공인회계사회가 추천하는 각 분야 전문 공인회계사들이 전해드립니다. 세금 줄여주는 솔루션 코너 "절세미남 절세미녀" 강병훈 회계사와 함께합니다. 오늘은 양도 시기를 통한 절세방법 알려주신다고요? 주제 함께 보시죠.
Q. 사례에서처럼 주택을 1년 이내로 가지고 있다가 팔면 세금이 더 많이 나옵니까?
그렇습니다. 단기간을 보유하고 있다가 처분하는 경우에는 일반적인 양도소득세율보다 높은 세율을 적용하기 때문인데요. 투기성 수요를 억제하기 위한 차원에서 단기간 매매에 대한 세율을 높게 적용하고 있는 것으로 이해됩니다.
Q. 1년도 채 살지 않고 집을 팔 경우 세금은얼마나 나오나요?
웹툰에서 동생의 경우처럼 주택을 1년을 채 보유하지 않고 처분하고자 하는 경우에는 양도차익에 대하여 40%의 높은 양도소득세율을 적용합니다. 만약 1세대 1주택자가 주택을 2년 이상 보유한 이후에 처분 하면, 경우에 따라서는 양도소득세가 아예 발생하지 않는 경우도 있어서 세부담 차이가 꽤 크게 발생하게 됩니다.
예를 들어 비조정대상지역에서 4억원짜리 주택을 양도해서 1억 원의 양도차익이 발생했다고 할 때 보유한 지 1년이 지나기 전에 처분한다면 3,900만 원, 2년 내에 양도하더라도 약 1,923만 원의 양도소득세가 발생하게 됩니다. 하지만 2년 이상을 보유했다면 1세대 1주택 비과세요건을 충족해서 양도소득세가 발생하지 않게 됩니다.
Q. 그런데 올해부터 단기간 보유와 관련해서 세율이 바뀐다는 얘기가 있던데, 어떻게 바뀌게 됩니까?
올해 6월부터는 단기간 보유 주택에 대한 양도소득세율이 더 높아지게 됩니다. 현재는 보유기간이 1년 미만인 경우에 40%의 중과세율만 적용하고 는데요, 향후에는 1년 미만인 경우 세율이 70%까지 높아지게 되고, 2년 내에 처분하는 경우에도 앞으로는 60%의 중과세율을 적용하게 됩니다.
Q. 단기간 투기를 막기 위한 목적이라고 하셨는데, 만약 어쩔수 없이 팔아야 되는 상황이면 법이 바뀌기 전에 빨리 파는 것도 방법이겠군요?
그렇습니다. 올해 6월 1일 이전에 처분하는 것과 이후에 처분하는 경우의 세액을 비교해보면 보유기간 1년 미만인 경우에는 약 2,925만 원, 2년 미만인 경우는 약 3,927만 원을 더 내게 될 것으로 예상이 됩니다. 혹시라도 상황에 따라서 어쩔수 없이 단기간 동안만 보유하고 처분해야 하는 상황에 있다면요. 가능하면 올해 6월 이전에 처분하시면 양도소득세 부담을 줄이실 수 있습니다.
Q. 1세대 1주택자는 기본적으로 2년 이상 보유하면 비과세 혜택을 받을 수 있다고 하셨어요. 보유 기간만 채우면 세금 안 내도 되는 겁니까?
아닙니다. 1세대 1주택자라고 하더라도 양도가액이 9억 원을 초과하는 경우에는 세법상 고가주택이라고 부르는데요. 세법상 고가주택에 해당하는 부분에 대해서 일부 양도소득세가 과세됩니다.
