부동산뉴스
국토부 "서울시 공공개발 노후도 기준 60%로 완화"
정부가 도심 공공주택 보급사업의 활성화를 위해 역세권과 빌라촌에 대한 고밀개발 시 노후도 기준을 국토부 고시를 통해 지역별로 차등적용할 수 있도록 하고, 서울시는 시범적으로 60%로 완화하기로 했다. 주민 동의율이 높더라도 노후도 기준을 맞추지 못해 공공개발 대상지에서 제외되는 경우가 많아, 기준을 낮춰줘서 사업 착수율을 높이기 위해서다.
국토교통부는 31일 도심 공공주택 복합개발 사업의 서울 선도사업 후보지 21곳을 공개하면서 노후도 요건 기준을 공개했다. 국토부는 서울시 등과 협의를 통해 이들 사업 중 역세권과 저층주거지 개발 사업을 위한 노후도 요건을 ‘20년 이상 된 건축물 60% 이상’으로 정했다.
이는 일반 재개발사업의 노후도 요건이 20년 넘은 건물, 3분의 2(66.7%) 이상으로 돼 있는 것과 비교하면 완화된 기준이다. 이를 위해 국토부는 고시를 개정할 예정이다. 정부는 이번 개정을 통해 높은 노후도 기준을 충족하지 못해 공공개발에 참여하지 못했던 지역들의 사업 참여를 유도할 수 있을 것으로 전망하고 있다.
국토교통부는 31일 도심 공공주택 복합개발 사업의 서울 선도사업 후보지 21곳을 공개하면서 노후도 요건 기준을 공개했다. 국토부는 서울시 등과 협의를 통해 이들 사업 중 역세권과 저층주거지 개발 사업을 위한 노후도 요건을 ‘20년 이상 된 건축물 60% 이상’으로 정했다.
이는 일반 재개발사업의 노후도 요건이 20년 넘은 건물, 3분의 2(66.7%) 이상으로 돼 있는 것과 비교하면 완화된 기준이다. 이를 위해 국토부는 고시를 개정할 예정이다. 정부는 이번 개정을 통해 높은 노후도 기준을 충족하지 못해 공공개발에 참여하지 못했던 지역들의 사업 참여를 유도할 수 있을 것으로 전망하고 있다.
공공개발은 한국토지주택공사(LH)나 서울주택공사(SH)가 정비사업에 참여해 조합원 물량을 제외한 물량의 최대 50%를 임대주택으로 공급하는 대신, 여러 인센티브를 주는 제도다. 공공개발 지역으로 선정되려면 ▲노후도 비율 ▲주민동의 ▲도로연장률 ▲세대밀도 등의 기준을 충족해야 한다. 특히 사업 후보지를 선정할 때 노후도가 차지하는 점수의 비중이 높아, 노후도 기준 완화를 요구하는 목소리가 많았다.
다만 준공업지역의 경우 별도의 노후도 요건이 정해지지 않았다. 서울시가 현행 규정대로 준공업지역을 관리하면서 정비가 필요한 곳은 부지면적의 60%까지 주택을 짓는다는 방침이다. 국토부는 소규모 재개발 사업의 경우 역세권과 준공업지역과 같은 요건을 적용하되, 면적은 5000㎡ 미만으로 제한하기로 했다. 도시재생에 정비사업을 가미하는 주거재생혁신지구는 도시재생활성화지역 내 노후 건축물이 3분의 2 이상인 곳이 대상이다.
김수상 국토부 주택토지실장은 "노후도는 조금 더 구체적으로 만들어야 될 부분"이라며 "서울시 같은 경우 노후도는 예시적으로 60%를 제시했는데, 다른 광역시들에는 또 다른 기준을 적용해야할 것"이라고 했다. 그는 "시행령에는 이런 부분들을 조금 폭넓게 범위를 정하고, 구체적인 검토 기준은 조금 더 지표화해서 구체화해 나갈 계획"이라고 했다.
아래는 윤성원 국토부 1차관, 김 실장, 김영한 주택정책관(국장), 장우철 주택정책과장과의 일문일답.
-서울주택도시공사(SH)나 한국토지주택공사(LH), 국토부 직원들이 주민들과 협의하고 협상해야 할텐데, 분명 애로사항이 있을걸로 보인다.
(윤 차관) "지금 아마 질문하는 취지는 ‘최근 LH 사태 등으로 인해서 LH나 SH의 활동하는 반경이 아무래도 위축이 될 것 같으니, 이번에 발표한 이런 후보지들의 후속 절차가 제대로 진행될 수 있겠냐’는 걱정의 질문 같다. 앞으로 남아있는 절차는 4월 주민설명회 이후 LH와 SH가 각 지역에 있는 주민들을 직접 재촉해서 7월까지 주민 10%의 동의를 받는 것이다.
