부동산 매수는 기술, 매도는 예술

부동산투자 격언 중 “매수는 기술, 매도는 예술”이란 말이 있다. 그만큼 매도가 힘들다는 의미다. 왜 이렇게 매도가 힘들까? 물론 부동산매물의 경쟁력에 따라 차이가 있지만 단적으로 이를 설명하면 매수는 1:다(多)인 상황인 반면 매도는 다(多):1의 대응이기 때문이다. 즉 매수에 비해 매도는 불리한 투자 게임이다.

매수자는 선택의 폭이 넓다. 이 매물을 매입할 수도 있고 저 매물의 가격을 조정해서 계약을 진행할 수도 있다. 심지어 매수하지 않을 수도 있다. 하지만 매도자는 매수자에 비해 선택의 폭이 좁다. 물론 이 또한 매물의 경쟁력과 부동산경기 상황(상승기 or 하락기)에 따라 좌우되지만. 집을 꼭 사야 하는 사람은 많지 않지만, 집을 꼭 팔아야 하는 상황에 처한 매도자는 꽤 된다. 최근과 같이 증세와 거래 제한 등이 예고돼 있으면 이런 심리적 압박은 더 커지게 된다.

보유한 아파트를 매도하기 위해 개업공인중개사에 매물을 접수한 이후 시간이 흐르면 매도자는 심리적인 압박을 느낀다. ‘조금 더 매매가격을 조정할까?’ ‘여러 부동산에 내어놓는 것이 좋지 않을까?’ 등등 계약이 성사될 때까지 끊임없이 이런 생각들에 사로잡힌다. 특히나 한 달이 지나도록 방문하는 고객들이 거의 없으면 이런 생각들은 이제 강박으로까지 작용한다. 나쁜 개업공인중개사한테 가두리를 당하는 이유가 정보력 부족에만 있는 것은 아니다. 스스로 심리적 압박을 견디지 못하면 스스로 가격을 떨어뜨릴 수밖에 없다. 개업공인중개사는 옆에서 거들뿐이다. 언제나 명심해야 하는 격언 중 하나인 여유자금으로 좋은 상품을 장기로 투자하는 것이 정답이긴 하지만 주변에서 이런 투자자를 만나기는 쉽지 않다.

매도에서 가장 중요한 것은 시기이다. 타이밍이 가장 좋을 때는 당연하지만 상승장이다. 상승장에서는 수요자들도 많고 같은 아파트 단지 내에서 경쟁하는 매물도 많지 않기 때문이다. 매물이 나오기가 무섭게 팔린다. KB국민은행에 의하면 2020년 울산의 아파트 매매가격은 10.34% 오른 데 반해 2019년에는 도리어 4.45% 떨어졌다. 울산의 경우 작년에 아파트를 판 매도자는 쉬웠겠지만 재작년에 처분한 매도자는 힘들었을 것이다. 따라서 전체적인 부동산시장의 주기를 미리 아는 것이 중요하다. 계절적 요인도 고려해야 한다. 학군 때문에 움직이기도 하지만 아무래도 여름 휴가철과 겨울에는 거래가 좀 줄어들기 때문이다. 사실 수익형부동산의 경우에는 월세를 받는 상품이므로 월세 수준에 의해 매매가격이 결정된다. 그리고 딱히 좋은 시기라는 것이 없다. 하지만 투자 수익의 대부분을 시세차익에서 확보해야 하는 아파트의 경우에는 시기가 중요하다. 적절한 시기를 고려하는 지혜로운 대처도 필요하다.

정말 중요한 사실은 매수를 매도처럼 해야 된다는 것이다. 서로의 입장만 달라졌다뿐이지 매수는 매도와 동일하다. 현재의 매수자는 다음의 매도자가 된다. 따라서 매도할 때를 고려한 매수전략이 가장 중요하다. 수익성, 안정성, 환금성이 투자의 3가지 고려사항이다. 아파트의 안정성은 주택도시보증공사(HUG)에서 책임지고 있다. 아파트를 짓다 시행사가 망하면 HUG에서 대신 지어주니 안정성은 걱정 없다. 대부분이 수익성을 중요하게 따지지만 실제 현장에서 가장 중요한 것은 환금성이다.

환금성이란 자산의 가치를 떨어뜨리지 않으면서 빨리 현금화시킬 수 있는 능력이다. 매수를 매도처럼 한다면 환금성이 높은 상품을 선택할 수 있고 추후 매도 시 불안과 강박이 덜할 것이다. 매수는 기술, 매도는 예술이라는 말은 단순한 투자 격언일 따름이다. 가장 중요한 것은 매수가 예술이 될 때 매도 또한 기술 수준으로 떨어질 수 있다는 점이다.

울산매일 모바일 사이트, [경제칼럼] 부동산 매수는 기술, 매도는 예술 (iusm.co.kr)

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