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[신축년 서울재개발 '핫스팟'④] 2억 껑충 ‘북아현뉴타운’, 입지 주목

서울 서대문구 북아현동의 북아현2구역이 지난해 11월 건축심의 통과에 성공했다. 지난 2009년 사업시행인가를 획득한지 11년만이다. 사업지의 분위기도 달아오르고 있다. 이미 조합은 건축심의 통과 후 조합원 아파트 분양 신청에 들어간 상태다. 심의 통과 후 매가가 1억씩 오른 2구역은 물론, 사업 속도가 느린 3구역도 조금씩 수요가 상승하는 모양새다. 한강 이북 뉴타운 중에서 손꼽히는 우수 입지로 평가받는 만큼, 북아현 일대에 대한 기대감도 다시 커지고 있다.

11년만의 건축심의 통과 ‘북아현2구역’, 1개월 새 1~2억 껑충

북아현2구역 조합이 관리처분 인가를 위한 준비에 들어가면서, 사업지 인근 빌라의 호가도 상승 중이다. 아현역의 한 중개업소 대표는 “북아현2구역 조합이 관리처분 인가 신청 준비에 매진하고 있다. 관리처분 인가까지는 향후 1년에서 1년 반이면 성사될 듯 싶다”고 말했다. 해당 업자는 “2구역의 경우 3구역보다 위치 등 입지가 더 좋은 편이라 사업성이 충분하다고 보는 사람들이 많았다. 규모도 작아 사업속도가 비교적 빨랐다”고 부연했다.

북아현2구역 전경. 출처=네이버거리뷰

2구역 내 중개업자들에 의하면 건축심의가 통과된 지난해 11월 20일 이후 현재까지 매물별로 호가가 최소 1억원 이상은 상승했다.

아현역의 한 중개업자는 “건축심의를 통과하고 한 달 만에 많지 않던 매물이 거의 나갔다. 12월 초 대지지분이 (구)10평인 빌라(감정평가액 2~3억원)의 프리미엄이 8억원이었지만, 현재는 9억6000에서 9억8000여만원까지 상승했다”고 말했다. 그는 “해당 빌라의 12월 초 매매가격은 10억~10억5000만원이었지만, 현재는 12억2000여만원이다. 당연히 초기 투자금도 상승해, 한 달 전엔 8억 중반대였지만 현재는 10억원은 들고 있어야 한다”고 설명했다.

2구역 내의 매물이 동나면서 사업 진척이 비교적 느린 북아현3구역에 대한 투자문의와 매입 수요도 증가하고 있다. 북아현3구역은 지난 2008년 조합설립인가를 득하고, 2011년에는 사업시행인가를 얻었다. 그러나 조합원간 현금청산 문제와 조합원 지위 문제로 갈등을 빚다 조합원 지위와 인원을 뒤늦게 확정했다. 현재 사업시행변경인가에 착수한 상황이다. 아현역의 한 중개업자는 “북아현3구역은 2구역보다 면적도 넓고, 조합원수가 두 배 정도 많아 사업 자체가 더 느릴 수밖에 없다. 조합집행부 문제 역시 사업 진행에 영향을 줬다”고 말했다.

북아현3구역의 경우 아직 건축심의 등의 관문은 남은 상황이지만 2구역의 투자 수요가 조금씩 옮겨 붙고 있는 상황이다. 다만 3구역의 사업진행이 가시화되지 않다보니, 2구역보다는 1억원 정도 낮은 금액대에서 거래가 이루어지고 있다. 충정로역 인근의 한 부동산 중개업소 관계자는 “3구역의 경우 보통 2구역보다 초기 자금은 1억원 정도 낮다. 프리미엄 역시 1억원에서 1억5000만원 정도는 더 낮은 편이다”라고 말했다.

투자문의나 수요는 2구역에 주로 집중되고 있다. 다만 낮은 가격대나 프리미엄을 원하는 일부 수요자들은 북아현3구역의 매물을 더 선호하고 있다. 충정로역 부근의 중개업자는 “2구역은 물건도 거의 없고 조합원수도 적어, 일부 투자자들이 진입하기에는 가격이 너무 높은 감이 있다”면서 “비교적 자금 규모가 적거나 프리미엄을 높게 가져가지 않는 경우, 1~2년을 기다리더라도 3구역에 투자하겠다는 경우도 많다. 다만 일단 자금 여력이 되면 2구역을 찾는 경우가 많은 것은 사실”이라고 답했다.

입주를 끝마친 인근 북아현1-1·1-2·1-3구역은 북아현2·3구역의 향후 미래가치에 대한 척도가 되고 있다. 해당 3개 구역은 2015년부터 지난해까지 순차적으로 주요 브랜드들의 입주가 진행됐다. 북아현1-1구역에는 지난해 ‘힐스테이트 신촌’이, 1-2구역은 2015년 ‘아현역 신촌 푸르지오’가, 1-3구역은 2017년 ‘e편한세상 신촌’이 입주를 마친 상태다. 현재 가장 신축인 힐스테이트 신촌의 매매가격은 현재 84㎡에 16억원을 호가하고 있다. 역세권에 가까운 e편한세상 신촌과 아현역 신촌 푸르지오도 비슷한 호가를 기록 중이다.

교통·입지·교육여건 우수...“입지 및 고평가 여부 잘 판단해야”

북아현뉴타운이 주목받는 이유는 입지 때문이다. 북아현2구역의 경우 2호선 아현역 초역세권에 해당한다. 2·5호선 충정로역과도 인접하다. 3구역 역시 일부 경계가 충정로역과 가까운 초역세권이라고 할 수 있다. 인근 마포와 홍대, 신촌은 물론 주요 업무지구인 도심의 광화문, 시청 등과 여의도, 용산 등에 대한 이동이 수월해 요충지로 평가받는다.

또 다른 입지적 강점은 바로 교육 여건이다. 인근에 연세대학교, 이화여자대학교, 경기대학교, 서강대학교 등의 주요대학이 위치하고 있고, 사업지 경계 인근에 다수의 초·중·고가 밀집해, 학원 등의 학군도 형성될 가능성이 높은 지역이라는 평가다.

다만 투자하기에 앞서 입지를 잘 확인해볼 필요가 있다는 것이 전문가와 중개업자의 설명이다. 아현역 인근의 한 공인중개업소 대표는 “사업지 면적이 넓은 만큼 어느 곳에 배정받느냐에 따라 차이가 크다. 3구역의 경우 일부 지점은 역과 100여미터 차이지만 역과 가장 먼 곳은 거의 1km나 차이가 있다. 또 이미 가치가 너무 선반영 됐을 수 있다는 점은 고려해서 접근해야 한다”고 말했다.

양지영 R&C연구소 소장은 “북아현뉴타운의 경우 사업 윤곽이 나오고 있고, 투자 금액 역시 서울 내 뉴타운 중 저렴한 편이라는 점에서 비교적 메리트가 있다”고 설명했다.

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