저희들이 볼 때는 토지주들에 돌아가는 수익, 지역사회 발전, 대폭 늘어나는 공급 등의 이점이 있다. 이런 식으로 지역사회에 환원할 수 있는 부분이 있다. 지역에 돌아가는 혜택이 너무나 크고 또 집값이 안정될 수 있는 토대가 되기 때문에 이번에 발표드린 효과를 제대로 설명한다면 LH와 SH 직원들을 통해 무난히 진행될 것으로 기대하고 있다."
-이번 사업에 LH를 제외하는 방안을 검토했나.
(김 실장) "LH하고 SH가 동시에 추진을 해야 될 것으로 보여진다. 우려하는 공직자 투기 관련해서는 추후에 이런 일이 없도록 여러 가지 투기 방지대책을 함께 시행하면서 그 부분을 면밀히 보도록 하겠다."
-당정협의에서 나온 LH 택지업무 배제 계획과 2·4 공급대책은 상관없는지.
(장 과장) "2·4대책에 일부 신규 택지도 포함되어 있지만, 2·4대책의 무게중심은 도심 내 새로운 공급모델을 제시했다는 데 의의가 있다. LH 기능 조정 문제라든지 이런 것들은 향후 앞으로 진행될 사업에 대해 적용한다."
-아직까지 주민 10%의 동의도 못 받고 일단 먼저 지자체가 신청을 했다. 또 먼저 주민의견을 물었다가, 정보 유출로 주변 지역으로 투기수요가 몰려갈 수도 있어 딜레마일 것 같다. 그렇다고 아예 묻지 않으면 주민들은 생각도 없는데 지자체가 먼저 신청하는 것이 실효성이 없을 수 있다는 지적도 있는데.
(윤 차관) "주민들 의사와 전혀 관계 없이 구청에서 그냥 제안하는 사업은 아니다. 오랜 기간 민간의 힘으로는 사업이 추진될 수 없는 구역이었지만, 민원도 많고 개발 요구가 많은 지역들이 대상이었다. 오늘 발표한 21곳 후보지가 전혀 주민 의사와 동떨어지게 정부 혼자 덜렁 발표한게 아니라는 점을 확실히 말하겠다."
-여당의 서울시장 후보가 공시가 인상 10% 제한과 공공 ·민간참여형 재건축, 무주택자나 장기 1주택자에 대한 대출 규제 완화도 이야기하고 있는데. 부동산정책을 담당하는 주무부처로서 입장은.
(윤 차관) "선거와 관련해 각 당에서 여러 공약과 의견이 나오기 때문에 오늘 이 자리에서 각 의견에 대해서 가타부타 말하는 것은 바람직하지 않아 보인다. 다만, 정부는 그동안 투기수요 억제와 실수요자 보호 원칙 하에 집값 안정을 위해 노력해 왔다. 그런 맥락에서 본다면 이번에 집값 안정을 위한 대책 이행을 포함해서 정부가 집값 안정에 도움이 된다면 여러 모든 대안들을 열어놓고 고민해야 된다고 본다."
-노후도 기준을 완화했는데.
(김 실장) "노후도는 조금 더 구체적으로 만들어야 할 부분이다. 서울시는 노후도 기준을 예시적으로 60%를 했다. 다만 다른 광역시는 또 다른 기준을 적용해야 할 것 같다. 그래서 시행령에는 이런 부분들을 조금 폭넓게 범위를 정하려고 한다. 구체적인 검토 기준은 조금 더 지표화해서 구체화할 계획이다. 이번 21개 구역도 20년 이상 경과한 건축물이 많아, 노후도 60% 이상인 곳을 우선적으로 선정했다."
-공공이 직접 시행하는 사업은 속도가 가장 중요하다. 이주대책 등 토지주들의 설득과정은.
(김 실장) "주민들의 설득작업은 중요한 부분이고 여러가지 노력을 하겠다. 이주대책 관련해서는 공공임대 물량도 있고 전월세대책으로 한 매입임대, 공공임대 확대 등의 방안이 있다. 일시 이주 후에 향후에 사업이 끝나면 다시 돌아가는 순환개발 방식으로 이주대책을 수립할 계획이다."
-도심공공주택 복합사업과 공공직접시행과의 차이는.
