부동산IB업계, 용도 변경 통한 밸류애…

부동산IB업계, 용도 변경 통한 밸류애드 활발

신축부지매매

부동산IB 업계에서 용도 변경을 활용한 밸류 애드(Value-Add)가 활발하게 진행되고 있다.
부동산 규제ㆍ개발 포화 등으로 점차 우량 부지 확보가 어려워지면서 가치가 떨어진 자산을 매입해 주거시설 등으로 탈바꿈시키는 전략을 택한 것으로 보인다.
31일 IB업계에 따르면 ‘코람코에너지플러스 리츠’는 현재 리츠 자산으로 편입된 187개 주유소 부지 가운데 일부부지의 용도변경을 추진하고 있다.

리츠를 통해 보유하고 있는 주유소 부지 가운데 수도권에 위치한 20∼30개 정도 주유소 부지를 용도변경해 물류센터, 가전프라자 등을 유치시킨다는 계획이다. 개발 및 운영은 임차인이 전담하고 코람코리츠는 임차인으로부터 매달 수익의 일부를 부지 임대료로 받는 식이다.

개발이 잘 마무리된다면 코람코리츠는 기존에 주유소로부터 받던 임대료보다 더 높은 임대료를 수취해 배당수익률(현재 연 6.2%수준)을 제고할 수 있을 전망이다.

주유소는 보통 차량 이동이 많은 주요 길목에 위치한다. 수도권내에서도 교통의 요지에 해당하는 부지에 어떤 상업용 자산이 들어와도 주유소 이상의 수익성이 보장되는 셈이다.

주유소 부지 뿐 아니라 코로나19로 가치가 급락했지만 입지가 우수한 호텔ㆍ오피스 부지를 매입해 주거시설 등으로 용도변경해 개발하려는 시도도 관측된다.

하나대체투자운용은 지난해 12월, 현대건설, 시행사 RBDK와의 컨소시엄을 꾸려 서울 용산구 이태원에 위치한 크라운호텔 우선협상권을 따냈다.

크라운호텔 입지 특성상 고급주거시설로 개발될 전망이다. 근처에 일반주거지역이 위치해 있고, 한남더힐과 같은 고급 주택시설도 인접해있기 때문이다.

마스턴투자운용이 현재 프로젝트금융투자회사(PFV) ‘마스턴제65호 서초2PFV’을 활용해 개발하고 있는 서울 남부터미널역 인근 오피스텔 역시 과거 금강공업 서초사옥으로 쓰였지만 용도변경 후 주거시설로 개발된 사례다.

오피스 빌딩을 주거 공간으로 바꾸는 흐름은 지난해부터 급격히 늘었다.

신영에셋이 내놓은 2020년 오피스 매매시장 동향 자료에 따르면, 지난해 서울 주요권역과 분당에서 이뤄진 오피스 거래 가운데 14건이 오피스텔·임대주택, 도시형 생활숙박시설 등 주거용으로 개발하기 위한 거래로 나타났다.

2010년 이후 연평균 빌딩 거래건수가 67건인 것을 고려하면 거래가 이뤄지는 오피스 빌딩의 20.9%가 주거시설로 탈바꿈한다는 얘기다. 여기에 코로나19 여파로 호텔 자산도 주거시설로 개발되는 흐름이 더해진 것으로 풀이된다. IB업계 관계자는 “수도권에 있는 좋은 입지의 부지는 이미 대부분 개발이 된 상황”이라며 “이에 최근 가치가 과거대비 떨어진 오피스, 혹은 호텔 자산을 매입하고 컨버전(용도변경)을 통해 수익성을 확보하는 전략을 많이 활용하는 것”이라고 말했다.

https://www.dnews.co.kr/uhtml/view.jsp?idxno=202101291507319950456

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