개발사업 큰손' 신세계프라퍼티, 실탄…

개발사업 큰손' 신세계프라퍼티, 실탄조달 전략은

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올해 옛 르네상스호텔 부지 개발을 비롯해 스타필드수원 등 동시다발적 투자를 추진하고 있는 신세계프라퍼티의 재무 압박이 가중되고 있다. 지난해 신종코로나바이러스감염증(이하 코로나19)으로 본업 실적이 악화된 반면 대규모 프로젝트가 한창 투자단계에 접어들었기 때문이다.

20일 업계에 따르면 신세계프라퍼티는 지난해에 이어 올해 조달이 최대 관건이다. 신년 사업 계획이 속속 가시화되면서 자금 수요는 증가했지만 영업 환경은 코로나19 영향을 벗어나지 못하고 있기 때문이다. 올해만 해도 상반기 준공을 앞두고 있는 르네상스호텔 부지 개발을 마무리하는 동시에 스타필드수원 프로젝트에 집중하고 있다. 화성 국제테마파크와 동서울터미널 부지 개발사업 역시 올해 본격적인 막을 올린다.

지난해 신세계프라퍼티가 감당해야 했던 자금 부담은 상당했다. 2020년 4월께 르네상스호텔 부지 개발사업에 합류하면서 이지스자산운용이 만든 펀드에 3000억원 규모를 출자했다. 스타필드수원 사업에도 지난해 11월 8000억원을 출자하면서 누적 출자금 2000억원을 달성했다.

곧이어 다음 사업지로 대기중인 스타필드 창원에도 50억원을 신규 출자했다. 12월에는 동서울터미널 개발을 진행하는 계열사 신세계동서울피에프브이에도 50억 규모의 운영자금을 출자하면서 마중물을 부었다.

그간 신세계프라퍼티는 각 사업에서 자금 조달을 위해 외부 자본 유치와 파트너십을 활용해 자체 투자 부담을 최소화해왔다. 스타필드하남의 경우 투자금의 40%에 대해 외자를 유치했고 스타필드고양은 국민연금과 손을 잡았다. 스타필드수원 개발사업은 부지를 보유한 KT&G와 연합했다. 동서울터미널 부지 개발을 위해서는 한진중공업과 합작 법인을 설립했다.

그외 필요한 자금은 주로 계열사 증자를 비롯해 사채 발행 등 내외부 조달 방식을 고루 활용했다. 작년 상반기 모회사 이마트를 대상으로 2000억 규모 유상증자를 실시한데 이어 하반기에는 스타필드하남 유상감자를 통해 1700억원을 확보했다. 기존점 영업이익 활용도 역시 극대화했다. 이달에는 사모채를 발행해 1000억원을 조달하는 방안을 추진하고 있다.

현재까지 계열사 안팎에서 원활한 자금 수혈이 이뤄질 수 있었던 배경에는 비교적 건실한 재무지표와 실적이 작년 초까지 뒷받침 됐기 때문이다. 신세계프라퍼티 실적은 대부분 스타필드 매장 임대수입이 기반이 된다. 공실률이 거의 없는 상태로 연간 수백억원 내외의 순익 수준을 유지해왔다.

최근 들어서는 분위기가 약간 달라졌다. 지난해 6월을 기점으로 영업을 지속하기 힘든 임차점포가 속출하면서 신세계프라퍼티 산하 스타필드 운영 자회사들은 대부분의 입점 점포에 약 7개월간 임차료를 감면해줬다. 신세계프라퍼티에 귀속되는 이익도 급감할 수밖에 없었다.

신세계프라퍼티는 2020년 3분기 기준 누적 매출 1541억원, 영업손실 35억원, 당기순손실 154억원을 각각 기록했다. 매출은 전년대비 늘었지만 영업이익과 당기순익은 적자를 면치 못했다. 같은 추세가 연말까지 이어졌다. 지난해 3분기 연결기준 회사의 부채비율은 65.5%, 차입금의존도는 30.7% 정도다. 아직 심각한 수준은 아니지만 단기차입금이 2200억원 수준으로 보유한 현금성자산 규모를 웃돈다.

올해도 개발사업이 줄줄이 대기 중이다. 2023년 개점을 목표로 마무리 단계를 향해 달려가고 있는 스타필드수원 사업이 남아있다. 이후 충북 청주, 경남 창원, 인천 청라 등에서 5~6개 신규점 출점 계획이 잡혀있다. 선행된 스타필드하남과 스타필드고양 건립 과정에서 각각 1조원 내외 투자가 집행된 것을 고려하면 신규 출점에도 최소 2~3조원 이상의 자금 수요가 발생할 예정이다.

최근 속도를 올리기 시작한 동서울터미널 개발사업과 화성국제테마파크 신사업도 재무적 부담의 향방을 가르는 요인이 될 것으로 보인다. 화성 사업의 경우 신세계그룹 전체에서 역대 최대 규모의 투자를 자랑하는 프로젝트인만큼 실패시 출자사에게 상당한 부담을 안겨줄 수 있다.

신세계스타필드는 이달을 기점으로 임대점포로부터 임대수입이 재개되면서 최악의 시기는 벗어나고 있는 것으로 보인다. 그러나 코로나19 영향이 여전히 지속되고 있는 만큼 시장 환경은 여전히 불확실성으로 차 있다. 여기에 연초부터 정치권에서 유통산업법 개정안이 발의되고 복합쇼핑몰 규제 움직임이 가시화되면서 우려가 커지고 있다.

신세계스타필드는 올해 본업에서 수익성 회복에 주력하면서 계획된 투자를 성실히 이어간다는 계획이다. 신세계스타필드 관계자는 "지난해 적자는 임대료 감면 등 상생 행보에서 기인한 것"이라며 "투자 계획이 장기간에 걸쳐서 단계적으로 집행되는 만큼 재무적 부담이 급등할 가능성은 낮다"고 말했다.

더벨 - 국내 최고 자본시장(Capital Markets) 미디어 (thebell.co.kr)

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