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2021년주요부동산이슈 ⑥ 아파트대신 꼬마빌딩 몰린다

빌딩매매

주거용 부동산 규제가 강해지자 대안 투자로 상업용 부동산에 접근하는 이들이 늘어나면서, 특히 꼬마 빌딩이 주목받고 있다. 꼬마빌딩은 일반적으로 소형 100평에서 300평 사이, 토지 기준 50평 100평, 층수는 3~6층, 용도로는 전층 근생 또는 업무까지를 포함하는 빌딩을 말한다.

24일 국토교통부 실거래가시스템 등에 따르면 지난해 서울지역 일반 업무상업시설 거래건수는 3409건으로 전년(2905건) 대비 17.3% 늘었다. 이중 거래액 10억~50억원 규모의 이른바 '꼬마빌딩' 거래량은 1391건에서 1658건으로 19.2% 증가했다. 50억~100억 규모의 빌딩 거래도 469건에서 620건으로 32.2% 늘었다.

또, 2018년 서울 꼬마 빌딩 매매량은 1893건, 총 거래금액은 12조567억원이었으나, 약 3년이 지난 올해(9월 기준)에는 각각 2161건, 17조5463억원으로 뛸 정도로 시장 규모가 확대됐다.

◇ 꼬마 빌딩, 집값 폭등에 아파트 대신 '주목'

가격이 폭등한 서울 시내 아파트의 모습. 사진 제공 = 뉴시스
이처럼 꼬마 빌딩 거래량이 증가한 이유는 최근 급등한 집값 및 세금 폭탄 등의 정부 규제 때문인 것으로 나타났다. 최근 집값 폭등으로 서울 아파트 평균가격이 10억원을 넘어서며, 꼬마빌딩을 살 수 있는 가격과 비슷해졌으나, 주택은 꼬마 빌딩에 비해 상대적으로 세금 규제가 강한 편이다.

정부는 현재 평균 70% 수준인 공동주택 공시가격 현실화율을 단계적으로 90%까지 끌어올릴 계획으로, 보유세 부담을 늘려 다주택자들이 시장에 주택을 처분하는 것을 유도하는 정책을 펼치고 있다.

이에 세금 폭탄을 피해 주택을 처분하고 같은 가격의 건물인 꼬마빌딩을 갈아타려는 다주택자가 늘어났다는 분석이다. 특히 빌딩의 경우 대출규제가 비교적 심하지 않아 종잣돈을 마련하는 것도 비교적 문턱이 낮은 편이라고.

주택을 포함하지 않는 올근생 건물을 개인 명의로 매수할 경우, 보통 건물 매매가의 50~60% 정도를 대출받을 수 있으며, 법인이라면 대출 제한이 덜하기 때문에 80% 정도까지 대출을 기대할 수 있다는 전문가의 설명이다.

수요가 많다보니 가격도 상승하는 추세다. 지난해 서울의 업무상업시설 연면적 3.3㎡당 평균가격은 3990만원으로 4000만원에 육박했다. 꼬마 빌딩의 경우 3450만원에서 3840만원으로 올랐다. 그보다 규모가 큰 50억~100억원대 빌딩의 3.3㎡당 평균값은 지난해 4050만원으로 4000만원 선을 넘어섰다. 수요보다 공급이 적어 가격 상승세는 이어질 것으로 업계는 전망한다.

금리가 ‘제로’ 수준으로 떨어진 데 비해 최근 꼬마빌딩 수익률은 강남권 2.6~2.8%, 수도권 3% 초반 정도에 달하는 것으로 나타나기도 했다. 김원상 원랩 대표는 "작년 68억5000만원에 거래됐던 서울 강남구 역삼동 꼬마 빌딩이 올해에는 83억5000만원에 거래됐다”면서 “1년여 만에 매매가 상승률이 22%에 달했다"고 말했다.

◇ 꼬마 빌딩 투자? 코로나19 공실률 및 수익률 하락 조심

다만, 꼬마 빌딩도 코로나 여파를 완전히 피해 갈 수는 없다. 코로나로 인한 공실률과 수익률 하락을 염두에 둬야 한다고 전문가들은 조언한다. 특히, 식음료 및 리테일 업종으로만 구성한 건물들의 경우, 공실률 등이 더욱 높아진다는 분석이다.

한국부동산원에 따르면 지난해 3분기 기준 서울 중대형 상가(주 용도가 업무용이 아닌 상가이면서 3층 이상이거나 연면적 330㎡ 초과 건물)의 공실률은 강남(11.3%), 도심(9.7%), 영등포·신촌(9.4%) 등 중심 상권에서 상대적으로 높게 나타났다. 그외 기타 지역의 공실률은 6.3% 수준이었다.

상권의 활성화 여부를 잘 알 수 있는 1층 임대료 변동률을 살펴보면 2019년 3분기 5.5% 오르던 도심은 지난해 3분기 5.7% 하락세로 돌아섰다. 강남은 -4%에서 -12.8%로 하락 폭이 확대됐고, 영등포·신촌 임대료 변동률도 0.0%에서 -6.5%로 악화했다. 반면 기타지역은 1.6%에서 0.5%로 상승 폭이 줄었지만 오름세를 이어갔다.

공실이 늘고 임대료가 하락하면서 이들 상가의 투자수익률도 하락한 것으로 나타났다. 2019년 3분기 대비 지난해 3분기 중대형 상가 수익률은 서울 도심 0.95%포인트(P) 하락했고, 강남(-0.92%P), 영등포·신촌(-0.62%P), 기타지역(-0.37%P) 등도 수익률은 모두 하락했다

[기획] 2021년주요부동산이슈 ⑥ 아파트대신 꼬마빌딩 몰린다 - 시사주간 (sisaweekly.com)

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