(김 국장) "오늘 발표한 21개는 도심공공주택 복합사업으로 추진된다. 도심공공주택 복합사업은 재개발이나 재건축과 같이 정비사업 구역으로 지정되지 않은 비정비사업 구역에서 정비사업과 유사한 방식으로 주택을 공급하는 것을 말한다. 공공직접시행 정비사업은 재개발·재건축에 적용되는 방식이기 때문에 정비 구역이 지정돼 있는 곳에서 재개발·재건축을 할 때 공공직접시행 정비사업이 적용된다."
-선도사업 우대 조치로 토지주에게 최고수익률을 보장한다고 했다.
(김 국장) "토지주 수익률은 시세 차익, 즉 시세에서 우선 분양가액 뺀 것을 종전 자산가액으로 나눈 것을 토지주의 수익률로 제시했다. 이번에 21개 구역은 용적률, 세대 수 등에 따라 사업성이 달라지지만, 산식에 넣었을 때 민간 재개발을 할때보다 30%포인트(P) 정도의 더 높은 수익률이 나왔다. 2·4대책 발표할 당시에 10%P~30%P의 수익률 향상을 말씀을 드렸다. 올해 선도사업으로 지정이 돼서 지구 지정을 거쳐, 사업이 추진되는 경우 제시했던 기대수익률 중에 최고 수준인 30%P 수준의 수익률 향상을 보장하겠다."
-왜 21개 구역만 발표했나.
(김 국장) "총 접수된 지역은 341곳이다. 지자체에서 접수된 게 288곳이고 오늘 4개 구의 21개 지역을 먼저 발표했다. 4개 구가 제안을 가장 먼저 접수했고, 그간 적극적으로 소통을 해서 협의가 빨리 진행된 곳을 먼저 선정해 발표했다. 나머지 지자체에 대해서도 순차적으로 동일한 방식을 거쳐서 나눠서 발표할 계획이다."
-민간의 참여 가능성은.
(김 실장) "민간이 사업을 제안한 사례는 53곳이 있다. 민간이 제안한 내용에 대해서 공공이 사업을 시행했을 때 어느 정도의 수익률 향상 효과와 사업 가능성이 있는지에 대한 컨설팅을 진행하고 있다. 그 컨설팅 결과를 받아 보고 민간에서 제안한 주체가 공공사업으로 추진해도 좋겠다고 판단되면, 또 발표할 기회를 가질 계획이다."
-국토부가 당초 발표했던 전국 383곳에서 추천받은 후보지가 341곳으로 줄었다.
(김 국장) "우선사업 대상구역은 LH 차원에서 사업성을 분석해서 검토를 한 결과다. 이번에 341곳은 지자체 제안을 포함해서 들어온 부분이고 지자체에서 현장에서 느끼는 개발 압력이라든지, 지자체 차원의 조속한 사업 추진이 필요하다는 판단을 거쳐서 제안을 한 곳이라 수치가 완벽히 일치하지 않다. 실무협의 과정에서 LH가 사전에 검토한 222개 구역과 또 구청에서 희망을 하고 있는 구역들을 상호 비교하고 협의를 하면서 최종적으로 구역을 선정했다."
-지자체별로 숫자를 맞춰 개발지구를 배분할건지.
(김 국장) "기본적으로 구청별로 어느 정도 수준의 안분을 하겠다는 계획은 가지고 있지 않다. 입지가 주택 공급하기에 적합한지, 또 용적률을 충분히 줘서 공유개발을 감당할 수 있는 여력이 되는 곳인지 그런 부분들을 우선적으로 검토했다. 후보지 발굴과 관련해서는 저희가 5월에 주민과 민
다만 준공업지역의 경우 별도의 노후도 요건이 정해지지 않았다. 서울시가 현행 규정대로 준공업지역을 관리하면서 정비가 필요한 곳은 부지면적의 60%까지 주택을 짓는다는 방침이다. 국토부는 소규모 재개발 사업의 경우 역세권과 준공업지역과 같은 요건을 적용하되, 면적은 5000㎡ 미만으로 제한하기로 했다. 도시재생에 정비사업을 가미하는 주거재생혁신지구는 도시재생활성화지역 내 노후 건축물이 3분의 2 이상인 곳이 대상이다.
김수상 국토부 주택토지실장은 "노후도는 조금 더 구체적으로 만들어야 될 부분"이라며 "서울시 같은 경우 노후도는 예시적으로 60%를 제시했는데, 다른 광역시들에는 또 다른 기준을 적용해야할 것"이라고 했다. 그는 "시행령에는 이런 부분들을 조금 폭넓게 범위를 정하고, 구체적인 검토 기준은 조금 더 지표화해서 구체화해 나갈 계획"이라고 했다.
