이스트센트럴타워, 에스원·CBRE 매각 …

이스트센트럴타워, 에스원·CBRE 매각 주관

빌딩매매

서울 강동구 소재 프라임급 오피스 빌딩인 이스트센트럴 타워가 이르면 5월 입찰을 실시할 예정이다. 준공된지 4년된 신축급 매물로 강남·판교·분당권역의 오피스 수요를 흡수할 수 있을지 주목된다.
30일 관련 업계에 따르면 호주계 인마크자산운용은 펀드를 통해 보유하고 있는 이스트센트럴 타워 매각 주관사로 에스원과 CBRE코리아를 선정했다. 잠재 투자자를 대상으로 티저메모를 발송했고 이번주 투자설명서(IM)를 배포할 계획으로 알려졌다. 입찰은 5월초로 예상된다.

입찰이 흥행하려면 건물 연면적이 10만422㎡(3만430평)에 달하는 만큼 공실 우려를 해소하는 것이 관건으로 지목된다. 시장에선 건물이 서울 핵심권역에서 다소 벗어나 있어 오피스 수요를 채우기가 만만찮을 것이라는 시각도 있다.

매각 주관사 측은 건물에 입주한 삼성 계열사와 중소형 입주자들이 대부분 임차를 지속할 예정임을 강조할 것으로 보인다. 2017년 7월 준공돼 신축급 컨디션을 유지하고 있다는 점에서 강남, 판교, 분당에 집중된 오피스 수요를 공략할 전망이다.

입주자 중에는 휠라코리아가 이스트센트럴 타워 일부 층을 사옥으로 사용하고 있다. 휠라코리아는 2019년 서초동 사옥 생활을 20여년만에 마무리짓고 강동에 둥지를 틀었다. 휠라코리아가 입주를 지속하면 우량 임차인으로 분류돼 매각에 호재가 될 여지가 있다.

시공사인 삼성물산과 재무적투자자인 미래에셋증권이 가진 우선매수권 행사 가능성은 매우 낮은 편이다. 삼성물산과 미래에셋증권은 2020년 9월말 기준 이스트센트럴 타워에 대한 우선매수권을 가졌다. 2018년 당시 10년 후인 2028년 2월 만기시점에 건물을 직접 우선매수하거나 제3자에게 약정금액으로 매각할 수 있는 내용의 신용파생상품 계약을 맺었다.

삼성물산의 경우 시공사로 참여한 이상 매각이 성사되면 자연스럽게 책임임대차 계약 연장 의무에서 벗어날 것으로 보인다. 삼성물산은 2028년 2월까지 펀드 신탁사인 농협은행과 책임임대차 계약이 체결돼 있다. 최초 계약기간 종료시점까지 임대목적물이 매각되지 않은 경우, 계약기간이 10년 연장된다. 재무적투자자로 참여했던 미래에셋증권은 매수 의사가 없는 것으로 파악된다.

이스트센트럴타워는 인마크전문투자형사모부동산투자신탁제10호 자산으로 서울 강동구 천호동 571에 위치해 있다. 건물은 지하 6층~지상 36층으로 이뤄져 있다. 대지면적 2만6367㎡에 연면적 10만422㎡에 달한다. 용적률은 336.68%로 알려졌다. 오피스 기준층 기준 전용률은 62.97%다.

삼성물산은 시공사와 지급보증인으로 참여한 바 있다. 삼성물산이 2013년 주상복합개발에 대한 사업협약을 체결하고 시공사로 나섰다. 에스엘디엔씨가 시행사로 교보자산신탁(옛 생보부동산신탁)이 관리형 토지신탁 계약을 맺고 사업을 추진했다. 2017년 7월말 준공됐다. 준공 후 건물 주인이 인마크자산운용 10호 펀드로 바뀌었다.

시장 관계자는 "구분소유 건물이 아니고 임차인 크레딧이 높은 신축급 매물이라 매력이 높다"며 "지난해부터 인마크자산운용이 매각을 준비해 상반기 예정대로 일정을 마무리할 계획"이라고 설명했다.

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