이지스운용, 리츠 밸류플러스 IPO 반년…

이지스운용, 리츠 밸류플러스 IPO 반년만에 '재개'

이지스자산운용이 리츠 '이지스밸류플러스'의 기업공개(IPO)를 다시 추진한다. 지난해 법률적인 이슈로 한차례 상장을 미뤘는데, 반년만이다. 작년과 달라진 점이 있다면 기초 자산에서 제주 켄싱턴호텔이 배제됐다는 점이다. 이에 따라 공모액이 1000억원 선으로 축소됐다. 이지스자산운용이 호텔을 제외한 이유는 IPO가 지연되면서 호텔 매입이 무산됐기 때문이다. 이지스자산운용은 올해 초 매도자인 SK디앤디와 상호 협의를 거쳐 호텔 매매 거래를 접었다.

◇발행주식 수·공모액·일정 등 윤곽

26일 IB업계에 따르면 이지스자산운용은 최근 이사회를 열고 리츠 '이지스밸류플러스'의 공모상장 계획을 확정한 것으로 확인됐다. 계획안에 따르면 발행할 신주는 보통주 237만주다. 1주당 발행가액은 5000원으로 공모 총액은 1185억원이다. 공모 예정일은 내달 말께다.

이지스자산운용은 지난 3월 국토교통부에 이지스밸류플러스의 영업변경인가를 신청하면서 상장 재개를 알렸다. 작년 IPO를 접은 지 반년만의 일이다. 이후 한 달여가 지난 4월 28일에 영업인가를 받았다. 다만 코로나19 여파로 투심이 얼어붙은 탓에 상장 시기를 두고 고심을 거듭해왔다.

작년 이지스자산운용은 모자형 리츠의 구조 탓에 상장을 접어야 했다. 당초 이지스자산운용은 작년 11월 증시 입성을 목표로 했으나, 돌연 지난해 말께 이지스밸류플러스의 상장을 철회했다. 모자형 리츠는 모리츠를 만들고, 여러 개의 자리츠를 만들어 최종적으로 부동산에 투자하는 형태다. IPO 대상인 모리츠가 일종의 허브리츠 역할을 맡는다.

이지스밸류플러스의 기초자산은 또 다른 리츠 '이지스밸류플러스호텔'과 '이지스밸류플러스오피스' 지분 100%이다. 이지스밸류플러스가 모리츠가 되고, 아래로 다른 2개의 자리츠를 두는 형태다.

이지스밸류플러스호텔은 제주 켄싱턴호텔을 매입하기 위해 설정된 펀드인 이지스289호의 수익증권을 매입하기 위해 설립된 리츠다. 이지스밸류플러스오피스는 서울 태평로빌딩을 매입해 운용 중인 펀드 '이지스97호'의 수익증권을 매입하기 위해 설립된 리츠다. 앞서 이지스자산운용은 2016년말 태평로빌딩을 매입했다

여기서 금융감독원은 자리츠의 성격을 문제 삼았다. 모리츠는 상장과 함께 공모리츠가 된다. 기초자산인 자리츠가 마찬가지로 공모리츠 성격이면 문제 될 게 없다. 하지만 사모리츠라면 이야기는 달라진다. 모리츠의 성격에 따라 사모성격의 자리츠를 공모 성격으로 전환해야 한다는 해석이 있다.

특히 수익증권 지분이 투자대상 펀드의 10%를 넘지 않을 경우 공모로 전환해야 하는 논란 자체가 없는데, 이지스자산운용이 이 룰에서 벗어나 리츠 구조를 짜면서 논란이 생겼다. 10%룰에 막혀 IPO 여부가 불투명했으나, 올해 초 금융당국이 10%룰을 완화하면서 상장의 길이 다시 열렸다.

◇기초자산서 호텔 자산 제외 주목

이지스자산운용은 IPO에 앞서 이지스밸류플러스의 구조에 손을 봤다. 기존 기초자산으로 포함돼 있던 켄싱털호텔을 제외했다. 호텔 매입이 무산된 탓이다. 당초 이지스자산운용은 지난해 10월께 켄싱턴호텔 매입 거래를 마무리한다는 계획이었다. 하지만 IPO가 예상과 달리 지연되면서 매입 종결시기도 늦어졌다. 결국 이지스자산운용은 매도자인 SK디앤디와 상호 협의를 거쳐 기존에 맺은 MOU를 해지하기로 했다.

이지스자산운용 관계자는 "IPO를 한차례 철회한 이후 법개정을 앞두고 있었던 만큼 매도자 측과 함께 기다려보기로 했던 것"이라며 "라임사태가 불거지면서 법개정이 미뤄졌고, 결국 호텔 매입을 하지 않기로 결정을 내린 것"이라고 말했다.

호텔이 제외되면서 중간 비히클(vehicle, 투자수단)이었던 이지스밸류플러스오피스를 거치지 않고, 이지스밸류플러스가 직접 태평로빌딩의 수익증권을 매입하는 형태로 구조가 단순화됐다. 기초자산에 변화가 있으면서 굳이 모자형으로 리츠 구조를 짤 필요가 없어졌다.

기초자산 변경에 따라 이지스밸류플러스의 공모 규모도 기존보다 축소됐다. 최초 기초자산의 총 자산은 5400억원 선으로 예상 공모액은 대략 2365억원 수준이었다. 그런데 켄싱턴호텔이 빠지면서 이지스밸류플러스의 총 자산은 3000억원대로 축소됐고, 공모액도 1000억원 선으로 줄었다.

이지스자산운용 관계자는 "밸류플러스 리츠는 오피스 위주로 투자를 확대할 예정"이라며 "향후 제한적으로 물류센터와 데이터센터 등도 투자대상으로 삼을 예정"이라고 말했다.

부동산뉴스