상업용 부동산 거래 비중, 물류 20% 넘…

상업용 부동산 거래 비중, 물류 20% 넘어

물류창고매매,물류센타매매

2020년 국내 상업용 부동산 시장에서 물류부동산이 차지하는 비중이 점점 높아지고 있는 것으로 나타났다. 이지스자산운용이 발간한 ‘2020년 상업용 부동산 시장 진단, 2021년 전망’보고서에 따르면 지난해 물류부동산 거래비중은 8.3% 증가해 전체의 20.8%를 차지하면서 비중이 지속적으로 확대되고 있는 것으로 보인다.

2020년 물류센터 거래 규모 5조 원에 육박
이 보고서에 따르면 2020년 수도권을 비롯한 천안지역의 물류부동산 거래규모는 총 4.4조 원으로 선매입과 타지역 사례를 포함하면 약 4.8조 원에 달할 것으로 예상되고 있다. 이는 2019년 대비 2배 증가한 수준으로 온라인 시장의 성장과 코로나 19로 인한 소비패턴의 변화로 인해 물류의 매출과 수요 증가에 따라 투자규모가 증가하고 있는 것으로 풀이된다. 특히 2020년 물류부동산의 매매가격은 2019년 대비 11.7%상승하면서 가장 높은 상승률을 보이고 있으며 투자비중도 과거 해외투자자의 비중이 높았으나 2020년에는 국내 투자자가 시장을 주도한 것으로 나타났다.

물류센터는 연면적에 상관없이 전반적으로 가치가 상승하고 있지만 1만평을 기준으로 그 이상의 프라임급 물류센터의 자산 가치 상승폭이 더 가파른 수준을 보이고 있다. 이지스자산운용에 따르면 1만평 이상의 물류센터를 대상으로 했을 때 2018년 매입 후 2020년 매각한 사례들을 살펴보면 자산가치가 연평균 약 18.0% 수준으로 상승하는 것으로 나타났다. 이는 물류센터의 수요가 중소형 보다는 대형 물류센터에 더 치우치고 있다는 것을 알 수 있다.

지금까지 국내 물류센터는 미국이나 유럽보다 높은 수준의 Cap. Rate를 유지하면서 해외 투자자들이 선호하는 시장이었다. 해외의 실질 Cap. Rate가 4%대인데 비해 국내 실질 Cap. Rate는 5% 이상을 유지하고 있기 때문이다. 이지스자산운용에 따르면 2020년 기준으로 유럽의 경우 물류부동산과 오피스의 Spread가 47bp 수준으로 Cap. Rate와 근접한 차이를 보이고 있으며 미국의 경우는 –67bp로 오히려 오피스보다 낮은 수준을 나타내고 있다. 물론 국내도 Cap. Rate가 줄어들어 오피스와의 격차가 감소하고 있지만 그 차이가 130bp로 해외보다 Spread가 큰 상황이다. 때문에 2021년에도 국내외 투자가 활발히 지속될 가능성이 높고 거래 규모도 증가할 것으로 기대되고 있다. 하지만 국내 물류부동산도 Cap. Rate는 지속적으로 떨어질 것으로 보인다. 이지스자산운용은 물류센터의 수요 증가와 저금리 기조의 유지로 인해 자산 가격이 상승하면서 올해 Cap. Rate는 4.3% 수준까지 근접할 가능성이 있다고 밝혔다.

공실률은 안정세, 추가 공급으로 과잉 우려
경기지역의 용도별 공실률을 살펴보면 복합물류센터의 경우 1분기 12.1%에서 2분기 9.3%, 3분기 8.4%로 줄어드는 추세이며 상온물류센터는 1분기 3.4%에서 2분기 11.8%로 급격히 늘어났다가 3분기 8.4로 줄어들면서 안정을 찾아가는 모습이다. 저온물류센터의 경우는 1분기 1.8%에서 2분기 7.8%, 3분기 6.6%로 2020년 초에 비해 약간 높아지는 모습을 보였다. 2020년 3분기를 기준으로 하면 복합과 상온 물류센터는 8%대를 유지했으며 저온물류센터는 6%로 공실률이 높지 않은 상황이다. 공실률이 안정세를 보이고 있고 코로나로 인한 온라인 시장의 성장이 물류시장의 호재가 되고 있지만 공급과잉에 대한 우려 또한 지적되고 있다. 이지스자산운용의 보고서에 따르면 2015년부터 2020년까지 공급된 신규 물류센터는 전체의 46%(324만평)에 달한다. 특히 1만평 이상의 물류센터를 살펴보면 최근 5년 안에 공급된 물량이 과반 이상을 차지하고 있다. 이와 함께 향후 3년간 2019년 대비 20%이상의 추가공급이 예상되고 있어 공급과잉에 대한 우려는 커지고 있다. 이지스자산운용은 코로나로 인해 물류수요가 증가해 공실이 감소하고 임대료가 상승될 것으로 예상되고 있으며 코로나의 영향이 미치는 2021년이 물류 수요의 정점이 될 것으로 내다봤다. 하지만 이후 시장은 공급과잉과 오프라인의 수요 증가로 공실 발생가능성이 있다고 지적했다.

한편, 2020년 3분기의 상온, 저온, 복합 물류센터의 평균 평당 임대료는 경기도가 36.2천 원, 인천이 33.5천 원 수준으로 나타났다. 경기도는 저온물류센터가 68.7천 원으로 가장 높은 임대료를 나타냈으며 상온물류센터는 인천지역이 32.9천 원으로 높게 나타났다.

상업용 부동산 거래 비중, 물류 20% 넘어 < 물류거점 < 기사본문 - 물류신문 (klnews.co.kr)

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