['대전환기' 수익형부동산①] 물류·데…

['대전환기' 수익형부동산①] 물류·데이터 센터, 블루오션 '주목'

빌딩매매

올해 국내 수익형 부동산의 생존 전략이 다각화되고 있다. 언택트 경제의 핵심을 담당하고 있는 물류·데이터센터는 지난해 수익형 부동산의 블루오션으로 지위를 확고히 했다. 인기 자산군으로 용도 전환하는 ‘컨버전’ 역시 새로운 수익 전략으로 자리매김하고 있다. 지난해 최대 거래량을 기록한 오피스와 큰 타격을 입은 리테일·호텔 등에서 컨버전 사례가 증가한 것이 대표적인 예다. 전통적 상업 시설인 상가와 오피스텔의 경우 임차 여건 악화로 투자의 옥석가리기가 더욱 중요해진 시점이다. 이에 수익형부동산의 생존전략에 대해 집중 탐구해 본다.

[이코노믹리뷰=우주성 기자] 지난해 상업용 부동산 시장의 변수는 단연 ‘신종 코로나 바이러스(코로나19)’라고 할 수 있다. 경제상황에 민감한 몇몇 수익형 부동산 자산군은 타격을 면치 못했다. 반면 코로나 국면에서 유리한 고지를 점한 자산들은 본격적인 비상을 알렸다. 새로운 블루오션으로 떠오른 대표 자산군이 ‘물류센터’와 ‘데이터센터’다. 해당 블루오션에서 시작된 변화의 파고는, 코로나 국면이 반환점을 맞이한 현재까지 큰 영향을 발휘하고 있다.

새벽배송의 전진기지 ‘복합 물류센터’

코로나19로 인해 촉발된 가장 큰 경제적 변화는 비대면 소비와 유통의 확산이었다. 생산부터 소비까지 온라인 전환이 가속화되면서 전통적인 상업용 부동산 시장의 위축은 불가피해졌다.

반면 이런 언택트(Untact) 경제의 흐름에 올라탄 수익형 부동산이 있다. 대표적인 자산 유형이 물류센터다. 물류센터가 수익형 부동산의 유력 자산군 중 하나로 급부상한 배경에는 유통 환경의 변화가 자리한다. 전자통신기술과 스마트폰의 보급으로 확산된 전자상거래는 코로나 국면에서 ‘보편적’ 거래로 뿌리를 내렸다. 통계청 등에 따르면 전체 소매판매액에서 온라인 쇼핑이 차지하는 비중은 2019년 21.4%에서 지난해에는 28.2%까지 상승했다. 특히 농축수산물 등 신선식품의 온라인 쇼핑 거래 규모가 크게 증가했다. 통계청에 따르면 지난해 9월 농축수산물의 온라인 쇼핑 거래액은 전년 동월보다 112% 가량 급증했다.

'저온창고'·'경기 서부'로 패러다임 이동 중

이런 변화는 물류센터 시장에도 큰 변화를 가져왔다. 밀키트 등의 신선식품 수요가 늘면서 저온창고를 자체적으로 갖춘 풀필먼트(fulfillment) 물류센터 수요가 폭증한 것이다. 일례로 마켓컬리의 경우 올해 상온·냉동·냉장 시설을 갖춘 4만평 규모의 대규모 물류센터를 경기도 김포에 마련한다는 계획이다. SSG닷컴을 운영 중인 신세계 역시 배송서비스 경쟁력 강화를 위해 현재 2023년까지 추가로 7개의 물류센터를 늘릴 계획이다.

창고 시설과 거래 규모도 역대 최대치다. KB 금융연구소에 따르면 국내 창고 시설의 재고면적은 2014년 대비 2배 가량 증가했다. 2019년에는 전자상거래 수요가 집중된 수도권을 중심으로 전년보다 면적이 57% 가량 증가한 상황이다. 지난해 3분기 물류센터 누적 거래액 역시 약 2조3000억원을 기록해 전년 동분기인 약1조6000억원보다 44% 가량 늘었다.

특히 지난해의 경우 ‘저온·복합 물류센터’의 거래 비중이 증가했다는 특징이 있다. 쿠시먼앤드웨이크필드(이하 C&W)에 따르면 2019년 저온·복합 물류센터가 전체 거래에서 차지하는 비중은 21.9%였지만 지난해에는 3분기에만 34% 가까이 비중이 상승했다.

저온·물류창고가 시장에서 차지하는 인기와 비중은 더욱 높아질 것으로 보인다. 특히 인기 물류센터 개발과 선점을 위한 선임차 계약도 확대되는 추세다. 선임차 계약은 사업비 등을 먼저 대출해주고 준공 후에 해당 물류센터의 소유권을 이전받는 형태의 계약이다. 이런 선임차 계약은 주로 수도권에 위치한 최신식 복합물류시설을 중심으로 발생하고 있다는 것이 C&W 관계자의 설명이다.

