지난 칼럼에서는 상업용 부동산의 정의 및 특징 등에 대해 얘기했다. 이번 칼럼에서는 상업용 부동산 투자의 장단점 및 투자결정 전 고려사항에 대해 이야기해보려고 한다.
상업용 부동산 투자의 장단점
장점
◇ 높은 수익률
주거용 부동산 평균 임대 수익률이 3~5%인 반면 상업용 부동산의 경우 5~12 %
이다. 이는 현금흐름에 대한 긍정적 요인으로 작용한다. 일반적으로 임대계약 시 임대료 인상 조건이 포함되며, 연간 임대료 인상율은 연평균 3~4% 정도로 인플레이션 수준(2019년 1.61%)보다 상당히 높다.
◇ 안전한 임대 기간
평균 상업용 부동산 임대 기간은 3~10년으로 주거용 임대 기간 6 ~12개월에 비해 임대기간이 길다. 이는 사업의 안정성을 제고시키는 효과로 작용한다.
◇ 인플레이션에 대한 헤지
화폐의 가치 하락에 대한 부동산 자산가치 상승
◇ 낮은 운영비용
- 시 세금 및 수도, 보험, 법인수수료 , 유지 및 보수경비 등 세입자 부담
◇ 가치 상승
- 일반적인 부동산 가치상승 외 세입자 공간의 구조와 레이아웃을 개선을 통한
부동산 가치 상승
- 리노베이션·업그레이드를 통한 가치 상승
- 재개발 허가취득
◇ 예산에 맞는 넓은 선택의 폭
- 수백만 원에서 수조 원까지의 다양한 투자 가능 건물 가격대
◇ 세금 효율적 소유권 구조
- 회사 등 다양한 법인구조를 통한 상업용 부동산을 구입 가능
- 신축건물에 대한 감가상각
단점
◇ 공실로 인한 소득 감소 및 이로 인한 부채 상환 어려움
◇ 경제적 요인에 취약
- 경기 침체, 금리 상승, 높은 실업률 상업용 부동산 수요 감소 요인
- 임차인의 임대료 지불 능력에 영향을 미치는 여러 경제적 조건 상존
◇ 높은 초기 자본
- 상대적 높은 부동산 가격대, 대출 기관의 높은 이자율 및 관리 수수료율
◇ 부동산 즉시 처분의 어려움
- 경제 변화에 민감하므로 경제 하락 시 수요에 큰 영향. 특히 공실률이 높을 시 또는 임대 기간이 짧을 시 매도에 어려움
해외 상업용 부동산 투자 결정 전 고려사항
가격 변동을 예측한다는 것을 어려운 일이나, 상업용 부동산의 가격상승에 영향을 미치는 요인을 이해하면 투자 시 좀 더 현명한 선택을 할 수 있다.
◇ 확실한 투자 목적
목적에 따른 투자 형태를 달리해야 한다. 임대를 통한 안전하고 안정적인 수입창출, 매도 처분 시 가치상승을 통한 수익의 극대화가 목적이라면 해당지역의 유사 부동산에 대한 평균 임대수익 및 자본성장 가능성에 대한 확실한 정보를 가져야 한다. 투자위험을 최소화한다는 의미는 곧 수익의 극대화다. 이를 위해 정부의 지역 관련 정책 등에 대한 정보 등을 알아야 한다.
◇ 철저한 시장조사 후 장기투자를 기본으로
사회, 경제 및 정부의 정책 변화에 빠른 대처가 어려운 경우가 많으므로 철저한 시장 조사 후 장기투자를 기본으로 해야 한다. 투자 대상국의 거래 규정, 거래 법률, 거래 시장 등의 정보를 알아야 한다.
구입하고자 하는 부동산에 대한 사전조사 및 재 매도 시의 선호도 변화에 대해서도 시장조사를 해야 한다. 몇 가지 예로 변화하는 연령구조를 통해서 짐작할 수 있다. 60대 이상 노년층의 증가는 의료서비스, 노인주택, 헬스케어 등의 서비스 산업의 발전을 예상 가능케 한다.
또한, 자연 인구증가보다 많은 이민자수의 증가는 호주 스타일의 큰 주택보다는 편리하고 안전한 아파트 등이 선호될 것임을 예상할 수 있다.
◇ 정보 및 부동산에 대한 맹신은 금물
자신의 국내 투자 지식과 경험을 기본으로 한 맹신은 자신의 눈 과 귀를 어둡게 한다. 인터넷을 통한 정보취득은 시간과 공간적 제약을 극복할 수 있는 편리함과 시간적 이점을 제공한다. 그러나 이런 종류의 정보는 여러 사람에게 공유된 것이며, 진위여부를 확인할 수 없으므로 맹신은 금물이다.
높은 수익률, 낮은 가격은 경계해야 한다. 이렇게 좋은 물건이면 시장에 나오지 않아도 지인의 입에서 입으로 매매가 완료된다. 부동산 중개인 역시 매도자를 위해 일을 하므로 맹신하지 말고 참조만 해야 한다.
◇ 작은돈 아끼지 말아야
확실하고 안전한 투자 목적물을 위한 투자정보 수집 비용, 전문가와의 상담비용 등을 아끼지 말아야 한다. 부동산 구입을 위한 작은 투자는 잠재적 리스크를 떨쳐버릴 수 있는 안전장치이며, 수십 배의 가치를 창출할 수 있다.
◇ 수요와 공급의 균형, 선호도
부동산 구입 시 수요와 공급의 결과에 따라 가격 및 시장상황이 결정된다. 공급이 많을 시 낮은 가격이 형성돼 매수자 우호 시장 형성의 특혜를 누릴 수 있다. 선호도는 연령대에 따라, 출신국에 따라 다를 수 있다. 예로 20~30대는 대도시의 편리한 아파트를 선호하는 반면 60대 이후는 조용하고 한적한 은퇴마을의 선호도가 높을 수 있다. 중국인 이민자는 풍수를 중요시하며 영국인들은 편리함을 중요하게 생각한다.
