교보신탁, 2호 물류리츠로 '안성 삼성…

교보신탁, 2호 물류리츠로 '안성 삼성로지스 센터' 인수

물류창고매매,물류센타매매

지난해 코람코자산신탁이 거래를 추진하다 무산된 안성 '삼성로지스 물류센터'를 교보자산신탁이 리츠를 통해 매입했다. 올들어 성사한 2번째 물류리츠다. 1월에도 인천 CJ대한통운 물류센터를 리츠자산에 추가했는데 포트폴리오에서 물류 비중을 빠르게 확대하는 모습이다.

5일 관련업계에 따르면 교보자산신탁은 경기도 안성시 미양면에 있는 삼성로지스 물류센터에 대해 최근 잔금을 치르고 소유권을 넘겨 받았다. 인수주체로는 리츠를 내세웠다. 1월 매매를 위한 MOU(양해각서)를 체결한지 약 3개월 만의 클로징이다.

리츠 운용기간은 4년으로 잡았으며 매매가는 492억원, 감정평가액(515억원)의 95.53% 수준에서 결정됐다. 이를 포함해 총 534억원 가량을 리츠로 조달했는데 앞서 코람코자산신탁이 예정했던 620억원 규모보다는 상당히 적다. 교보자산신탁은 이중 212억원을 에쿼티로 채우고 314억원은 대출과 임대보증금으로 충당했다.

에쿼티 투자자 모집은 사모 방식으로 이뤄졌다. 212억원 가운데 106억원(1종 종류주)은 신한캐피탈이 20억원을 투자했고 KB증권이 86억원을 잔액 인수했다. 남은 절반인 106억원(보통주)에 대해서는 블라인드 펀드가 투자자로 나섰다. 펀드 명칭은 ‘마스턴핵심가치전문투자형사모부동산투자신탁제1-1호’다.

대출의 경우 선순위 대주인 농협은행으로부터 314억원 전부를 차입했다. 이와 별개로 부가세 34억원을 신한캐피탈이 빌려줬다.

애초 이 물류센터는 코람코자산신탁이 인수하기 위해 지난해 10월 리츠 설립까지 마쳤던 물건이다. 당시 매도 측이 매각을 위해 신탁사와 운용사 등에 접촉한 결과 코람코자산신탁과 거래를 결정했지만 결국 MOU가 해지됐다.

이는 딜 구조를 짜는 과정에서 코람코자산신탁이 인수의사를 철회했기 때문이다. 특정금전신탁으로 자금 조달을 시도했으나 도중에 전략적으로 물러선 것으로 전해졌다. 거래 결렬에 따라 매도인 측은 지난해 연말 즈음 다시 잠재 인수자 물색을 진행했다. 원매자 여럿이 제안서를 낸 결과 교보자산신탁이 협상권을 따냈다는 후문이다.

교보자산신탁은 이번 물류리츠를 포함해 7개의 리츠를 운영하고 있다. 당초 리츠사업에 다소 미온적인 태도였으나 작년 초 교보생명의 100% 자회사로 완전 편입된 것을 계기로 인력을 충원하는 등 리츠사업 확대에 한층 적극적인 모습을 보이고 있다. 작년 말 기준 리츠 수탁자산은 1조779원, 작년 상반기(6644억원)와 비교해 2배 가량 늘었다.

가장 최근 편입된 삼성로지스 물류센터는 연면적 3만 4215㎡에 지하 2층~지상 3층으로 지어졌다. 준공시기는 2018년 9월로 비교적 신축에 속한다. 삼성로지스가 코리아신탁에 담보신탁을 맡겨 지었기 때문에 형식상으로는 코리아신탁이 공사 발주를 진행했다. 이를 윈하이텍이 수주했고 공사대금은 300억원가량이 들었다.

임차 계약건수는 3건이며 삼성SDS가 창고의 30% 정도를 사용한다. 삼덕로지스, EPKL 등 나머지 2개 임차인은 화주기업(고객기업)에 배송이나 보관, 유통가공 등 물류서비스를 대신 제공해주는 3PL(제3자물류)업체다.

남은 임대차 기간의 경우 삼덕로지스와 EPKL 등이 2021년 6~7월, 삼성SDS가 2023년 7~8월까지다. 현재 임대차계약 연장을 협의 중인 것으로 알려졌다

더벨 - 국내 최고 자본시장(Capital Markets) 미디어 (thebell.co.kr)

부동산뉴스