부동산신탁사, 직접 개발 안된다

부동산신탁사들의 부동산 직접 개발을 허용하지 않겠다고 금융위원회가 다시 한번 밝혔다.

부동산신탁사들이 개발사업의 투자자로 참여하거나 직접 개발하는 등 역할 확대를 꾀하고 있는 데 대해 현행법상 부동산신탁사의 역할과 맞지 않는다며 거부 의사를 밝힌 것이다.

26일 금융당국 및 부동산업계에 따르면 최근 한국토지신탁은 서울 마곡 연구개발(R&D)센터 개발 사업과 관련, 한국토지신탁 명의로 땅을 매수해 등기한 뒤 직접 개발이 가능한지 금융위에 질의했다. 한국토지신탁은 개발사업의 민간사업자 선정 당시 컨소시엄 주체로 참여했었다.

부동산신탁사는 고객이 맡긴 신탁재산(부동산)을 수탁받아 개발·관리해 그 이익을 돌려주는 역할을 한다. 신탁사가 고객에게 토지를 수탁받아 공사비 등 사업비를 직접 조달해 개발한 뒤 분양 수익을 나누는 차입형 토지신탁 방식이 가능하다. 그러나 직접 부동산을 매수해 개발하는 사례는는 없었다.

이에 대해 금융위는 직접 개발 행위는 현행 자본시장법에서 허용된 신탁업으로 볼 수 없다고 답했다.

신탁재산의 수탁없이 부동산신탁사가 해당 사업의 부동산을 확보해 직접 개발하는 행위는 신탁업이 아니라는 것이다. 한국토지신탁은 결국 마곡 R&D센터 건립 사업 대상자에서 제외됐다. 금융위의 판단이 결정적인 것은 아니지만, 여러 가지 요건을 충족하지 못해서다.

지난달 또 다른 부동산신탁사도 부동산 개발사업 조합에 투자자로 참여하고, 해당 조합의 개발사업 부지를 수탁받아 자산관리·자금관리 업무를 수행할 수 있는지를 금융위에 문의했다.

금융위는 이 역시 자본시장법과 신탁법상 부동산신탁사가 할 수 있는 고유업무 및 겸영업무로 보기 어렵다고 판단했다.

부동산신탁사가 고유재산을 투자해 개발사업의 수익자로 참여하는 동시에 자산관리 업무를 영위하는 것은 수익자의 이익을 위해 신탁재산의 관리·개발·처분 등 법률행위를 하는 신탁사 고유업무와 이해상충이 발생할 우려가 있다는 것이다.

금융위 관계자는 “부동산신탁사가 개발사업의 투자자, 수익자이자 수탁자로서 개발사업에 참여하는 것은 토지 개발능력이 부족한 법인·개인이 소유한 부동산의 효율적 이용을 도모하기 위한 부동산신탁제도의 도입 목적과 부동산신탁업 인가 취지에 맞지 않는다”고 밝혔다.

부동산신탁사들의 역할 확대 요구가 빗발치고 있지만 법적인 규제에 가로막힌 모습이다.

부동산신탁사 관계자는 “개발사업 노하우가 풍부한 신탁사들의 직접 개발 요구가 큰 것으로 안다”며 “다만 신탁사가 부동산 개발을 하고 수익도 가져가는 등 역할이 커지는 데 대해 금융당국이 부담스러워 해 허용되기 어려울 것”이라고 말했다.

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