굳건한 빅4 체제' 맏형 이지스 가장 '…

굳건한 빅4 체제' 맏형 이지스 가장 '분주했다'

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이지스, 미래에셋, 하나대체, 삼성SRA 등 부동산펀드 시장 '빅(Big) 4'의 아성은 견고했다. 코로나19란 사상 초유의 대형 악재도 결정적 변수는 아니었다. 맏형인 이지스자산운용은 가장 압도적인 퍼포먼스(성과)를 냈다.

나머지 운용사별 희비는 성과에 따라 극명히 엇갈렸다. 10위권 밖에 머물던 마스턴투자운용이 다수 실물 거래를 성사시키며 5위에 진입했다. '빅4' 운용사를 위협할 수준의 반등이다. 코람코자산운용은 5위에서 9위로, 한화자산운용은 10위권 밖으로 밀렸다.

블라인드펀드에서는 삼성SRA자산운용이 신규 상품으로 국내외 약정액 상위를 휩쓸었다. 실물 부동산 딜에서는 메리츠대체투자운용, AIP자산운용의 물류, 오피스 딜이 랜드마크 거래가 됐다. 국내 딜은 오피스 자산이 상위권에 올랐다.

판매사 중에서는 한화투자증권의 약진이 두드러졌다. 압도적 수위 미래에셋대우가 10조원대 잔고를 기록한 이후 주춤한 반면 한화투자증권은 10조원을 거침없이 돌파했다. 사무관리 수탁고는 신한아이타스의 외형이 축소된 가운데 국민은행, 하나펀드서비스 등이 선전했다.

◇이지스 '군계일학', 마스턴·헤리티지 등 두각

더벨 부동산펀드 리그테이블에 따르면 2020년 국내 운용사가 설정한 공사모 부동산 펀드 설정액은 111조1292억원이다. 한해 전(98조791억원) 대비 13.3% 가량 증가했다. 연초 코로나19 여파로 국내외 부동산 시장이 주춤할 수 있다는 우려에도 2020년 역시 폭발적 성장세를 이어갔다. 2014년 당시 26조원 수준을 고려하면 네 배 가량 급증했다.

특히 이지스자산운용, 미래에셋자산운용, 하나대체투자자산운용, 삼성SRA자산운용 등 네 곳이 2016년부터 줄곧 형성해 온 견고한 체제는 이어졌다. '빅4' 체제 안에서도 순위 변동은 전무했다. 2013년 처음 형성된 4곳 운용사의 경쟁은 초기 미래에셋자산운용이 수위에 오르다가 이지스자산운용에 밀린 후 바뀌지 않고 있다.

이지스자산운용의 성과는 가장 눈부셨다. 2조원에 육박하는 외형을 키우면서 ‘빅 4’ 중에서도 단연 돋보였다. 상반기에는 다소 주춤했지만 하반기 복수 블라인드펀드와 실물부동산 딜을 성사시켠서 외형을 크게 키웠다. 전체 부동산펀드 중 점유율이 14%에 달했다.

이지스자산운용 외 성과가 두드러진 곳은 마스턴투자운용, 캡스톤자산운용, 하나대체투자자산운용, 헤리티지자산운용 등이다. 마스턴투자운용은 실물부동산 딜을 다수 성사시키면서 외형을 불렸고 캡스톤자산운용은 국내외 부동산 대출채권 등을 활용했다. 설립 3년차에 불과한 헤리티지자산운용 역시 광폭행보를 보이며 조단위 운용사에 합류했다.

시장 관계자는 “연중 부동산펀드 시장 외형이 증가했다”며 “상반기엔 해외, 하반기엔 국내 중심으로 설정액이 크게 증가했다”고 말했다. 이어 “'빅4' 운용사의 건재속에 이지스자산운용이 질주에 가까운 페이스를 보였다”며 “마스턴투자운용은 과점 체제를 위협할 잠재 경쟁자로 커지고 있고 헤리티지자산운용의 등장도 눈에 띈다”고 덧붙였다.

◇삼성SRA, 블라인드 최상위…실물거래 하반기 국내 '활발', 해외 '주춤'

삼성SRA자산운용의 존재감은 블라인드펀드 부문에서 독보적이었다. 상위 10개 운용사(약정액 1000억원 이상 운용)들이 운용 중인 블라인드 펀드 가운데 국내외 부문 모두 가장 큰 규모를 자랑했다. 하반기 1조3000억원 규모 ‘HUG 블라인드펀드’를 내놓으면서 국내 부문도 선두로 올랐다. 해외 부문에서는 상반기에 이어 최강자 기조를 굳건히 했다.

