상업용 부동산 투자 ① - 상업용 투자 …

상업용 부동산 투자 ① - 상업용 투자 어렵지 않다

빌딩매매

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 이후의 호주의 각 주 수도에 대한 주거용 부동산은 퍼스(8~12%)를 중심으로 크게 상승할 것으로 예상되고 있다.(SQM Research - Louis Christopher). 이는 코로나19 이후에 대한 심리적 영향은 물론 경제 회복에 대한 조심스러운 예견이기도 하다.

경제회복과 주거용 부동산에 대한 수요 증가는 일반적으로 상업용 부동산 전망에 대한 긍정적 요인으로 작용한다. 즉 수요 증가는 정부의 정책변화에 의한 또는 직업 창출에 의한 인구 유입의 결과이며 이를 지원하기 위한 교육 및 교통 그리고 서비스 및 산업의 발달이 함께하기 때문이다.

투자의 목적은 최소한의 투자로 최대 결과를 만들기 위함이다. 이를 위해서는 좀 더 확실한 근거를 기본으로 언제, 어떤 부동산에 투자해야 하는지를 알아야 한다. 즉 최저 가격점, 선호 받는 지역에 투자하여 최고 가격점에 재판매가 답이다.

하지만 최저점, 가격 상승 요인을 만족하게 할 수 있는 선호지역, 선호 부동산을 알기에는 많은 노력이 필요하며 상업용 부동산에 대한 정확한 이해와 정보 그리고 연구와 확인이 필요하다.

해외 상업용 부동산 투자 시, 단점을 장점으로 변화시켜 가치를 점점 더 극대화할 수 있는, 매도 시 가치상승을 위한 정보를 기준으로 한 노력도 중요하다. 여기에 환율의 이점과 경제 전망을 이해할 수 있다면 최고의 투자 효과를 볼 수 있을 것이다. 이를 위해서는 장기투자를 기본으로 해야 한다. 성공적 투자를 위해 앞으로 좀 더 쉽고 좀 더 확실한 호주의 부동산 정보를 제공하고자 한다.

상업용 투자 어렵지 않다

상업용 부동산 투자도 이전에 설명했던 주거용 부동산 투자와 동일하다. 먼저 어느 지역의 어떤 타입의 상업용 부동산에 투자할 것인가를 결정하고 투자 대상 부동산에 대한 조사 및 명확한 구매지침을 가져야 한다. 위치, 임대계약 만료(WALE ), 임대 수익, 공실률은 물론 건물의 품질 그리고 주변의 발전계획은 투자 전 조사 및 확인이 필요한 핵심 사항이다.

역발상 역시 개인적으로 추천하고 싶은 상업용 부동산 구입 시의 추천 방법이다. 한번 넘어지면 3년 뒤 죽는다는 3년 고개, 고민과 좌절보다는 한 번 더 넘어져 3년 더 살 수 있는 기회를 가질 수 있다는 희망적인 역발상적 지혜를 가짐도 투자자가 결코 간과하면 안 될 사항이다.

정해져 있는 공식과 같은 믿음에서 벗어나 역발상적 지혜를 모아보는 것도 자본상승에 크게 기여할 것이다. 예로 낮은 공실률과 확보된 우량 임차인은 안전한 수익을 제공함과 동시 가격 상승의 원인이 되지만 공실률이 높음으로써 투자자로서 어떤 이점을 가질 수 있는가를 생각함도 역발상의 지혜다.

내가 원하는 형태로 내가 원하는 임차인에게 임대해줄 수 있는 이점이 있다. 또한, 높은 공실률로 인해 부동산 가격이 저렴할 수 있으며 상대적으로 좋은 위치에서 판매 조건을 협상할 수 있다. 이를 위해서는 그 지역 부동산에 대한 조사는 물론 주변환경이 투자 부동산에 긍정적 영향을 미칠 수 있는 강력한 요인을 알아야 한다.

상업용 부동산이란?

주거용 부동산이 아닌 사업 또는 소득 창출을 목적으로 하는 부동산을 말한다. 임대용 사무실 빌딩, 호텔 및 리조트, 상가 빌딩 (백화점, 쇼핑센터, 매장 등) 레스토랑 및 모든 소매업체, 현재 호주 내 가장 핫한 물류 공간 및 은퇴 마을 등의 의료 시설은 물론 다세대 임대 부동산과 같은 여러 범주를 포함한다.

상업용 부동산의 특징

주변환경과 사회적 변화 그리고 관련 기관의 계획에 의해 가격과 가치가 살아 움직이는 생물이다. 해외투자 역시 변화하는 법 제도, 경제환경 그리고 인구통계를 기본으로 하는 선호도 등의 움직임을 읽을 수 있어야 한다.

