강동구 랜드마크, 이스트센트럴타워 …

강동구 랜드마크, 이스트센트럴타워 매각 추진

빌딩매매

서울 강동구 소재 프라임급 오피스 빌딩인 이스트센트럴 타워가 매물로 등장했다. 시장에선 2017년 준공된 건물로 신축급에 속하지만 과거 공실 해소까지 오랜 시일이 걸렸다는 점에서 매각이 성사될지 주목하고 있다.

2일 관련 업계에 따르면 호주계 인마크자산운용은 펀드를 통해 보유하고 있는 이스트센트럴 타워 매각을 위한 주관사 선정 작업에 착수했다. 매물은 인마크전문투자형사모부동산투자신탁제10호 자산으로 서울 강동구 천호동 571에 위치해 있다.

건물은 삼성물산이 시공사와 지급보증인으로 참여한 바 있다. 삼성물산이 2013년 주상복합개발에 대한 사업협약을 체결하고 시공사로 나섰다. 에스엘디엔씨가 시행사로 교보자산신탁(옛 생보부동산신탁)이 관리형 토지신탁 계약을 맺고 사업을 추진했다. 2017년 7월말 준공됐다.

준공 후에는 건물 주인이 인마크자산운용 10호 펀드로 바뀌었다. 시공사였던 삼성물산은 2028년 2월말까지 책임임대차 계약이 체결돼 있는 것으로 나타났다. 최초 계약기간 종료시점까지 임대목적물이 매각되지 않은 경우, 계약기간은 10년 연장된다.

삼성물산과 미래에셋대우는 2020년 9월말 기준 이스트센트럴 타워에 대한 우선매수권을 가졌다. 2018년 당시 10년 후인 2028년 2월 만기시점에 건물을 직접 우선매수하거나 제3자에게 약정금액으로 매각할 수 있는 내용의 신용파생상품 계약을 맺었다. 계약금액은 이스트센트럴 타워 매수자금 잔액에다가 임대인의 제반 부대비용, 임대인 보유현금 등을 반영한 금액이다.

우선매수권 행사시 발생한 이익의 80%는 삼성물산에 지급하게 돼 있다. 나머지 20%는 미래에셋대우에 지급된다. 우선매수권자가 경합하는 경우 미래에셋대우의 우선매수권 효력이 우선하는 조건이 적혀 있다.

이스트센트럴 타워는 초기 공실 해소까지 시간이 걸린 것으로 알려졌다. 지금은 삼성 계열사와 중소형 임차인을 통해 대부분 입주가 이뤄진 상태다.

건물은 지하 6층~지상 36층으로 이뤄져 있다. 대지면적 2만6367㎡에 연면적 10만422㎡에 달했다. 용적률은 336.68%로 알려졌다. 오피스 기준층 기준 전용률은 62.97%다.

시장 관계자는 "공실이 많이 해소되었다고는 하지만 향후에도 공실위험이 커서 난이도가 매우 높은 자산으로 알고 있다"며 "인허가 당국이 설계 당시 오피스 건립을 강하게 요구해 지어진 것으로 분양성사를 놓고 많은 얘기가 있었다"고 설명했다.

삼성물산 관계자는 "장기 임대차 계약이 맺어져 있는 것은 사실이지만 펀드에 자금이 투입되거나 한 것은 아니다"라고 설명했다.

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