與, 코로나19로 월세 못내는 상가 임차…

與, 코로나19로 월세 못내는 상가 임차인 보호 연장 추진

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신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 장기화로 고통 받는 소상공인을 위해 임대료를 일부 연체해도 건물주가 일방적으로 계약해지를 할 수 없게 한 ‘상가건물 임대차보호법 계약갱신요구 등에 관한 임시 특례(이하 계약갱신 임시 특례)’를 코로나19 완전 종식 때까지 연장하는 방안이 추진되고 있어 그 결과에 관심이 모아지고 있다.

이 조치가 실행되면 코로나19가 끝나기 전까지는 코로나19로 정상적인 영업을 할 수 없게 돼 월세 등을 내지 못하는 사업자(임차인)를 건물주(임대인)가 일방적으로 쫓아내거나, 사업자의 계약 연장 요구를 건물주가 거절할 수 없게 된다.

코로나19로 영업이 어려워진 사업자는 건물주에게 계약해지를 요구할 수도 있다. 또 건물이 철거 또는 재건축될 때 영업을 중단해야 하는 사업자에게 건물주는 권리금을 포함한 퇴거보상금을 지급하도록 의무화하는 방안도 추진된다.

● ‘코로나 특례 조치’ 연장 추진

민병덕 의원 등 더불어민주당 소속 의원 10명은 이런 내용을 담은 ‘상가건물 임대차보호법 일부 개정 법률안’을 16일 발의했다. 이 법안은 이달 27일까지 입법 예고된 뒤 관련 위원회-법제사법위원회-본회의 등의 심사 및 심의를 거쳐 확정된다.

개정안의 핵심은 지난해 9월 29일부터 시행되고 있는 ‘계약갱신 임시 특례’가 올해 5월 1일자로 만료되는데, 이를 코로나19 종료 선언 후 3개월 뒤로 연장하자는 것이다. 코로나19가 완전히 종료되고, 영업 환경이 정상화될 시점까지 늦추자는 의미로 풀이된다.

현행 상가임대차 보호법에선 3개월 치 임대료를 연체하면 건물주가 사업자와 맺은 임대계약을 일방적으로 해지할 수 있다. 즉 3개월 치에 해당하는 월세를 내지 못한 사업자를 건물주가 마음대로 쫓아낼 수 있다는 뜻이다.

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하지만 코로나19로 인해 상가의 매출과 소득이 급감하고 있는 가운데 임대료가 중소 사업자에게 큰 부담이 되고 있다는 판단에 따라 지난해 9월 상가임대차 보호법이 일부 개정되면서 ‘계약갱신 임시 특례’가 도입됐다. 이른바 ‘상가임대차법 코로나 특례 조치’다.

특례 조치에 따라 2020년 9월 29일부터 2021년 3월 28일까지 6개월 간 월세를 연체해도 계약 해지나 계약 갱신 거절 등의 사유가 되지 않는다. 다만 사업자는 이때 밀린 월세는 이자를 포함해서 건물주에게 줘야 한다.

● 코로나로 월세 못내도 계약 연장 가능

계약 갱신을 요구할 수 있는 계약 갱신요구권도 인정된다. 계약 갱신 요구권은 임대차 계약이 만료되기 1~6개월 전에 사업자가 건물주에게 계약을 갱신해달라고 요청할 수 있는 권리이다. 처음 계약한 임대차 기간을 포함해 최대 10년까지 계약 갱신이 가능하며, 건물주는 특별한 이유가 없는 계약을 갱신해줘야 한다.

특례 조치에 따라 코로나19로 매장 운영이 어려워져 당장 월세를 내지 못하는 사업자는 건물주에게 월세를 내려달라고 요구할 수도 있다. ‘차임 등의 증감청구권’이라고 하는데, 경제 사정 등의 변화로 약속한 보증금이나 월세를 조정할 필요가 있을 때, 건물주나 사업자가 서로에게 보증금 또는 월세를 올리거나 낮춰달라고 요구하는 것이다.

사업자가 건물주에게 요구하는 감액 청구금은 금액 한도가 정해져 있지 않고, 양측이 서로 조율해서 정하면 된다. 예컨대 월세로 200만 원을 내다가 100만 원으로 낮추기로 합의하면 된다는 뜻이다. 만약 건물주가 감액 청구를 받아들이기를 거부하면 사업자는 ‘상가건물 임대차분쟁 조정위원회’ 등에 조정신청을 하면 된다.

코로나19 등으로 영업이 어려워진 사업자가 건물주에게 계약 해지도 요구할 수 있다. 이런 요구는 해지 요청이 건물주에게 전달된 날로부터 1개월이 지나면 자동적으로 효력이 발생하도록 했다.

건물이 철거 또는 재건축될 때 상가를 비워줘야 하는 사업자의 권리금 회수도 가능해진다. 건물주가 사업자에게 감정 평가된 권리금 등을 고려해 퇴거보상을 하도록 의무화되기 때문이다. 건물주가 사업자에게 재건축 등으로 건물을 비워줄 때 건물주가 권리금을 챙겨줘야 한다는 뜻이다. 이 때 권리금의 구체적인 산정 및 평가방법 등은 대통령령으로 정하게 했다.

與, 코로나19로 월세 못내는 상가 임차인 보호 연장 추진 (naver.com)

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