가 마련된 셈이다.

평가기간 외의 시가 적용의 경우, 기존에는 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 발생한 매매 등 사례가액의 경우에는 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 적용할 수 있었다. 그러나 이에 더하여 평가기준일 이후부터 법정결정기한까지의 기간 중 발생한 매매 등 사례가액도 시가로 포함시킬 수 있게 됐다.

즉, 평가기간과 관련해 평가기간 내에서 증여세의 경우 평가기준일 전의 기간이 3개월이 추가로 확대됐으며 평가기간 외의 기간 중에서도 기존의 평가기준일 전 2년뿐만 아니라 평가기준일 이후부터 법정결정기한까지의 기간까지 범위가 확대된 것이다.

특히 꼬마빌딩 등 비주거용 부동산이나 나대지의 경우, 보통 매매 사례가액 등 시가가 없다 보니 실무상 기준시가로 평가해 신고하는 경우가 많았다. 이후 평가기간이 넘어서 시가가 나오더라도 이를 다시 시가로 평가할 법적근거가 없었다.

하지만 개정 후에는 납세자가 기준시가로 평가해 신고했더라도 과세관청이 추후 감정을 의뢰해 과세할 수 있게 되었는데 과세관청은 고가의 비주거용 부동산 등에 대해 감정평가를 실시하겠다고만 하였을 뿐 이에 대한 명확한 기준을 제시하지는 않았기 때문에 납세자입장에서는 기준시가로 신고해야할지 감정을 받아서 신고해야 할지에 대한 의사결정이 쉽지 않게 되었다.

따라서 앞으로는 비주거용 부동산 및 나대지에 대한 상속증여세 신고를 할 때 미리 시가평가(예를 들어 감정평가)를 했을 때의 세액과 기준시가로 평가했을 때의 세액을 비교해서 해당 세액 차이가 큰 경우 감정평가를 고려해 보아야하는 상황이 된 것이다.

한편 유사매매사례가액의 경우 평가기준 전 6개월부터 평가기간 내 신고일까지의 가액을 시가로 인정하고 있는데 해당 가액이 시가의 범위에 포함된 이후로 지금까지 실무상 많은 다툼이 있었다. 그나마 2017.3.10. 상속증여분부터 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 기준(5% 기준 등)이 신설되기는 했지만 여전히 유사매매사례가액에 대한 실무상 판단이 까다롭기는 마찬가지이다.

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