주거용 부동산의 특징과 비교 가장 큰 특징적 차이점은 상업용 부동산의 가격평가 기본 원리는 수익성을 근거로 한다는 것이다. 즉 임대수익 또는 (그리고) 자본 성장 잠재력을 기본으로 위치와 평균 임대 만료 기간, 재개발 가능성 등이 가치 척도의 기본이 된다.

해외 투자

국내 부동산 규제정책 및 낮은 수익률, 저금리에 대한 수익의 다변화를 위해 최근 해외 부동산의 직접 투자가 확대되고 있다. 자신의 재산을 안전하게 배가시키는 방법으로 해외투자를 진행한다면 당연히 사회, 정치 및 경제적으로 안전하고 안정적인 나라에 투자해야 한다.

해외투자는 직접투자와 간접투자 두 가지로 분류할 수 있다. 직접투자란 해외 현지 부동산 투자 후 임대 등을 통한 이익 창출, 재 매도 시의 자본 성장 효과를 위한 투자이다.

반면 간접투자란 투자에 대한 지식과 경험을 갖춘 자산운영사를 통해 펀드, 리츠 등에 투자하는 방법이다. 간접투자를 통해 투자 시 전문가가 함께함으로써 안전하게 투자할 수 있는 장점 및 다양성, 소액투자가 가능하지만 수익률은 상대적으로 낮을 수 있다는 단점을 갖고 있다.

호주 내 해외 투자 현황

호주 투자자문 위원회(FIRB)에 의하면 2018~2019년 상업용 및 주거용 부동산에 대한 외국인 투자는 $87.8 billion 달러였다. 해외 투자 선호국가 호주는 안전하고 안정적인 사회와 함께 낮은 환율과 상대적으로 높은 부동산 시장에 기인한다.

이 기간 약 8,500건 이상의 해외 투자 신청서가 호주 투자자문 위원회에 의해 승인되었고 이는 $231.0 billion 달러의 잠재적 투자액에 해당한다. 이는 전년 대비 67.9 billion 달러 증가 수치이다. 최대 투자국은 미국으로 승인된 투자가 2017~2018년 $36.5 billion에서 2018-19년 $58.2 billion으로 증가했으며 부동산 및 서비스 부문에 대한 투자가 크게 증가했다. 투자순위 2위는 캐나다로 26 billion, 3위 싱가포르 16 billion, 4위 일본 그리고 한국은 18위로 1.63 billion 달러다.

상업용 부동산 승인 가치는 2017~18년 $39.5 billion에서 2018-19년 $73.0 billion으로 증가했다. 가장 주목받은 투자 부동산으로는 숙박, 통신, 건설 및 건강을 포함하는 서비스 부문이었다. 2015 년 이후 서비스 부문 및 상업용 부동산의 전체 가치가 상승을 유도했다.

호주 내 해외 투자를 산업별로 구분하면 2017~2018년 회계연도 농업, 임업 및 광업에 대한 투자는 .9 billion에서 2018~2019회계연도 7.3 billion으로 감소했다. 제조, 전기 및 가스 투자 부문은 2015~2016년 최고점은 27.6 billion 달러에서 점차 감소하여 2017~2018 회계연도 16.6 billion였다.

그러나 2018~2019회계연도 급등하여 36.7 billion이다. 상업용 부동산에 대한 해외투자는 2017~2018회계연도 391건 승인, 39.5 billion 달러에서 2018~2019 회계연도에는 487건 승인, 73.0 billion 달러로 급등했다. 2020년 코로나19로 인해 이후 어려움이 함께 했으나 2021년부터 빠르게 회복하여 지속적 발전이 확실시되고 있다.

각 주별 상업용 부동산 투자 제안을 보면 시드니의 NSW주: 117건, 10.2 billion과 멜버른의 VIC 113건, 4.3 billion 그리고 브리즈번의 QLD 78건 3.5 billion 달러였다.

호주 투자의 장점

국가의 장점

▲세계에서 가장 안전 (투자)하고 안정적인 (정치, 경제 및 사회) 나라 ▲적극적인 외국인 투자자 보호 정책 ▲튼튼한 경제 및 저렴한 금리 ▲선진화된 교육제도 및 사회복지 ▲세계 투자자의 선호도 ▲국가 투명성 등이 있다.

구입 시 장점으로 ▲세금 혜택 ▲감가상각, 상속세 및 증여세 없음 ▲ 상대적 안정적 투자 ▲상대적으로 저렴한 가격으로 인한 수익률 극대화 ▲지속적 임대수요 증가 예상 등이 있다.

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