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[신축년 서울 재개발 ‘핫스팟’①] -한강변 최강입지 ‘동작구’....사업 가시화

갈 곳 잃은 유동자금이 서울 주요 재개발 사업장으로 향하고 있다. 한강변 일부 사업장은 공공재개발과도 거리를 두고 독자노선을 진행 중이다. 사업 절차가 가시화될 때마다 지역의 호가도 요동치고 있다. 인허가 절차 등의 난관에도 이들 지역의 강세는 올해 계속될 가능성이 있다는 것이 전문가들의 평이다.

교통 요지·사업진행 청신호 ‘노량진 뉴타운’

약 74만㎡ 규모의 노량진뉴타운은 입지와 사업절차 모두 청신호에 가깝다. 노량진의 경우 서울 지하철 1호선과 7호선, 9호선이 모두 관통하는 지역으로, 도심과 강남권 접근성이 뛰어나다. 향후 서부선 경전철 등을 통해 교통 여건이 개선되면 재개발 사업성은 더욱 가시화 될 것이라는 것이 인근 중개업자들의 설명이다. 실제 서부선 경전철이 완공 시 노량진뉴타운을 접한 역만 4개(1호선·9호선·서부선 경전철 노량진역, 7호선 장승배기역)에 달하게 된다.

노량진 일대 전경. 사진=이코노믹리뷰 임형택 기자

사업성이 높아지면서 현재 노량진뉴타운의 다수 구역은 관리처분 계획인가 단계에 들어선 상황이다. 서울시 클린업시스템에 따르면 노량진뉴타운 8개 구역 중 현재 조합설립인가 단계인 1·3·5 구역을 제외한 나머지 2·4·6·7·8 구역은 사업시행인가를 획득하고 현재 관리처분인가를 기다리고 있다.

노량진뉴타운에서 가장 면적이 넓은 구역은 노량진1구역(노량진1재정비촉진구역)으로 정비 구역면적만 13만2000㎡에 달한다. 현재 예정된 사업규모는 2992세대 규모다. 인근 업자들에 의하면 현재 가장 사업진행이 빠른 6구역과 2구역 등에 투자수요가 더 많지만, 가장 큰 사업지인 1구역에 대한 문의와 매입도 상당히 늘어난 상황이다. 해당 업자는 “장승배기역과 인접한 6구역과 2구역이 현재는 사업 진행에서 선두다. 6구역의 경우 조합원이 향후 84㎡로 배정받을 매물의 프리미엄만 8억7000여만원에 거래됐다. 현재는 이 마저도 9억5000여만원으로 올랐다”고 말했다.

사업시행 인가를 앞둔 1구역과 노량진초등학교와 가까운 3구역 역시 강력한 매도자 우위 시장이 형성돼 있다. 1구역 인근의 한 부동산 중개업소 대표는 “1구역은 다른 구역에 비해 거래할 수 있는 빌라 자체가 많지 않고, 지난해에도 꾸준히 물건이 빠진 상황이다”라고 답했다. 그는 “용적률도 추가로 상향됐고, 매도인이 흥정은커녕 가격을 지속적으로 올리고 있다. 현재는 제시 가격에 그대로 맞출 수 있는 매수인만 들어가는 상황이다. 지난해 7월 약 8억원이었던 빌라 가격이 현재 10억원에 거래되는 실정”이라고 답했다.

서울 재개발의 큰 난관인 인허가를 뚫은 노량진뉴타운이지만, 아직 갈 길이 멀다는 것이 인근 업자들의 평이다. 인허가 다음으로 가장 큰 문제는 시장 구역이나 고시촌 등처럼 권리관계가 복잡한 지역의 권리청산이라는 것이 지역 업자들의 공통된 의견이다.

흑석뉴타운 막차, 흑석11구역도 투자 문의 증가

이미 상당수 입주가 진행된 동작구 흑석뉴타운 역시 투자자들의 문의가 이어지는 곳이다. 입주가 완료된 4·5·6·7·8 구역과, 해제된 10구역을 제외하면 1·2·3·9·11 구역이 현재 사업을 진행 중이다. 흑석1·2구역은 아직 추진위원회 단계로 이중 흑석2구역은 공공재개발을 추진하고 있다. 3구역은 착공 단계로 지난해 5월 분양에 들어간 상황이다. 9구역은 현재 관리처분 단계다.

흑석역 일대 업자들에 의하면 투자자들이 최근 가장 많이 문의하는 곳은 흑석11구역이다. 현재 건축심의를 완료한 상태다. 해당 지역 역시 도심지와 강남에 대한 접근성 높은 곳이다. 특히 한강을 마주하고 용산국제업무지구와 현대차그룹 복합업무단지 등이 위치해 직주근접도 우수한 지역이다.

흑석11구역의 경우 정비구역 면적은 8만9300㎡다. 서울시에 따르면 현재 1509세대 규모의 사업이 예정돼 있다. 최근 흑석11구역의 투자 문의가 늘어난 데에는 2가지 이유가 있다는 것이 일대 업자들의 주장이다. 우선 흑석11구역 재개발정비사업 조합이 지난해 9월 사업시행 계획인가 접수에 들어가는 등 사업 절차가 가시화됐다. 실제 동작역의 한 중개업자는 “꾸준히 문의는 많았지만 조합에서 발표를 한 지난해 10월부터 문의나 매입 등이 더 많아진 상황”이라고 말했다.

또 다른 이유로는 지난해 해당 사업장이 ‘특별건축구역’으로 지정됐기 때문이라는 설명이다. 특별건축구역은 서울시에서 용적률 등의 규제를 완화하는 대신, 입지에 맞는 창의적이고 조화로운 건축물을 건축하게끔 유도하는 정책이다.

동작역의 한 중개업자는 “흑석11구역의 경우 도시건축혁신방안에 지정된 곳으로 서울시에서 다른 지역보다 상대적으로 협조에 잘 응하고 있다. 사업진행도 조합의 예정과 비슷하게 잘 진행되는 상황이다. 따라서 추진 속도에 대한 조합원들의 기대감이 다른 지역보다 높다”고 말했다.

인근의 다른 업자 역시 “이 달 중 사업시행 인가와 시공사 선정이 계획돼 있다. 오는 9월 관리처분 인가를 거쳐, 11월에는 착공에 들어갈 계획이다”라고 답했다. 그는 “찾는 투자자들은 꾸준하다. 싼 물건의 경우 나오기 무섭게 거래된다. 현재 대지지분 (구)16평인 빌라의 경우 15억~16억원에 거래되고 있다”고 설명했다.

양지영 R&C연구소 소장은 “해당 지역 들은 동작구 내에서도 강남·서초와 인접한 곳이라는 강점이 있다. 뉴타운과 재개발을 통해 구체적으로 사업이 진행되는 단계라는 점과 서울이라는 메리트가 더욱 강화되는 입지라 향후 충분히 유망한 재개발 지역이라고 할 수 있다”고 말했다.

[신축년 서울 재개발 ‘핫스팟’①] -한강변 최강입지 ‘동작구’....사업 가시화 < 종합 < 건설/부동산 < 기사본문 - 이코노믹리뷰 (econovill.com)

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