월세→전세도 전환율 2.5%?… 등록임대…

월세→전세도 전환율 2.5%?… 등록임대 세입자에 '보증금 폭탄'

등록임대주택 세입자가 월세를 전세로 전환할 때 일반 임대주택 세입자보다 높은 환산 보증금을 부담해야 하는 것으로 나타났다. 정부가 정책적으로 도입한 등록임대주택이 오히려 서민들의 부담을 늘릴 수 있다는 지적이 나온다.

13일 업계에 따르면 국토교통부는 지난달 국민신문고에 올라온 관련 질의에 대해 "등록임대(주택)는 임대보증금을 월 임대료로 전환할 때뿐만 아니라 반대의 경우에도 주택임대차보호법에 따른 전·월세전환율이 적용된다"고 안내했다.

전·월세전환율은 전세 보증금을 월세로 변환하는 비율로 원래 4% 수준(기준금리+3.5%포인트)이었다. 하지만 지난해 9월 정부는 임대인들이 늘어난 세금 부담을 세입자에게 전가하기 위해 전세를 월세로 전환하는 사례가 늘면서 이를 2.5%(기준금리+2.0%포인트)로 낮췄다. 8억원인 전세 보증금을 5억원으로 낮추고 나머지를 월세로 바꿀 경우, 기존에는 월 100만원을 내야 했지만 바뀐 전·월세전환율을 적용하면 월 62만5000원만 내면 된다.

하지만 당시 이러한 변화가 반대로 월세를 전세로 바꾸는 세입자에게는 부담이 된다는 지적이 나왔다. 예를 들어 월세 100만원을 전세로 바꿀 경우 4.0%의 전월세전환율을 역산해 적용하면 보증금이 3억원 추가되지만 2.5%인 경우 4억8000만원이 추가되기 때문이다.

다만 국토부는 이 같은 전환율이 전세를 월세로 바꿀 때만 적용될 뿐 월세를 전세로 바꿀 때는 한국부동산원이 공고하는 ‘시장 전환율’을 따르면 된다고 설명했다. 부동산원이 매달 발표하는 전환율은 지난해 11월 기준 전국 5.7%, 지역별로는 서울 4.8%, 경기 5.9%, 부산 5.9% 등이다.

하지만 국토부가 최근 국민신문고 문의에 대한 답변에서 밝힌 내용에 따르면 이 규정은 일반 임대주택에만 적용되고, 등록임대주택은 월세를 전세로 바꿀 때 임대차보호법상의 전·월세전환율을 적용해야 한다.

문제는 전환율이 낮을수록 월세를 전세로 전환할 때 환산 보증금이 커진다는 점이다. 정부의 등록임대 관리 사이트 렌트홈의 임대료 계산기 역시 기준금리 0.5%에 ‘월 차임 전환 시 산정률’ 2%를 더한 2.5%를 월세→전세, 전세→월세의 경우 모두에 적용하고 있다.

국토부는 세입자의 동의 없이 이뤄지는 임대차 조건 전환은 위법행위인 만큼 실제로 더 높은 전·월세전환율이 적용되지는 않을 것이라는 설명이지만 현실을 도외시한 시각이라는 비판이 나온다. 업계 전문가는 "실제 계약 체결 과정에서 세입자가 모든 권리를 행사하기란 쉽지 않다"며 "게다가 등록임대주택은 전환율 2.5% 적용이 합법적인 셈인데 이를 과연 세입자가 거부할 수 있을지 의문"이라고 전했다.

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