Q. 고가주택은 2년 이상 보유해도 비과세는 안 된다, 그렇다면 양도 시기에 따라서는 어떻습니까? 고가주택도 세금이 달라집니까?
물론입니다. 세법상 고가주택에 해당해서 비과세 혜택을 못 받는다고 하더라도, 양도 시기에 대한 고민은 계속해서 해보시는 것이 좋은데요. 양도시점이 언제냐에 따라서 양도가액에서 공제받을 수 있는 장기보유특별공제 금액이 달라지기 때문입니다. 장기보유특별공제는 기본적으로 보유 기간이 3년 이상인 부동산에 대해서 적용하고 있고요. 특히 1세대 1주택의 경우에는 더 높은 공제율을 적용하고 있습니다.
Q. 그런데 이 장기보유특별공제도 올해부터 바뀌면서 더 까다로워졌다고 하던데, 과거와 비교해서 어떤 내용이 바뀌게 된 건가요?
네, 최근에 세법이 개정되면서 장기보유특별공제가 개편되었는데요, 말씀주신 것처럼 과거에 비해서 공제율 적용이 까다로워졌습니다. 과거에는 이름 그대로 장기보유, 그러니까 3년 이상 보유하기만 하면 보유 햇수 당 8%의 공제율을 적용했습니다. 예를 들어서 10년간 보유했다, 그러면 처분할 때 양도차익의 80%를 공제받을 수 있었습니다. 올해부터는 절반인 보유 햇수당 4%로 공제율이 줄어들어서 똑같이 10년을 보유하고 처분하더라도 양도차익에서 40%를 공제받게 됩니다.
Q. 보유 기간에 따른 공제율이 꽤 낮아졌는데 조금은 불리한 방향으로 바뀌는 것 같군요?
네, 대신에 양도하는 해당 주택에 직접 거주한 기간을 따져서 거주 햇수 당 4%를 추가로 공제하도록 하고 있습니다. 예를 들어서 만약 5년을 그 집에서 거주했다면 4% x 5년 해서 20%를 추가로 공제하겠다는 건데요. 이제는 과거처럼 보유하기만 한다고 해서 소득공제를 전부 적용받을 수 있는 것이 아니라, 실제로 얼마나 거주 했느냐가 공제율에 영향을 미치게 됩니다.
사실 요즘에는 본인의 집이 있어도 학업이나 업무 등 사정상 본인의 집이 아닌 다른 집에 거주하는 경우도 종종 있는데요. 향후에 주택을 처분하실 계획이 있으시다면 가능하면 거주기간을 함께 고려하셔서 양도시기를 결정하시는 것이 절세의 측면에서 도움이 될 것 같습니다.
Q. 일반주택은 그렇고, 상가겸용주택을 가지고 계신 분들이 귀 기울여야 할 절세 포인트는 무엇이 있을까요?
상가겸용주택의 경우에는 전체 건물에서 주택이 차지하는 부분을 얼마로 볼 것이냐가 화두인데요, 세법상 1세대 1주택자에게는 혜택을 주는 장치들이 마련 되어 있기 때문에 주택으로 인정되는 부분이 클수록 혜택을 많이 받게 됩니다.
Q. 그렇군요, 그런데 아까 웹툰에서, 상가겸용주택은 올해 안에 처분 하는게 유리하다는 얘기가 나왔는데, 맞는 얘기입니까?
그렇습니다. 현행법 상으로는 상가겸용주택 건물에서 주택이 차지하는 부분이 더 크다면 건물 전체를 주택으로 판단하고 있기 때문에 주택면적이 상가면적보다 큰 경우 세법상 유리한 측면이 있습니다. 하지만 내년부터는 실제 주택의 면적만 주택으로 인정하고, 나머지 부분은 상가로 판단하도록 변경될 예정이어서, 현행보다는 확실히 세부담 측면에서 불리해지게 될 것으로 보입니다.