하나대체투자자산운용과 이지스자산운용 등 대형사들의 선전은 특히 두드러졌다. 기본적으로 블라인드펀드가 누적 업력과 역량이 담보돼야 하는 등 장벽이 높은 비즈니스란 점에 기인한다. 대표적으로 상위권인 하나대체투자자산운용의 산업단지개발펀드(5500억원)의 경우 10년여 간 그린에너지를 비롯해 지식산업센터 등에 투자하는 상품이다.

연초 코로나19 여파로 시장 분위기가 주춤한 가운데 실물부동산에서는 ‘빅4’ 플레이어 외 운용사들의 선전이 두드러졌다. 연초 해외 메가 딜이 즐비했다면 하반기엔 국내 오피스 딜이 상당 비중을 차지했다. 미국, 유럽 등 현지 코로나19 확진자 수가 급증하면서 영향을 받은 것으로 보인다. 국내에선 상대적으로 낮은 인지도의 운용사들이 등장했다

해외는 상반기 메리츠대체운용과 AIP자산운용의 물류(1조6975억원) 및 오피스(1조5542억원) 딜이 그대로 랜드마크 딜로 새겨졌다. 글로벌 거래를 이끌던 대형사들이 주춤한 하반기엔 하나대체투자운용이 눈에 띄게 복수 딜을 성사시켰다. 미국 시애틀의 퀄트릭스타워(7700억원), 미국 달라스 삼성전자 오피스(1002억원) 등이다.

국내에서는 대형 딜이 하반기에 몰렸다. 연초 흐름을 엎고 하반기 대형 실물부동산 거래가 이뤄졌다. ARA코리아자산운용이 NH투자증권과 함께 여의도 파크원 타워2를 사들인 거래가 9500억원을 기록했다. 파인트리자산운용의 SG타워 딜 역시 9000억원대를 넘었다. 2020년 국내 실물부동산 거래 규모 5위권 내에 4개가 하반기 집중됐다.

◇판매사 미래대우 주춤, 한화증권 턱밑 추격…신한아이타스 하향세

부동산펀드 판매잔고 1위는 유일하게 10조원을 넘긴 미래에셋대우가 차지했다. 하지만 맹추격 중인 한화투자증권의 약진은 놀라울 정도다. 미래에셋대우가 1년 가량 1000억원 불린데 반해 한화투자증권은 2조7000억원 가까이 늘렸다. 미래에셋대우와 한화투자증권의 부동산펀드 판매액은 각각 11조1465억원, 10조7763억원으로 큰 차이가 없다.

미래에셋대우는 8년 전인 2012년부터 압도적 수위를 차지했지만 반납을 눈앞에 두고 있다. 한화투자증권은 상하반기 각각 조단위로 몸집을 불렸다. 특히 2020년 상반기에만 1조6000억원 이상 불리며 판매잔고를 늘렸다. 전체 펀드 판매잔고(25조5378억원)에서 부동산펀드가 차지하는 비중은 40% 수준에 달하는 등 상당히 힘을 쏟는 영역이기도 하다.

사무수탁사에선 신한아이타스가 간신히 30조원대 수탁고를 지켰다. 2020년 지속적으로 하락세를 거듭하다 10% 이상 감소한 30조8282억원으로 집계됐다. 국민은행(24조7426억원)이 뒤를 이었다. 상반기 4조원 이상을 불렸지만 하반기 숨을 고르며 최종 2조7000억원으로 불어났다. 하나펀드서비스(16조7425억원) 등이 중위권을 형성했다.

신한아이타스에 가장 대비되는 행보를 보인 곳은 스카이펀드서비스다. 국내 최대 부동산운용사인 이지스자산운용의 관계사로 신규 수탁 규모로만 외형을 불렸다. 규모는 5조6000억원대를 넘었다. 바로 중위권으로 도약하며 중위그룹을 형성했다. 이지스자산운용이 사무수탁사를 대거 이관하면서 스카이펀드서비스가 바로 수혜를 입었다.

2020년 8월 업계 최초로 시도된 더벨 부동산리그테이블은 상·하반기 기준으로 작성된다. 운용사 등 및 펀드별 설정액 변화는 금융투자협회 통계를 기준으로 객관성을 담보했다. 이외 국내외 블라인드펀드와 실물부동산 자료는 부동산펀드 설정액 상위 30개 운용사의 전수조사를 토대로 작성된 후, 20년 이상의 오랜 경험과 노하우를 쌓아온 국내외 부동산 투자 전문가 5인 자문단의 감수 과정을 최종적으로 거친다. (자문단 위원:김기용 AIP자산운용 대표, 이지스자산운용 프로젝트금융투자부문 대표, 김종민 마스턴투자운용 해외부문 대표, 박형석 코람코자산운용 대표, 신준현 메리츠대체투자운용 대표 등, 가나다 순)

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