가장 대표적인 예시 중 하나가 다음 달 준공을 앞둔 TJ 물류센터다. 해당 물류센터는 인천광역시 항동에 위치한 8만7000㎡ 규모의 물류센터다. 이미 지난해 3분기 코람코자산신탁이 3250억원에 선매입한 바 있다. 쿠팡 등이 5년간 임차 계약을 맺은 상태다. 2022년 준공을 앞둔 7만6000㎡ 규모의 항동 내 저온 물류센터 역시 마스턴 투자운용이 1980억원에 선매입한 상태다.

지역적으로는 향후 인천과 김포 등 수도권 서부지역이 주 공급처가 될 것으로 보인다는 것이 업계 관계자의 설명이다. 기존 물류시설 밀집 지역인 용인과 이천 등지의 인허가 요건이 강화됐기 때문이다. 다만 수도권 전체의 물류센터 공급 물량은 지속적으로 확대될 전망이다.

서울 오피스보다 높은 수익률...시설별 양극화도

금리인하와 매물부족으로 인한 물류센터의 투자 수요 역시 계속 증가하고 있다. 자산 가치 역시 증식 중이다. C&W에 따르면 현재 거래되는 물류센터의 투자 수익률은 4% 후반에서 5% 초반 수준이다. 서울의 일반 오피스 자산보다 평균 1~2%포인트 가량 수익률이 높은 셈이다. 특히 저온 물류시설의 자산가치가 증가하면서 일반 물류센터와의 수익 격차도 확대되고 있다.

진원창 C&W 코리아 팀장은 통화에서 “저온시설을 갖춘 복합 물류창고를 중심으로 최근 자산 가치 상승이 두드러지고 있다. 기존 물류센터의 경우 상온 저장만이 가능한 창고가 많다. 최근 도입된 저온 물류센터와 자산 가치나 수익 등에서 격차가 발생하고 있다. 이에 따라 오래된 기존 물류센터 중에서는 최신 저온 시설을 추가로 도입하는 경우도 증가하고 있다”고 지적했다.

또 다른 블루오션 ‘데이터센터’...리츠 수익만 32%

4차산업혁명의 핵심 물류인 ‘데이터’를 처리하는 기반시설, ‘데이터센터’ 역시 새로운 수익형 부동산 시장의 블루오션으로 자리매김하고 있다. ICT 기술로 인한 클라우드 서비스 확대로 향후 수요가 더욱 증가할 부동산 자산군으로 꼽히고 있기 때문이다. 데이터센터는 IT 서비스의 효율적인 제공을 위해 ICT 장비를 중앙집중 방식으로 고도 집적한 시설을 말한다.

미국과 일본, 유럽 일부 등지에서는 이미 대표적인 수익형 부동산의 한 자산으로 인식되고 있다. 리츠(REITS : Real Estate Investment Trusts, 부동산투자신탁) 등 간접 투자 방식을 통한 수익 모델도 다양한 편이다. 실제 지난해 미국 리츠 시장에서 가장 높은 수익률을 달성한 자산군은 데이터센터로 32%에 가까운 수익률(2020년 1~8월까지 기준)을 기록하기도 했다.

전문가들은 향후 국내에서 점진적으로 데이터센터의 수요와 공급이 확대될 것이라고 평가하고 있다. KB경영연구소 관계자에 의하면 국내 소재 데이터센터 수는 2000년 53개소에서 지난해에서는 158개소로 증가했다. 연 평균 6%에 가까운 증가세를 보인 셈이다. 다만 아직까지 정부와 공공 부문을 중심으로 한 비상업용 시설이 많다는 평가다. 160여개소 중 상업용 데이터센터는 43개 남짓에 그친 상황이다.

KB경영연구소는 “향후 외부 고객과 내부 서비스, 계열사 서비스를 위한 상업용 데이터센터가 증가할 것이다. 국내 기업과 글로벌 기업들 역시 국내 클라우드 시장 진출을 위해 데이터센터를 확장하는 추세다. 이르면 2025년까지 32개소 이상의 데이터센터가 추가로 구축될 예정”이라고 밝혔다.

한 업계 관계자는 "향후 국내 데이터 시장이 확산되면 신탁사나 증권사에서 리츠 등 간접투자 상품을 내놓을 수 있다. 또 ICT 여건이 좋은 만큼 해외 디지털 인프라 기업의 투자 사례도 늘고 있어 해당 투자기업들을 대상으로 한 간접투자도 가능해질 것으로 보인다"고 말했다.

['대전환기' 수익형부동산①] 물류·데이터 센터, 블루오션 '주목' < 종합 < 건설/부동산 < 기사본문 - 이코노믹리뷰 (econovill.com)

부동산뉴스