2021년주요부동산이슈① 文정부 강조…

2021년주요부동산이슈① 文정부 강조한 ‘3기 신도시’주목

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정부가 추진 중인 3기 신도시 정책이 다가올 2021년 부동산 시장에서 핫이슈로 떠오를 전망이다. 문재인 대통령은 오늘(17일) 서울 대한상공회의소에서 2021년 경제정책방향 보고를 겸해 열린 확대 국민경제자문회의에서 3기 신도시의 신속 추진을 강조했다. 문 대통령은 “내년에 사전 청약이 시작하는 3기 신도시 등 수도권 127만호 공급을 신속하게 추진하고 역세권 등 수요가 많은 도심에 주택공급을 늘릴 수 있는 다양하고 효과적인 방안을 강구하기 바란다”고 주문했다.

사진 = 국토교통부
3기 신도시는 문재인 정부에서 주택시장 안정을 위해 계획한 대규모 택지지구로, 2018년 12월 19일 국토교통부에서 발표한 ‘2차 수도권 주택공급 계획 및 수도권 광역교통망 개선방안’에 따르면, 100만㎡ 이상 4곳(12.2만호), 100만㎡ 이하 6곳, 10만㎡ 이하 31곳이 지정됐다.

그중 100만 ㎡ 이상 대규모 택지지구는 남양주(1,134만㎡), (1,134만㎡),인천계양(335만㎡), 과천(155만㎡) 등 서울 경계로부터 약 2km 떨어진 곳들로, 1기 신도시가 5km, 2기 신도시가 10km인 것에 비교해 대도시 접근성이 매우 뛰어나다. 국토교통부에 따르면, 이 지역들은 대부분 훼손되거나 보존가치가 낮은 그린벨트다.

사진 = 국토교통부
중소규모는 국공유지(24곳), 유휴 군부지(4곳), 장기미집행 공원부지(4곳) 등이다. 서울지역은 서울시가 24곳, 1.5만호 사업 제안 및 시행을 SH 등을 통해 진행하기로 했다. 이후 2019년 5월 7일 국토교통부의 발표에 따르면, 경기도 고양시 창릉 · 부천시 대장 2곳에 3기 신도시를 짓기로 했으며, 안산 장상 · 용인 구성역 · 안산 신길2 · 수원 당수2 등 26곳에도 중소규모 택지지구를 짓기로 했다.

정부는 서울 도심까지 30분내 출퇴근이 가능하도록 서울 접근성이 용이한 곳에 입지를 두었을 뿐 아니라 GTX 등 광역교통망 축을 중심으로 신규 택지를 개발할 계획이다. 이를 위해 기존보다 2배 이상의 광역교통개선부담금(사업비 20%)을 투입하며, 입주 시 교통 불편이 없도록 2년 정도 빨리 교통대책을 수립·시행할 계획이다.

또, 일자리를 창출할 수 있도록 기존보다 2배 이상의 도시지원시설용지(주택용지의 2/3 수준)를 확보하고, 벤처기업시설, 소프트웨어진흥시설, 도시형공장 등이 들어설 전망이다. 도시첨단산단을 중복지정(지자체 공업물량 활용)하여 기업을 유치하고, 기업지원허브(임대료 시세 20∼60%)를 조성하여 스타트업 등도 육성한다.

그밖에 입지 조건으로 아이양육환경을 위해 유치원을 100% 국공립으로 설치하고, 개발이익을 복합커뮤니티센터, 도서관 등 생활 SOC에 재투자하며, 공원을 기준대비 1.5배 수준으로 조성하고, 간선급행버스체계(BRT)를 친환경을 위한 수소버스로 공급하는 등의 계획을 발표했다.

