[신축년 서울재개발 '핫스팟'③]인허…

[신축년 서울재개발 '핫스팟'③]인허가에 막힌 잠룡 ‘성수전략정비구역’, 희소가치 충만

성수전략정비구역은 지난 2007년 시작된 한강르네상스 사업 중 하나인 ‘전략정비구역’의 흔적이 유일하게 남아있는 곳이다. 해당 사업으로 인해 한강변 입지에 초고층 건물이 들어설 수 있는 기반이 마련됐지만, 인허가 문제가 오랜 기간 사업의 발목을 잡고 있다. 그럼에도 한강변과 초고층이라는 두 가지 희소성을 동시에 갖춘 만큼, 향후 눈여겨 볼만한 가치가 충분다는 것이 전문가들의 평이다.

한강르네상스 사업으로 인해 지정된 성수전략정비구역은 2009년과 2011년 지구단위계획구역지정과 변경을 거쳐 이후 4개 지구로 사업이 추진 중이다. 전체 면적만 53만㎡에 달한다. 2009년 지구단위계획구역 지정으로 한강변 입지에서는 드물게 50층 규모의 고층 건물 건설이 가능해지게 됐다. 압구정 등 다른 전략정비구역의 사업이 모두 무산되면서 성수전략정비구역의 희소성은 더욱 커진 상황이다.

사업 잠재력 높지만 건축심의에 발목

사업의 잠재력은 높지만 추진 과정에서 부침이 상당히 많은 지역 중 한 곳이다. 실제 4개 구역 중 가장 사업 진행이 빠른 4지구 역시 정비구역 지정 이후 9년 만에 조합설립 인가가 났다. 기존 지구단위계획구역의 변경과 지정 등을 거치면서 사업이 장기화 된 탓이다. 일부 구역은 여전히 서울시와 기부채납 등을 두고 갈등을 빚는 상황이다.

성수동 일대 한 빌라. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

고층 허가의 배경에는 과거 한강르네상스 사업시 사업부지 일부나 인근 개발비 등에 대한 기부채납 조건이 있었다는 것이 인근업자들의 설명이다. 현재 문제가 되고 있는 것은 2011년 서울시가 고시한 강변북로 사업(지하화)에 대한 기부채납 사항과, 서울시 요구 사항인 건축심의 보완 요청이다. 한 중개업자는 “서울시가 경관관리와 한강변 관리계획에 대한 보완을 계속해서 요청하면서 시간을 끌고 있는 상황”이라고 말했다.

각 구역과 조합 사정에 따라 인허가 절차에서는 다소 상이한 차이가 나고 있다. 다만 전체적으로는 4개 구역 모두 건축 심의에 발목이 잡힌 상황이다. 뚝섬역의 한 중개업자는 “4개 구역 모두 건축심의를 기다리는 상황이다. 건축심의 자체도 4지구가 제일 빨리 올린 상황이지만 수년째 좀처럼 인허가가 나지 않고 있다”고 설명했다.

현재 구역별로 가장 진척이 빠른 곳은 4지구다. 조합설립 인가 역시 4개 지구 중 가장 이른 시점인 2016년 확보했다. 분당선 서울숲역과 2호선 뚝섬역 역세권인 1지구 역시 2017년 조합인가 설립에 성공했다. 2지구와 3지구의 경우, 각각 지난해와 2019년 조합설립 인가를 득한 바 있다. 현재 모두 건축심의 인가를 기다리고 있지만, 사업이 가장 늦은 2지구의 경우 아직 건축심의 접수가 완료되지는 않은 상황이라고 지역 내 중개업소 대표는 말했다.

심의 자체는 서울시와 조합의 이해관계가 얽힌 상태다. 다만 투자자들에게는 여전히 매력이 있는 투자처로 꼽히고 있다. 올해부터 서울시의 정책 기조가 달라질 것이라는 기대와 함께, 입지적 강점에 기댄 심리가 지속적인 투자 동인으로 작용하고 있는 셈이다. 각 조합은 현재 서울시가 내놓을 전략정비구역 기본계획 수정안 등을 기다리며 장고에 들어갔다.

정비구역 내의 한 중개업자는 “건축심의가 가장 어려운 단계인데, 변수로 인해 향후 사업에서 진척이 있지 않을까하는 심리가 최근 있다”면서 “대출과 규제 강화로 이전보다 찾는 사람이 줄어든 것은 사실이지만, 가격이 상승할 것 자체는 분명해 자금 동원이 가능한 투자자들은 계속해서 유입되고 있다”고 전했다.

지구내 아파트·빌라 가격 꾸준히 상승...“올해 눈여겨 볼만한 지역”

인근 업자들에 의하면 현재 4개 구역 모두 가격이 지속적으로 상승한 상황이다. 특히 빌라와 아파트의 상승폭이 크다. 서울숲역 인근의 한 업자는 “1·4지구가 아무래도 시세 상승폭이 더 큰 상황이다. 4지구는 건축심의가 빠르다는 점과 함께 조합원 수가 다른 지구에 비해 적은 편이라는 점이 장점이다. 쪼개기 매물도 많지 않다. 1지구는 우선 규모도 크고 특히 입지상 지하철 역이 가깝다는 부분 때문에 선호가 있다”고 말했다.

인근의 다른 업자에 따른 해당 지역의 초기 투자금은 최소 12~13억원이다. 해당 업자는 “4지구는 매물이 거의 없다. 아파트는 84㎡ 기준 시세가 20~21억원으로 호가한다. 그나마 20억원 밑으로는 찾기 힘들다. 비슷한 면적 기준으로 빌라는 18억원이다. 공동주택 기준 프리미엄은 8억원 정도다”라고 말했다. 그는 “다른 지역도 큰 차이는 없고 모두 비슷하다. 빌라의 경우 대지지분 (구)5평인 경우 14~15억원의 시세를 형성하고 있다. (구)16평 이상 빌라는 18억원 정도다. 단독주택은 3.3㎡당 5000만원에서 7000만원, 빌라는 1억5000만원에서 2억원선이다”라고 말했다.

김구철 미래도시시민연대 재건축지원조합단장은 “성수전략정비구역이 인허가 문제로 현재 정체되어 있지만, 본격적으로 사업이 추진되지 못한 곳 중, 잠재성으로만 보면 올해 가장 눈여겨 볼만한 지역이라고 할 수 있다”고 강조했다.

양지영 R&C연구소 소장 역시 “사업이 활발히 진행되고 있지는 않지만, 투자에서 장기적으로 메리트가 분명히 있는 지역이다”라고 말했다.

[신축년 서울재개발 '핫스팟'③]인허가에 막힌 잠룡 ‘성수전략정비구역’, 희소가치 충만 < 종합 < 건설/부동산 < 기사본문 - 이코노믹리뷰 (econovill.com)

부동산뉴스