[신축년 서울재개발 ‘핫스팟’②]‘…

[신축년 서울재개발 ‘핫스팟’②]‘배산임수 한남뉴타운’...수주 이후 더 '핫'한 이유

용산구 보광동과 한남동에 자리한 한남뉴타운은 지난해 도시정비수주 역사상 최대 규모의 수주계약이 체결된 곳이다. ‘배산임수’라는 조건으로 뉴타운 중에서도 최고 입지를 자랑한다. 뜨거웠던 수주 열기만큼, 주요 사업지에 대한 투자 열기도 해가 바뀐 현재까지 계속 이어지고 있다.

한남뉴타운 전경. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

한남뉴타운 재개발구역은 한남동과 동빙고동, 이태원 일대 110만㎡ 구역에 1만2000여가구의 주택이 들어서는 초대형 사업이다. 한강과 인접한 뉴타운은 많지만, 사업지 뒤편에 남산이 자리 잡고 있는 배산임수 지형이라 입지에서 가장 높은 점수를 받고 있다.

배산임수 대장주 한남3구역, 한남뉴타운 호가 주도

한남뉴타운에서 가장 빠른 사업 추진을 보이고 있는 지역은 한남3구역이다. 한남뉴타운 중 가장 규모가 커 정비구역 면적만 39만3729㎡에 달한다. 이미 지난 2017년 건축심의와 2019년 사업시행인가를 획득했다. 특히 지난해 6월 현대건설이 수주에 성공하면서 사업의 8부능선을 넘었다. 해당 사업지는 향후 5800여 세대 규모의 ‘디에이치 한남’으로 탈바꿈하게 된다. 이르면 올해 6월 착공 예정이다.

해당 구역은 한남4·5구역과 함께 한강과 직접적으로 접한 사업지 중 한 곳이다. 사업지 뒤편에는 남산이, 앞쪽에는 한강이 접한 형태다. 가장 배산입수에 가깝다고 평가받는 구역이다. 경사지 인만큼 재개발 이후 한강 조망이 더욱 수월할 것이라는 관측도 있다.

사업 추진이 가장 빠른 만큼 투자수요가 가장 많은 구역이 바로 3구역이다. 빌라 매물에 붙은 프리미엄도 가장 높게 형성돼 있다. 3구역의 상승 여파로 인근 구역 시세 역시 지속적으로 상승 중이라는 것이 인근 업자의 설명이다.

3구역 내 한 부동산 업자는 “지난해부터 매물 시세가 계속 상승해 현재는 평균 프리미엄이 기본 9억원에서 최고 11억원대에 형성돼 있다. 관리처분 인가 전까지 당분간 시세에서 강세를 유지할 것”이라고 말했다. 인근의 다른 업자 역시 “진행이 가장 빨라 가치 상승이 가시화된 지역이다. 투자자들도 3구역에 문의를 가장 많이 한다. 그렇지 않으면, 2구역이나 공공재개발 이슈가 있는 1구역에 문의가 많다”고 말했다.

작지만 빠른 한남2구역, 심의 통과 후 투자수요 증가

한남2구역은 11만5005㎡ 규모로 현재 진행 중인 한남뉴타운 내 사업지 중 가장 작은 면적을 확보하고 있다. 직접적으로 한강에 접하지 않아 입지에서도 다른 구역보다 저평가 받는 곳이다. 다만 용산구청 등 부도심이나 인근 역과는 가장 가까운 사업지라고 할 수 있다.

해당 사업지는 지난해 말부터 투자 문의가 몰리고 있다. 가장 큰 이유는 사업 추진 속도와 관련이 있다. 우선 사업 면적이 넓지 않은 만큼, 사업이 본 궤도에 올라설 경우 다른 구역보다 더 빠른 진행이 가능하다는 분석이다. 이태원역 인근의 한 업자는 “사업이 순항한다면 규모가 작은 2구역이 3구역보다 더 빨리 완공될 수 있다”고 전했다.

한남2구역의 건축심의 통과 역시 사업추진에 있어 큰 호재다. 한남3구역에 이은 2번째 건축심의 통과인 셈이다. 2012년 2구역과 함께 조합설립인가를 받은 한남5구역의 경우, 아직 건축심의 단계에 머물러 있다.

한남2구역 인근의 한 업자는 “지난해 건축심의를 통과해 현재 사업시행인가를 접수한 상황이다. 건축심의 통과 후 바로 문의가 늘기 시작했다. 중형 빌라 기준 평균 프리미엄이 8억5000만원에서 현재 9억원으로 상승했다”고 말했다.

저평가가 곧 기회, 동빙고역 호재 품은 한남4구역

16만2030㎡ 규모의 한남4구역은 현재 건축심의 통과를 기다리는 상황이다. 해당 조합은 지난 2018년 한남4구역 재정비촉진계획 변경안을 서울시에 제출한 바 있다. 한남4구역의 경우 인허가 문제로 사업 속도가 가장 늦어, 호가 역시 상대적으로 가장 낮게 형성돼 있다. 인근 업자들에 따른 중형 빌라 기준 프리미엄 가격은 8억~9억원 선이다.

다만 저평가 지역이라는 분석도 나오는 사업지다. 인근 업자에 따르면 한남4구역의 경우 동빙고 일대와 접해 있어, 해당 지역의 개발호재에 큰 영향을 받을 가능성이 있다. 신설 예정인 ‘신분당선 동빙고역’ 역시 향후 한남4구역의 가치 상승에 호재로 작용할 수 있다. 더불어 사업 추진에 영향을 줬던 인근 ‘신동아 아파트’ 등의 철거가 확정돼 사업성이 보다 높아졌다는 평가다. 뉴타운 내 한 중개업소 대표는 “4구역은 현재는 가장 가격이 낮지만, 현재 가격대가 저평가 된 점을 노리고 들어오는 투자자들도 있는 편이다. 대지지분이 높아 수익률도 높을 것으로 보인다”라고 말했다.

‘탁 트인 한강 뷰’, 최강입지 한남5구역

한남뉴타운에서 바라본 한강. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자
한남뉴타운에서 가장 입지가 우수하다고 평가받는 구역은 한남5구역이다. 실제 해당 뉴타운 내 사업지 중 한강과 접한 부분이 가장 넓다. 향후 가치 상승이 가장 기대되는 지역이라는 것이 해당 업자들의 중론이다. 인근 한 중개업소 관계자는 “건축심의를 아직 통과하지 못했지만, 입지적으로 가장 선호되는 곳이라 건축심의 통과 이후 가격이 급상승할 가능성이 높은 지역”이라고 답했다. 실제 해당 지역은 2012년 조합설립인가 이후 건축심의를 기다리는 중이지만, 현재 한남3구역 다음으로 프리미엄이 높게 형성된 지역이다.

5구역 인근의 한 업자는 “한남뉴타운이 접한 한강변의 대다수가 5구역에 포함돼 있다. 거기다 다른 구역보다 평지의 비율이 높아 입지에서는 가장 우수한 곳으로 평가된다”고 말했다. 해당 업자가 말하는 한남5구역의 프리미엄은 9억~10억원 중반대다. 해당 업자는 “5구역은 입지 때문에 투자 문의가 많다. 특히 지난해 11월 보광변전소 이전 협의도 성사됐다. 관련한 건축심의를 기다리는 중”이라고 덧붙였다.

[신축년 서울재개발 ‘핫스팟’②]‘배산임수 한남뉴타운’...수주 이후 더 '핫'한 이유 < 종합 < 건설/부동산 < 기사본문 - 이코노믹리뷰 (econovill.com)

부동산뉴스