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물류센터의 공급이 지속해서 늘어나고 있는 가운데 저온 물류센터의 공급도 증가하고 있다. 순수한 저온 물류센터의 공급보다는 상온을 겸하는 복합물류센터 형태의 공급이 늘어나고 있으며 꾸준히 대형화되는 추세이다. 업계에 따르면 현재 공급이 예정된 저온 물류센터 총면적은 30만 평 정도 될 것으로 보인다. 또 지역별로는 용인과 인천지역에 많은 공급이 예상되어 향후 일부 지역을 중심으로 공급과잉에 대한 이슈가 제기될 수도 있을 것을 보인다.

 복합화 대형화 공급 추세 이어져

저온 물류센터의 규모는 초기 1,000평 정도의 시설을 찾아보기 어려웠다. 아이엠로지스의 자료에 따르면 1980년대 초까지 1,000평 이상의 저온 물류센터는 확인되지 않고 있다. 1985년부터 안성지역을 시작으로 공급이 확인됐으며 1990년대 위수탁형 저온 물류센터가 집중적으로 공급된 후 2005년부터 본격적으로 공급이 시작된 것으로 나타났다.

하지만 공급 추이는 상온 물류센터와 같이 급격한 증가는 없었으며 2012년 오산복합물류센터와 지난해 남사물류센터의 공급을 제외하면 순수한 저온 물류센터의 대규모 공급은 없었던 것으로 보인다.

서울을 제외한 수도권 지역에서 1,000평 이상의 저온물류센터 공급은 안성, 용인 등이 포함된 남부권과 광주 이천시가 포함된 동남부권에 약 72%가 밀집되어 있으며, 남양주, 구리,하남, 의정부, 포천, 고양 등 북부권역에는 저온 물류센터의 공급이 매우 낮은 것으로 나타났다. 이는 상온 물류센터와 마찬가지로 해당 지역의 수요가 매우 제한적이라는 것을 보여준다.

아이엠로지스 관계자는 “물류센터의 공급 총면적과 공급 수가 모두 남부권에 매우 높은 이유는 과거 농·축·수산물 등이 대부분 부산항을 통해서 수입되었고 수도권으로 운송하기 위해서 경부고속도로를 이용할 수밖에 없어 해당 지역의 공급량이 많았을 것으로 추측된다”라고 설명했다.

이런 이유로 경부고속도를 기준으로 오래전에 공급된 대부분의 저온 물류센터는 위수탁형 물류센터가 큰 비중을 차지하고 있다. 현재 전자상거래의 성장으로 인해 1만 평 이상의 TC형 저온물류센터를 찾는 수요가 늘어나고 있지만 이에 대응이 가능한 물류센터는 현재까지 많지 않다는 것이 업계 관계자들의 설명이다.

이 때문에 대규모의 TC형 저온 물류센터를 비롯해 상온을 함께 처리할 수 있는 복합형 물류센터의 공급이 많아지고 있다.

글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE의 ‘2021 국내 부동산시장 전망 보고서’에 따르면 신선식품 배송시장의 확대로 인한 저온 물류센터 수요를 대비하여 복합 및 순수 저온 물류센터의 개발 또한 계속 늘어날 전망이다. 또 실제 대다수 낙후된 소규모 시설 위주로 존재하던 순수 저온 창고는 2020년 3개의 A급 순수저온 물류센터의 공급 완료와 함께 총 5개로 증가했고 올해 경기도 광주 외 일부 공급이 예정되어 있다고 전했다.

삼성증권의 ‘물류 리츠: 언택트 시대 부동산 투자전략’ 보고서에서도 복합 물류 시설의 공급에 관해 설명하고 있다. 이 보고서에서는 저온 물류센터는 맞춤형 설계와 건설이 필요해 임차인 리스크가 있다며 복합물류센터는 다양한 임차수요를 흡수할 수 있어 범용성이 높다고 전했다.

글로벌 부동산 서비스 기업 JLL의우정하 상무는 “기존 순수 저온 창고의 공급은 2015년까지 연간 1~2개에 그쳤으나, HMR과 새벽배송 시장의 성장과 함께 저온창고의 공급이 증가한 것을 확인할 수 있다”라며 “상온과 저온의 복합물류센터도 지속적인 공급이 이뤄지는 추세이다”라고 설명했다.

용인·인천 중심으로 대규모 공급 예정
대형화 복합화에 대한 추세로 인해 지난해에 이어 올해도 많은 저온 물류센터의 공급이 계획되어 있다. 순수한 저온 물류센터는 물론 상온이 포함된 복합물류센터의 공급도 상당수 진행되고 있는 상황.

복합물류센터의 경우 개발 과정에서 저온 물류센터의 총면적이 변경될 가능성이 있어 정확한 규모를 추산하기 어렵지만 2022년 준공을 목표로 하는 물류센터 중 저온 물류센터의 공급 총면적은 30만 평 수준이 될 것으로 예상된다.

가장 많은 공급면적은 경기도 용인이 될 것으로 보이며 인천도 상당한 면적의 공급이 예정되어 있다. 경기 용인은 약 10만 8천 평 정도의 공급이 2022년까지 계획되어 있으며 올해보다는 2022년에 공급이 몰릴 것으로 예상된다.

또한 용인의 경우 복합물류센터보다는 순수한 저온 물류센터로의 공급 비중이 상당히 높은 것으로 나타났다. 다음으로는 인천이 9만 6천 평 수준으로 많은 공급이 예상되어 있다. 인천의 경우는 복합물류센터와 순수 저온 물류센터의 비중이 비슷한 수준이며 올해 많은 공급이 예정된 것으로 확인됐다.

2022년 이후에도 상당한 면적의 물류센터 공급이 예정되어 있어 향후 저온 물류센터의 공급량은 이보다 훨씬 더 많을 것으로 예측된다. 경기도 이천의 경우는 복합물류센터 위주의 개발이 이뤄지고 있으며 개발이 예정된 복합물류센터의 수도 가장 많은 것으로 나타났다. 하지만 저온 물류센터로 개발되는 총면적은 3만 6천 평 정도인 것으로 파악되고 있다.

그 외 경기 광주, 평택, 안성, 의왕에서도 개발이 진행 중인 것으로 확인됐다. 이들 지역의 저온 물류센터의 공급 총면적은 52천 평 수준이다. 공급 예정인 저온 물류센터는 복합물류센터를 포함해 25개 정도이며 이 중 1만 평 이상 규모의 물류센터는 9개 정도인 것으로 파악되고 있다. 대부분이 복합물류센터의 형태로개발되고 있는 것으로 나타나고 있다.