한국 투자자 미국 상업부동산에 눈독

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최근 몇 년 동안 한국인들의 해외 부동산 투자가 급증했다.
한국금융투자협회 집계에 따르면 2015년 말 11.3조원이던 한국인 해외 부동산 투자액이 2020년 3월 54.8조원으로 거의 다섯 배 증가했다.

로스엔젤레스에 아마존과 임대계약이 돼 있는 창고 건물이 매물로 나왔다. 뜨거운 입찰 경쟁이 벌어졌는데 입찰을 시도한 18명의 바이어 중 9명이 한국인 투자자였다.
2020년 팬데믹이 미국을 강타했지만 한국 투자자들은 미국 상용부동산에 누구보다 공격적으로 투자열기를 보였다. 월스트리트저널지 의하면 2020년 처음 아홉 달 동안 미국 상용부동산에 투자한 외국인 가운데 8.6%가 한국인이었다. 그 기간 미화 15억6000만달러(약 1조7250억원)를 투자했다.

이로서 2020년 한국인은 캐나다와 독일인 투자자 다음으로 세 번째로 많이 미국 부동산에 투자한 국가별 그룹이 됐다. 2010년대 중반에는 중국인들이 미국 부동산에 많은 투자를 했으나 자국의 자금 통제 때문에 최근에는 중국인의 미국 투자가 감소했다.

그리고 그 빈자리를 한국인 투자자가 채우고 있다. 투자자들이 가장 눈독을 들인 상용부동산은 장기 임대계약을 보유한 창고 혹은 사무실 건물이다.

미국뿐만 아니라 유럽에도 우량 임차인이 있는 부동산이나 부동산 채권 매입으로 한국인의 해외 부동산 투자가 최근 꾸준히 증가해 왔다. 국제 상용부동산 분석 회사인 리얼 캐피털 분석사(RCA)의 자료를 보면 알 수 있다.

이에 따르면 2019년 한국 투자자의 아시아권 외 상용 부동산 투자액은 싱가폴, 홍콩, 그리고 중국의 투자자들의 투자액을 전부 합친 액수를 상회한 미화 124억달러였다. 2019년 한국 투자자는 미국 부동산에 열 번째로 많이 투자한 외국 투자자 그룹이었다. 이는 2018년의 94억달러에 비하면 대폭 증가한 금액이다.

막강한 자본을 보유한 한국 투자자들은 자국의 부동산 시장이 이미 포화상태가 되어 마땅한 투자처를 찾지 못해 해외 부동산으로 눈을 돌렸다. 2018년 연합뉴스는 국민연금, 미래에셋자산운용 등 한국 투자자들이 런던 중심가 부동산 시장의 큰손으로 떠 오르고 있다고 보도했다.

국민연금공단은 런던 골드만삭스 본사 건물을 11억6000만 파운드(약 1조 7척억원)에 매입한 뒤 골드만삭스와 25년간의 임대차 계약을 체결했다. 브렉시트로 인한 영국시장 침체 우려와 영국내 부동산 시장의 과열로 한국 투자자들은 이번에는 프랑스, 벨기에, 독일, 슬로바키아, 폴란드 등에서 투자 물건을 고르기 시작했다. 그러나 곧 유럽 시장도 포화상태가 됐다.

그런데 2020년 말부터는 지속되는 미국 연준의 저금리 정책과 미국이 세계 어느 나라 보다 팬데믹을 극복하는데 선두에 서 있다는 믿음으로 한국 투자자들의 관심은 미국에 더욱 몰린다. 거기에 미국과 한국의 금리 차이에 따라 결정되는 환율 변동 대비 (헤지) 비용이 2년 전에는 2%였으나 최근에는 0.1%까지 떨어진 것도 중요한 이유이다.

코로나 팬데믹으로 타격을 받은 미국의 상용부동산을 좋은 가격에 매수할 수 있다는 계산도 한몫 했다..

2020년 4월 뉴욕이 코로나로 극심한 고통을 겪고 있을 때 뉴욕시의 가장 큰 사무실 건물주인 에스 엘 그린 부동산(SL Green Realty)은 10억달러의 현금 쿠션을 마련하기로 결정했다. 이를 위해 소유하고 있는 매디슨 스퀘어 공원 옆 데일리 뉴스 건물(원 매디슨 딜)을 8억1500만달러에 매각하고자 했다.

이 때 이에 화답한 것이 한국의 국민연금공단이다. 국민연금공단은 4억9200만달러에 그 건물의 49.5% 지분을 사들였다. 국민연금공단은 수년 전에도 에스 엘 그린 부동산 소유의 부동산에 5억달러를 투자했다.

6000억달러 자본을 보유한 국민연금공단은 세계에서 세 번째로 거대한 연금 재단이다.

그 외에도 2019년 한국투자증권과 삼성 SRA 자산운용은 남부 맨해탄 195 브로드웨이에 있는 건물을 JP모건 자산운용으로부터 4억7500만달러에 매수했다. 2010년대 초부터 국민연금공단을 비롯한 한국의 대규모 보험사, 상장사 등이 미국 부동산 투자의 길을 열었다.

현재 미국 부동산 시장에서 한국 투자자의 비중이 급속히 증가했고 유형도 다양해지고 있다. 한국에서도 상당한 자산을 보유했으며 전체 자산의 포트폴리오 리스크 균형을 모색하는 투자자들에게는 해외 부동산투자야 말로 중요한 해결책이다.

이들이 가장 많은 미국에서 가장 많이 투자한 지역은 뉴욕, 댈러스, 로스엔젤레스 같은 대도시 지역이다. 팬데믹 기간 동안 사회적 거리 두기는 부동산 매매 절차의 중요한 부분인 실사(Due Diligence)에 막대한 지장을 주었다.

하지만 온라인을 통한 가상 방문, 현지의 파트너나 브로커가 대신 방문, 현지에 파견된 직원이 방문하는 등의 방법이 동원됐다. 2주간의 자가 격리를 감안하더라도 미국을 방문하는 바이어도 있다.

경우에 따라선 투자회사를 중간에 끼고 클로징 후에 매물을 방문하는 조건부 조항을 안고 매매를 체결하는 창의적인 방법도 등장했다. 예를 들어 일년 내에 바이어가 매물을 방문해 법적 문제가 있다면 바이어는 해당 부동산을 투자회사에 되 팔 수 있는 권리를 확보하는 것이다. 이렇게 되면 실사가 어려운 중에도 안심하고 투자할 수 있는 환경이 조성된다.

투자 전문가들은 환율이 낮아 한동안 한국 투자자들의 미국 부동산 투자는 앞으로도 계속 될 것으로 전망한다. 팬데믹 영향이나 위태로운 미중 관계 등으로 세계의 정치 경제 환경이 불투명하고 불안정할 수도 있다.

이럴 때 외국 투자자들은 미국의 자유경제체제와 세계 기축통화인 달러를 통해 대한 안정감을 추구하게 될 것이다.

한국 투자자 미국 상업부동산에 눈독 - 매일경제 (mk.co.kr)

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