◇’3기 신도시’ 내 집 마련 기회? 주변시세 대비 20~30% 저렴

이러한 계획이 발표되자 무주택 실수요자들의 관심이 폭발하고 있다. 3기 신도시 홈페이지 개설 후 한달만에 65만명이 방문하고 '청약일정 알리미 서비스'에는 12만명 이상이 신청했다. 연령대로 살펴보면 30대가 38%, 40대가 31%로 관심이 높았으며, 신청 이유로 95%가 본인거주 목적을 선택해 3040세대의 내집 마련에 대한 열망이 3기신도시로 몰리고 있음을 알게 했다.

무엇보다 공공택지는 분양가상한제가 적용돼 분양가가 주변시세 대비 20~30% 가량 저렴할 수밖에 없다는 것이 장점으로 꼽힌다. 한국토지주택공사 LH 변창흠 사장은 한 인터뷰에서 “기본적으로 신도시는 공공택지로 개발되기 때문에 LH가 공급하는 공공 분양이나 민간이 공공택지에서 공급하는 분양주택이나 모두 다 분양가상한제 적용된다”면서 “시세보다도 약 한 20% 이상은 싸다고 볼 수 있다”고 말했다.

국토부 관계자 역시 "최근 경기도 과천이나 남양주, 하남 등지에서 분양된 주택의 분양가는 주변 시세의 55∼75% 수준으로 저렴했다"고 말했다.

이와 관련, 벌써부터 유튜브 및 포털사이트에는 ‘3기 신도시 사전청약’과 관련한 콘텐츠가 넘쳐나고 있다. 유튜브의 경우 ‘3기 신도시’라고만 검색해도 3기 신도시 사전청약 전략, 사전청약 당첨 확률 높이는 방법 등의 콘텐츠가 가장 많이 노출되고 있다.

◇ 3기 신도시 ‘벌떼 투찰’ 막는다…데이터분석 동원한 ‘페이퍼컴퍼니’ 조사

3기 신도시 아파트 용지를 노리는 건설사들의 경쟁 역시 무주택자 못지 않게 치열할 것으로 예상된다. 이와 관련, 국토부는 페이퍼컴퍼니 등을 활용한 편법입찰의 가능성을 막기 위해 '벌떼 투찰'을 막는 정책을 내놨다. 이와 관련, 3기 신도시를 비롯한 공공택지 내 공동주택 건설용지를 공급할 때는 △공급가 이하 택지 전매 허용범위 축소 △PFV(프로젝트금융투자) 전매 허용요건 강화 △제재처분 업체 공급 제한 △특별설계공모 방식 공급 확대 등을 따라야 한다.

경기도도 페이퍼컴퍼니 조사를 위해 데이터 분석을 적극 활용할 계획이다. 경기도는 “데이터 분석을 통한 의심업체 선별 분석모델을 개발해 내년부터 본격 도입에 들어간다”고 17일 밝혔다.

페이퍼컴퍼니 의심업체 선별 분석모델은 국토교통부가 운영하는 건설산업지식정보시스템을 활용해 각 기업별로 기준 위반건수를 종합, 위반 항목이 많은 업체를 페이퍼컴퍼니 의심업체로 가려내는 방식이다. 특별한 사전 정보 없이 제보를 통해 단속에 나서기 보다는 사전에 의심 업체를 선별해 단속효과를 높이자는 취지에서 마련된 시스템이다.

경기도는 분석모델을 공식화하기로 하고 기존 시범사업 모델에 하도급대금 보증 미발급, 건설기계대여 미발급, 50일 이상 면허위반 여부 등 3개 기준 위반 정보를 더했으며, 여기에 건설업체 소재지가 축사, 창고, 단독주택 등 사무실로 맞지 않는 경우를 찾아내기 위해 건축물대장 정보와 고용인원과 급여의 변동을 분석하기 위해 고용보험 정보를 추가해 총 10개 데이터로 의심업체를 선별하도록 했다. 또 내년 1월부터 분석 대상을 전문건설업체까지 확대하고 시군에서도 페이퍼컴퍼니 단속에 쉽게 활용할 수 있도록 분석모델서비스를 공개할 방침이다.

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