아래는 윤성원 국토부 1차관, 김 실장, 김영한 주택정책관(국장), 장우철 주택정책과장과의 일문일답.
-서울주택도시공사(SH)나 한국토지주택공사(LH), 국토부 직원들이 주민들과 협의하고 협상해야 할텐데, 분명 애로사항이 있을걸로 보인다.
(윤 차관) "지금 아마 질문하는 취지는 ‘최근 LH 사태 등으로 인해서 LH나 SH의 활동하는 반경이 아무래도 위축이 될 것 같으니, 이번에 발표한 이런 후보지들의 후속 절차가 제대로 진행될 수 있겠냐’는 걱정의 질문 같다. 앞으로 남아있는 절차는 4월 주민설명회 이후 LH와 SH가 각 지역에 있는 주민들을 직접 재촉해서 7월까지 주민 10%의 동의를 받는 것이다.
저희들이 볼 때는 토지주들에 돌아가는 수익, 지역사회 발전, 대폭 늘어나는 공급 등의 이점이 있다. 이런 식으로 지역사회에 환원할 수 있는 부분이 있다. 지역에 돌아가는 혜택이 너무나 크고 또 집값이 안정될 수 있는 토대가 되기 때문에 이번에 발표드린 효과를 제대로 설명한다면 LH와 SH 직원들을 통해 무난히 진행될 것으로 기대하고 있다."
-이번 사업에 LH를 제외하는 방안을 검토했나.
(김 실장) "LH하고 SH가 동시에 추진을 해야 될 것으로 보여진다. 우려하는 공직자 투기 관련해서는 추후에 이런 일이 없도록 여러 가지 투기 방지대책을 함께 시행하면서 그 부분을 면밀히 보도록 하겠다."
-당정협의에서 나온 LH 택지업무 배제 계획과 2·4 공급대책은 상관없는지.
(장 과장) "2·4대책에 일부 신규 택지도 포함되어 있지만, 2·4대책의 무게중심은 도심 내 새로운 공급모델을 제시했다는 데 의의가 있다. LH 기능 조정 문제라든지 이런 것들은 향후 앞으로 진행될 사업에 대해 적용한다."
-아직까지 주민 10%의 동의도 못 받고 일단 먼저 지자체가 신청을 했다. 또 먼저 주민의견을 물었다가, 정보 유출로 주변 지역으로 투기수요가 몰려갈 수도 있어 딜레마일 것 같다. 그렇다고 아예 묻지 않으면 주민들은 생각도 없는데 지자체가 먼저 신청하는 것이 실효성이 없을 수 있다는 지적도 있는데.
(윤 차관) "주민들 의사와 전혀 관계 없이 구청에서 그냥 제안하는 사업은 아니다. 오랜 기간 민간의 힘으로는 사업이 추진될 수 없는 구역이었지만, 민원도 많고 개발 요구가 많은 지역들이 대상이었다. 오늘 발표한 21곳 후보지가 전혀 주민 의사와 동떨어지게 정부 혼자 덜렁 발표한게 아니라는 점을 확실히 말하겠다."
-여당의 서울시장 후보가 공시가 인상 10% 제한과 공공 ·민간참여형 재건축, 무주택자나 장기 1주택자에 대한 대출 규제 완화도 이야기하고 있는데. 부동산정책을 담당하는 주무부처로서 입장은.
(윤 차관) "선거와 관련해 각 당에서 여러 공약과 의견이 나오기 때문에 오늘 이 자리에서 각 의견에 대해서 가타부타 말하는 것은 바람직하지 않아 보인다. 다만, 정부는 그동안 투기수요 억제와 실수요자 보호 원칙 하에 집값 안정을 위해 노력해 왔다. 그런 맥락에서 본다면 이번에 집값 안정을 위한 대책 이행을 포함해서 정부가 집값 안정에 도움이 된다면 여러 모든 대안들을 열어놓고 고민해야 된다고 본다."
-노후도 기준을 완화했는데.
(김 실장) "노후도는 조금 더 구체적으로 만들어야 할 부분이다. 서울시는 노후도 기준을 예시적으로 60%를 했다. 다만 다른 광역시는 또 다른 기준을 적용해야 할 것 같다. 그래서 시행령에는 이런 부분들을 조금 폭넓게 범위를 정하려고 한다. 구체적인 검토 기준은 조금 더 지표화해서 구체화할 계획이다. 이번 21개 구역도 20년 이상 경과한 건축물이 많아, 노후도 60% 이상인 곳을 우선적으로 선정했다."
-공공이 직접 시행하는 사업은 속도가 가장 중요하다. 이주대책 등 토지주들의 설득과정은.