◇ 환율 주시
최고의 수익을 위해 가장 중요한 요소 중 하나인 환율의 변동사항을 체크하자. 환헤지, 환율은 부동산 자본성장 가치에 큰 영향을 미친다.
◇ 장기투자
환금성 및 환 헤지 그리고 안정적인 자본성장을 위해 장기투자를 기본으로 해야 한다.
◇ 경험과 지식을 기본으로 결정
같은 지역 같은 부동산을 갖고 있어도 여러 가지 변수에 의해 수익률은 달라질 수 있다. 어떤 사람이 어떤 지역에서 어떤 사업을 운영해 크게 성공했다고 해도 따라 하지 말아야 한다. 누구에게나 주어진 능력이 다르고 대처하는 방법이 다르기 때문이다.
◇ 금리
상업용 부동산의 수요 및 가격요인 중 하나는 금리다. 금리 상승은 상업용 부동산에 대한 수요를 잠재적으로 약화시킬 수 있다.
◇ 선입견
한국 투자경험을 통한 선입견, 넘치는 자신감, 자만감을 경계해야 한다. 투자 대상국의 관련법과 선호도 등을 기본으로 자신의 한국에서의 경험과 지식을 보충한다면 큰 효과를 볼 수 있을 것이다.
지난 칼럼에서는 상업용 부동산의 정의 및 특징 등에 대해 얘기했다. 이번 칼럼에서는 상업용 부동산 투자의 장단점 및 투자결정 전 고려사항에 대해 이야기해보려고 한다.
상업용 부동산 투자의 장단점
장점
◇ 높은 수익률
주거용 부동산 평균 임대 수익률이 3~5%인 반면 상업용 부동산의 경우 5~12 %
이다. 이는 현금흐름에 대한 긍정적 요인으로 작용한다. 일반적으로 임대계약 시 임대료 인상 조건이 포함되며, 연간 임대료 인상율은 연평균 3~4% 정도로 인플레이션 수준(2019년 1.61%)보다 상당히 높다.
◇ 안전한 임대 기간
평균 상업용 부동산 임대 기간은 3~10년으로 주거용 임대 기간 6 ~12개월에 비해 임대기간이 길다. 이는 사업의 안정성을 제고시키는 효과로 작용한다.
◇ 인플레이션에 대한 헤지
화폐의 가치 하락에 대한 부동산 자산가치 상승
◇ 낮은 운영비용
- 시 세금 및 수도, 보험, 법인수수료 , 유지 및 보수경비 등 세입자 부담
◇ 가치 상승
- 일반적인 부동산 가치상승 외 세입자 공간의 구조와 레이아웃을 개선을 통한
부동산 가치 상승
- 리노베이션·업그레이드를 통한 가치 상승
- 재개발 허가취득
◇ 예산에 맞는 넓은 선택의 폭
- 수백만 원에서 수조 원까지의 다양한 투자 가능 건물 가격대
◇ 세금 효율적 소유권 구조
- 회사 등 다양한 법인구조를 통한 상업용 부동산을 구입 가능
- 신축건물에 대한 감가상각
단점
◇ 공실로 인한 소득 감소 및 이로 인한 부채 상환 어려움
◇ 경제적 요인에 취약
- 경기 침체, 금리 상승, 높은 실업률 상업용 부동산 수요 감소 요인
- 임차인의 임대료 지불 능력에 영향을 미치는 여러 경제적 조건 상존
◇ 높은 초기 자본
- 상대적 높은 부동산 가격대, 대출 기관의 높은 이자율 및 관리 수수료율
◇ 부동산 즉시 처분의 어려움
- 경제 변화에 민감하므로 경제 하락 시 수요에 큰 영향. 특히 공실률이 높을 시 또는 임대 기간이 짧을 시 매도에 어려움
해외 상업용 부동산 투자 결정 전 고려사항
가격 변동을 예측한다는 것을 어려운 일이나, 상업용 부동산의 가격상승에 영향을 미치는 요인을 이해하면 투자 시 좀 더 현명한 선택을 할 수 있다.
◇ 확실한 투자 목적
목적에 따른 투자 형태를 달리해야 한다. 임대를 통한 안전하고 안정적인 수입창출, 매도 처분 시 가치상승을 통한 수익의 극대화가 목적이라면 해당지역의 유사 부동산에 대한 평균 임대수익 및 자본성장 가능성에 대한 확실한 정보를 가져야 한다. 투자위험을 최소화한다는 의미는 곧 수익의 극대화다. 이를 위해 정부의 지역 관련 정책 등에 대한 정보 등을 알아야 한다.
◇ 철저한 시장조사 후 장기투자를 기본으로
사회, 경제 및 정부의 정책 변화에 빠른 대처가 어려운 경우가 많으므로 철저한 시장 조사 후 장기투자를 기본으로 해야 한다. 투자 대상국의 거래 규정, 거래 법률, 거래 시장 등의 정보를 알아야 한다.
구입하고자 하는 부동산에 대한 사전조사 및 재 매도 시의 선호도 변화에 대해서도 시장조사를 해야 한다. 몇 가지 예로 변화하는 연령구조를 통해서 짐작할 수 있다. 60대 이상 노년층의 증가는 의료서비스, 노인주택, 헬스케어 등의 서비스 산업의 발전을 예상 가능케 한다.
또한, 자연 인구증가보다 많은 이민자수의 증가는 호주 스타일의 큰 주택보다는 편리하고 안전한 아파트 등이 선호될 것임을 예상할 수 있다.
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