Q. 주택이 차지하는 면적이 더 큰 상가겸용주택을 가지고 있는 분들에게 의미 있는 개정사항이 되겠군요?
네, 예를 들어 10년간 보유한 20억 원짜리 상가겸용주택을 가정해 보았습니다. 건물의 55%를 주택으로 사용하고, 45%를 상가로 사용하는 가겸용주택의 경우, 주택으로 사용하는 비중이 더 크기 때문에 현행법 상으로는 건물 전체를 주택으로 보아서 세액을 계산하게 되고, 올해 처분하게 되면 약 1,500만 원의 양도소득세를 부담할 것으로 예상됩니다.
하지만 내년부터는 1세대 1주택자로서 받을 수 있는 세제상 혜택이 크게 줄어들게 되고, 이에 따라 약 9천만 원의 세금을 부담할 것으로 예상이 됩니다. 그 차이가 7천5백만 원으로 부담이 훨씬 커질것으로 예상됩니다. 상가겸용주택을 처분하실 계획이 있다면, 올해 안에 처분하시는 것이 양도소득세 부담을 줄일 수 있는 방법이 될 수 있습니다.
Q. 양도소득세에 대해서 말씀해주셨는데, 혹시 양도소득세 이외에 다른 세목의 경우에도 양도 시기가 세금에 영향을 미치는 경우가 있습니까?
네, 보유세의 측면에서도 양도 시기는 매우 중요한 이슈인데요, 양도 시기에 따라서 보유세를 아예 부담하지 않을 수도 있고, 반대로 매매계약을 체결하고 완전히 처분했는데도 불구하고 그 부동산에 대한 보유세를 부담하는 경우도 발생할 수 있습니다.
Q. 이미 팔았는데 그 부동산에 대한 보유세를 부담하게 된다면 굉장히 억울할 것 같은데 그럼 양도시기를 언제로 해야 할까요?
부동산보유세인 재산세와 종합부동산세는 모두 매년 6월 1일을 과세기준일로 하고 있습니다. 과세기준일이라는 것은 그 날짜에 부동산을 가지고 있는 사람이 그 해의 보유세를 부담한다는 것인데요. 6월 1일 이전에 부동산을 완전히 처분해서 소유권이 없다고 하면, 상반기 동안에는 부동산을 가지고 있었지만 그 해 보유세는 안 내게 됩니다. 반대로 6월 1일 이후에, 예를 들어서 7월이나 8월에 주택을 처분하신다면, 6월 1일자로는 집을 가지고 계셨기 때문에 그 집에 대해서 9월에 재산세, 12월에 종합부동산세를 내셔야 하는 겁니다.
Q. 반대로 매입하는 입장이라면 6월 1일 이후에 매입하는 것이 좋겠네요?
그렇습니다. 부동산을 매입하실 계획이시라면 잔금청산일과 소유권이전등기일을 6월 1일 이후로 하시는 것이 매수자 입장에서는 유리합니다.
Q. 마지막으로 양도 시기 조절을 통한 절세전략 정리해 주시죠.
첫번째로 1세대 1주택자는 주택을 양도할 때, 9억 원을 초과하는 고가주택이 아니라면 2년 이상의 보유 기간을 확보함으로써 양도소득세를 면하실 수 있습니다. 조정대상지역 내에 있는 주택이라면, 2년 이상의 거주기간까지 확보하셔서, 1세대 1주택자 비과세혜택 꼭 챙기시기 바랍니다.
두 번째로 상가겸용주택의 경우 건물 전체를 주택으로 보아서 1세대 1주택 장기보유특별공제를 적용할 수 있는 것, 올해가 마지막이기 때문에, 처분하고자 하는 계획이 있으신 분은 올해 안으로 그 처분 시기를 계획하시는 것이 양도소득세를 절감하는 방법이 될 수 있습니다.
마지막으로 보유세의 측면에서는 6월 1일이 과세기준일이라는 점 기억하셨다가 매도하는 입장이라면 6월 1일 이전에, 매입하는 입장이라면 6월 1일 이후에 거래하시면 그 해의 부동산 보유세를 절약하실 수 있다는 점 참고하시면 좋을 것 같습니다.
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