(김 실장) "주민들의 설득작업은 중요한 부분이고 여러가지 노력을 하겠다. 이주대책 관련해서는 공공임대 물량도 있고 전월세대책으로 한 매입임대, 공공임대 확대 등의 방안이 있다. 일시 이주 후에 향후에 사업이 끝나면 다시 돌아가는 순환개발 방식으로 이주대책을 수립할 계획이다."
-도심공공주택 복합사업과 공공직접시행과의 차이는.
(김 국장) "오늘 발표한 21개는 도심공공주택 복합사업으로 추진된다. 도심공공주택 복합사업은 재개발이나 재건축과 같이 정비사업 구역으로 지정되지 않은 비정비사업 구역에서 정비사업과 유사한 방식으로 주택을 공급하는 것을 말한다. 공공직접시행 정비사업은 재개발·재건축에 적용되는 방식이기 때문에 정비 구역이 지정돼 있는 곳에서 재개발·재건축을 할 때 공공직접시행 정비사업이 적용된다."
-선도사업 우대 조치로 토지주에게 최고수익률을 보장한다고 했다.
(김 국장) "토지주 수익률은 시세 차익, 즉 시세에서 우선 분양가액 뺀 것을 종전 자산가액으로 나눈 것을 토지주의 수익률로 제시했다. 이번에 21개 구역은 용적률, 세대 수 등에 따라 사업성이 달라지지만, 산식에 넣었을 때 민간 재개발을 할때보다 30%포인트(P) 정도의 더 높은 수익률이 나왔다. 2·4대책 발표할 당시에 10%P~30%P의 수익률 향상을 말씀을 드렸다. 올해 선도사업으로 지정이 돼서 지구 지정을 거쳐, 사업이 추진되는 경우 제시했던 기대수익률 중에 최고 수준인 30%P 수준의 수익률 향상을 보장하겠다."
-왜 21개 구역만 발표했나.
(김 국장) "총 접수된 지역은 341곳이다. 지자체에서 접수된 게 288곳이고 오늘 4개 구의 21개 지역을 먼저 발표했다. 4개 구가 제안을 가장 먼저 접수했고, 그간 적극적으로 소통을 해서 협의가 빨리 진행된 곳을 먼저 선정해 발표했다. 나머지 지자체에 대해서도 순차적으로 동일한 방식을 거쳐서 나눠서 발표할 계획이다."
-민간의 참여 가능성은.
(김 실장) "민간이 사업을 제안한 사례는 53곳이 있다. 민간이 제안한 내용에 대해서 공공이 사업을 시행했을 때 어느 정도의 수익률 향상 효과와 사업 가능성이 있는지에 대한 컨설팅을 진행하고 있다. 그 컨설팅 결과를 받아 보고 민간에서 제안한 주체가 공공사업으로 추진해도 좋겠다고 판단되면, 또 발표할 기회를 가질 계획이다."
-국토부가 당초 발표했던 전국 383곳에서 추천받은 후보지가 341곳으로 줄었다.
(김 국장) "우선사업 대상구역은 LH 차원에서 사업성을 분석해서 검토를 한 결과다. 이번에 341곳은 지자체 제안을 포함해서 들어온 부분이고 지자체에서 현장에서 느끼는 개발 압력이라든지, 지자체 차원의 조속한 사업 추진이 필요하다는 판단을 거쳐서 제안을 한 곳이라 수치가 완벽히 일치하지 않다. 실무협의 과정에서 LH가 사전에 검토한 222개 구역과 또 구청에서 희망을 하고 있는 구역들을 상호 비교하고 협의를 하면서 최종적으로 구역을 선정했다."
-지자체별로 숫자를 맞춰 개발지구를 배분할건지.
(김 국장) "기본적으로 구청별로 어느 정도 수준의 안분을 하겠다는 계획은 가지고 있지 않다. 입지가 주택 공급하기에 적합한지, 또 용적률을 충분히 줘서 공유개발을 감당할 수 있는 여력이 되는 곳인지 그런 부분들을 우선적으로 검토했다. 후보지 발굴과 관련해서는 저희가 5월에 주민과 민
간업체 중심으로 민간 제안 통합공모도 실시할 계획으로 있기 때문에, 추가적으로 그 결과에 대해서는 7월에 다시 공개를 하겠다."
-선도사업지구 후보지로 발표한 21곳을 토지거래허가구역으로 당장은 지정하지 않고, 나중에 과열이 되거나 이상하면 지정한다는 건가.
(김 실장) "지금 허가구역으로 지정하는 것은 아니고 나중에 이상한 동향이 파악되면 살펴볼 계획이다."
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