임차권등기명령에 의한 등기의 말소…

임차권등기명령에 의한 등기의 말소와 동시이행관계

Q : 보통 임대차관계가 종료되면 임차인의 부동산 인도의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행의 관계에 있습니다. 일반 전세권이 설정된 경우에도 전세금 반환과 전세보증금 반환도 동시이행의 관계에 있는 것입니다.

그런데 임대차 기간이 끝났는데 임대인이 임차보증금을 돌려주지 않는 경우, 임차인은 주택의 경우라면 주택임대차보호법 제3조의3 제①항에 “임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.”고 규정하고 있으므로 이에 따라 임차권등기명령을 신청하여 대항력이나 우선변제권을 유지하고 퇴거할 수 있습니다.

이 때 문제되는 것은 임대인이 임차인이 퇴거한 후 돈을 구하여 임차인에게 임차보증금을 돌려줄 때, 임차권등기명령에 의한 등기의 말소를 동시이행으로 주장할 수 있는가 입니다. 쉽게 말하자면, 지체된 임차보증금을 먼저 주고 그 다음에 그 등기를 말소하라고 청구 하여야 하는지, 아니면 임차권등기를 말소하기 전에는 임차 보증금을 돌려 줄 수 없다는 동시이행의 항변을 할 수 있는가의 문제입니다.

A : 정답은 임대인이 먼저 임차보증금을 선 지급하고 그 후 임차인에게 임차권등기를 말소하라고 청구할 수 있습니다. 좀 더 정확하게 이야기 하자면 임대인이 임차인에게 지연손해(임차인 퇴거시부터 실제 보증금의 반환시 까지)와 임차 보증금을 모두 지급한 후에야 임차권 등기의 말소를 청구할 수 있습니다.

우리나라 대법원은 ‘주택임대차보호법 제3조의3 규정에 의한 임차권등기는 이미 임대차계약이 종료하였음에도 임대인이 그 보증금을 반환하지 않는 상태에서 경료되게 되므로, 이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 임대차보증금의 반환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여 새로이 경료하는 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 해석할 것은 아니고, 특히 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능만을 주목적으로 하는 점 등에 비추어 볼 때, 임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이다.“라고 판시하였습니다.

정리하자면 임대인이 보증금 지급하지 못하여 이행지체에 빠진 상태에서 임차권등기명령에 의한 등기가 경료 되는 것이고, 동시이행관계를 일단 상실한 임대인을 위하여 다시 동시이행항변권을 인정해주는 것은 매우 불합리 하고 보입니다. 혹자는 “보증금 돌려 줄 때 까지 그 집에 눌러 살면 그만이고 제일 간단한 것 아닌가?”라고 질문하시고 그 또한 백번 맞는 이야기이나, 대부분의 임차권등기명령은 임차인이 다른 집으로 이사를 하여야만 할 사정이 있을 때 보증금을 우선변제받기 위하여 주로 사용되는 제도이므로 전제와 상황이 약간 다른 것입니다.

e대한경제 (dnews.co.kr)

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