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이지스밸류리츠, 증자 없이 물류센터 추가 편입 코앞

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이지스밸류플러스리츠가 상장한 지 6개월 만에 추가 자산 편입을 추진하고 있다. 편입 대상은 여주에 있는 물류센터다. 6%대 후반까지 바라볼 수 있는 수준의 배당수익률을 갖춘 곳으로 알려졌다.

국토부 인가를 받으면 별도의 유상증자를 실시하지 않고 기존 재원을 활용해 자산 편입을 마칠 계획이다. 다른 공모리츠와 비교해 이른 시일 안에 추가 자산 편입에 나서면서 투심을 다시 사로잡을지 주목된다.

◇수익률 6% 후반대 여주 물류센터 편입 추진...모자(母子) 리츠 구조

20일 리츠(REITs)업계와 증권업계에 따르면 이지스밸류플러스리츠는 추가 자산을 편입하기 위한 행정절차를 밟고 있다. 이사회와 주총 등 내부적 의사결정은 모두 마무리했으며 현재 국토교통부에 추가 자산편입을 위한 승인 신청을 낸 상태다.

국토부와 한국부동산원(옛 한국감정원)과 논의 과정 등을 거쳐 최종 확정된다. 한국부동산원은 리츠 시장 감독과 자산편입 자문 등을 담당하고 있다. 이르면 1~2주 내에 승인 신청 내용이 공개될 것으로 알려졌다. 이후 거래상대방의 내부 승인 절차 등이 진행될 예정이다.

편입대상은 여주에 있는 물류센터로 총 자산규모는 1000억원 이하로 파악됐다. 수익률은 6%대 후반으로 추산됐다. 이에 따라 신규 자산 편입 이후 이지스밸류플러스리츠의 연환산 배당수익률 역시 기존 6% 초반대에서 최소 6% 초중반대로 상승할 전망이다.

추가 편입이 이뤄질 경우 이지스밸류플러스리츠는 오피스빌딩인 서울 태평로 빌딩뿐 아니라 물류센터까지 기초자산으로 보유하게 된다.

지난해 7월 유가증권시장에 상장한 이지스밸류플러스리츠는 서울 태평로 빌딩을 보유한 이지스97호 펀드의 지분 99%를 보유한 재간접리츠다. 태평로 빌딩은 삼성생명, CJ대한통운, 중국공상은행(ICBC) 등 9개 임차사가 입주해 있는 다수 임차인(Multi-Tenant) 오피스다.

자산관리는 국내 최대 부동산 자산운용사인 이지스자산운용이 담당하고 있다. 이번에 신규 편입하려는 물류센터는 자(子)리츠 형태로 운용할 계획이다.

◇기초자산 담보가치 상승...신속한 우량 자산편입 성사 기대

이지스자산운용은 유상증자 없이 기존 재원을 활용해 추가 자산편입을 위한 자금을 마련할 것으로 알려졌다. 공모리츠가 유상증자 없이 추가 자산을 편입하는 것은 지난해 신한알파리츠가 ‘트윈시티 남산’과 ‘신한L타워’를 편입한 데 이어 두 번째다.

이경자 삼성증권 연구원은 “태평로 빌딩의 담보가치가 상승했기 때문에 추가 자산 편입시 유상증자 없이 담보대출만으로도 편입이 가능할 것”이라며 “이는 주주가치 희석이 없어 레버리지 효과를 극대화할 수 있다는 장점이 있다”고 진단했다.

이지스밸류플러스리츠가 2020년 태평로빌딩을 매입한 가격은 3025억원으로 당시 감정평가액은 3123억원이었다. 이를 감안한 LTV(담보인정비율)은 65.8%였다. LTV는 대출원금에 선순위 담보권, 임차보증금 등 대출채권보다 우선적으로 변제되어야 할 채무를 합한 금액을 부동산가치로 나누어 산출된다.

상장 직후인 2020년 8월에 진행된 감정평가에서 건물 가치는 3426억원으로 매입가 대비 13.3% 올랐다. 이에 따라 LTV도 58.06%로 하락하면서 추가 차입 여력이 커졌다. 이번 자산 편입을 위해 LTV 65~70% 한도 내에서 차입을 할 가능성이 높다.

상장 당시 약속했던 우량 자산 추가 편입을 조기에 추진하면서 향후 이지스밸류플러스리츠를 향한 관심이 부쩍 커질 것으로 전망됐다. 다른 공모리츠의 경우 상장 이후 최소 1년이 지난 뒤 추가 자산편입에 나선 것과 비교된다.

이지스밸류플러스리츠는 원래 제주 켄싱턴호텔과 서울 태평로 빌딩을 각각 기초자산으로 삼는 2개의 자리츠를 둘 예정이었다. 다만 이후 코로나19 확산을 감안해 제주 켄싱턴호텔을 기초자산에서 제외하면서 현재의 구조로 상장했다. 대신 부동산 펀드나 리츠를 추가로 편입해 중장기적 성장 동력을 확보하겠다는 계획이었다.

다만 이지스밸류플러스리츠의 주가는 상장 이후 꾸준히 부진하다. 상장 첫날 이후 이렇다할 움직임을 보여주지 못한 채 공모가(5000원)를 하회하고 있다. 지난해 말 5000원에 근접했으니 연초 이후 다시 하락세를 보이고 있다.

증시에 유입된 풍부한 유동성을 바탕으로 성장주에 투심이 쏠리면서 상대적으로 리츠의 안정적 배당매력이 부각되지 못한 탓이다. 아울러 자본시장법에서 공모펀드와 상장지수펀드(ETF)의 재간접리츠 투자를 막고 있다는 점도 투심을 저해하는 요인으로 꼽힌다.

리츠업계 관계자는 “공모리츠의 성장성을 판가름하는 것은 우량 자산 편입을 끊임없이 시도하는 일종의 대형화 작업이 순조롭게 이뤄지는가 여부”라며 “이지스밸류플러스리츠는 이번 물류센터 편입 이후에도 추가 자산 편입 작업을 지속할 것”이라고 말했다.

더벨 - 국내 최고 자본시장(Capital Markets) 미디어 (thebell.co.kr)

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