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투게더운용, 구로 경동나비엔 연구소 매입구조 윤곽

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경동나비엔 연구소 매입을 추진 중인 투게더투자운용의 자금조달 작업이 막바지 단계에 들어섰다. 신한은행과 한화투자증권 등이 인수 파트너로 손을 잡았다. 매도자는 이지스자산운용이 설립한 펀드이며 거래가는 500억원 중반대에서 합의한 것으로 알려졌다.

17일 관련업계에 따르면 투게더투자운용은 구로 경동나비엔 연구소 매매계약을 앞두고 에쿼티 투자자 모집과 대주단 구성을 상당부분 마무리했다. 리츠 설립을 마치면 곧 본계약을 할 예정이다. 거래완료 시점은 4월 초 즈음으로 점쳐진다.

인수 비히클(vehicle)은 리츠이며 매각가를 포함해 총 615억원 정도를 조달하기로 했다. 이중 174억원 정도를 에쿼티, 나머지를 대출 등으로 채운다. 구체적으로 대출은 선순위 332억원과 후순위 80억원, 에쿼티는 우선주 144억원과 보통주 30억원으로 구조를 짰다.

대출의 경우 신한은행이 금융주관을 맡았다. 아직 대주단이 확정되지는 않았으나 선순위 대주로 신한은행, 후순위 대주로 신한캐피탈이 참여를 논의 중인 것으로 전해졌다.

에쿼티 구성을 보면 보통주는 투게더투자운용이 10억원, FM(시설물종합관리)업체인 에스텍시스템이 20억원을 넣는다. 또 우선주는 한화투자증권이 총액인수한 뒤 셀다운(재판매)할 계획이다. 이중 일부를 KT에스테이트가 인수하기로 했으며 나머지에 대해서도 이미 기관투자자들과 논의를 진행 중이다.

시장 관계자는 "경동나비엔 연구소 자체도 안전한 자산이고 자금모집이 순조롭게 되고 있어서 딜 클로징은 무리가 없을 것으로 보인다"고 말했다.

앞서 투게더투자운용은 지난해 말 구로 경동나비엔 연구시설 매입을 위한 MOU(양해각서)를 체결했다. 매도인은 이지스자산운용이 설립한 이지스KORIF사모부동산모투자신탁이다. 작년 11월 말 진행된 입찰에서는 원매자 5곳 정도가 참여했고 이중 투게더투자운용이 우선협상자 지위를 가져갔다. 앞으로 3년간 해당 리츠를 운영 후 투자회수를 추진할 계획이다.

경동나비엔 연구소는 서울시 구로구 경인로 53길 15에 위치해 있다. 연면적 2만5734.90㎡(7784.81평)에 지하 1층~지상 10층 규모로 지어졌다. 지하층에 창고시설과 판매시설 등이 있으며 지상 1~5층은 교육연구시설, 6~10층은 업무시설로 쓰인다.

이 건물 전부를 경동나비엔이 마스터리스(책임임차)한 덕분에 현재 임대율은 100%다. 2020년 7월에 7년간의 임차계약을 맺었으니 남은 임차기간은 6년 반 정도다. 중도해지가 불가능한 데다 경동나비엔이 최근 5년 연속으로 A0의 기업평가등급을 받고 있기 때문에 리츠 운용기간 동안의 공실 및 임대료 미납 리스크는 사실상 없다고 할 수 있다.

업계 관계자는 "경동나비엔 연구소가 있는 서남부 권역의 경우 여의도에 가까우면서도 임대료가 비교적 싸고 연면적 1만평 내외의 오피스가 거의 없어서 배후수요가 상당하다"며 "경동나비엔이 오피스 환경개선 공사 등에 투자할 예정이기 때문에 추후 자산가치 상승 가능성도 있다"고 말했다.

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