비주거부동산도 DSR규제...꼬마빌딩·…

비주거부동산도 DSR규제...꼬마빌딩·상가 빚투 막는다

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상가 오피스 [헤럴드DB]

상가 등 비주거용 부동산을 대상으로 한 ‘빚투’가 사실상 막힐 전망이다. 금융당국이 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 대상에 상가 등 비주택 부동산 담보 대출까지 포함하기로 가닥을 잡았다. 기존에 대출을 가지고 있는 이들의 대출 한도가 크게 낮아져 추가 대출로 상가·오피스텔 등에 투자하기 어려워질 것으로 보인다.

금융위원회는 이르면 내주 ‘가계부채 관리방안’을 발표하다. 현재 대책에 담길 차주별 DSR 적용 대상을 선별 중인 것으로 알려졌다.

DSR은 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 ‘전체 금융부채’ 원리금 상환 부담을 말한다. ‘전체 금융부채’라 하더라도 대출의 성격 등을 감안해 일부 대출은 제외한다. 이번 대책에서 전세자금대출, 예·적금담보대출, 보험계약대출 등은 제외가 유력하다. 반면 비주택 부동산은 포함시키는 방향으로 검토되고 있다. 세부적인 적용 시기 및 지역 등은 차주 부담이나 시장 상황 등에 따라 유동적일 수 있다.

비주택 부동산 담보 대출에 대한 관리 필요성은 그간 여러차례 제기돼 왔다. 주택은 담보인정비율(LTV)이 적용돼 투기·투기과열지구(40%), 조정대상지역(50%), 비규제지역(70%) 별로 규제가 있지만, 비주택은 명문화된 기준이 없다. 은행마다 자체적인 대출 심사를 통해 70% 안팎의 LTV를 적용하고 있을 뿐이다. 주택 대출 규제를 피해 상가로 투자금이 몰리는 풍선효과가 발생할 수 있고, 코로나19로 상업용 부동산 수익이 낮아지고 있어 건전성 관리도 필요한 상황이다.

국회에도 이달 초 상가에 대해 LTV와 DSR을 적용하고, 은행이 이를 위반할 경우 과태료를 물리자는 취지의 은행법 개정안이 제출돼 있다. 다만 다른 대출 규제는 ‘은행업 감독규정’ 등 하위법령에 규정돼 있다는 점에서 현행 법체계와는 어긋나는 개정안이라는 게 금융당국의 입장이다. 금융위는 차주별 DSR 적용 대상에 비주택 부동산 담보 대출을 포함하는 것만으로도 사실상의 법 개정 효과를 누길 것으로 보고 있다.

비주택 부동산 담보 대출이 차주별 DSR 규제를 받게 되면 대출 한도가 크게 낮아지게 된다. 가령 실수령 연소득 8000만원에 주택담보대출 3억원(30년 만기, 금리 3%)을 갖고 있는 사람이 상가 담보 대출 받아 5억원 짜리 상가에 투자할 경우, 현재는 5억원의 LTV 70%인 3억5000억원(10년 만기, 금리 30%을 대출 받을 수 있다. 그러나 이같은 대출은 DSR이 연간 원리금 부담이 5570만원으로 DSR이 70%에 달한다. DSR 규제가 40%로 주어진다면 상가 대출은 1억5000만원, 50%로 주어진다면 2억1000만원 밖에 받을 수 없는 것이다.

오피스텔도 현재는 LTV 70%까지 대출되는데, 연소득 8000만원에 기존 대출이 없는 차주가 6억원 오피스텔에 대해 4억2000만원을 대출받으면 DSR이 60%나 된다. 규제가 적용되면 한도가 1억원 이상 낮아질 수 있는 것이다.

금융감독원에 따르면, 2019년9월~2020년7월 신규 취급된 신규 비주택 담보 대출 중 DSR 100%를 초과한 대출은 35.2%였다. 전체 비주택 담보 대출의 평균 DSR은 119.2%나 됐다.

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