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오피스’ 성형수술 시대...주거시설 용도변경 투자 ‘급증

특히 지난해의 경우 컨버젼 트렌드가 국내 오피스 시장 주요권역으로 확대되는 양상을 보였다는 것이 업계 관계자의 설명이다. 실제 신영 부동산리서치센터에 따르면 지난해 상반기 강남권역에 국한된 컨버전 트렌드가 하반기에는 도심권역(부림빌딩, 광일빌딩 등 2건)과 여의도권역 및 서울 기타권역(KT강동지사 등 3건)으로 확대됐다.

이런 컨버젼 트렌드가 올해 하반기 집중된 오피스 공급을 해소하는데 큰 영향을 줬다는 것이 전문가들의 분석이다.

신영 부동산리서치센터에 따르면 지난해 파크원 등 총 48만㎡ 규모의 오피스 빌딩이 공급된 여의도의 경우, 수요 역시 증가해 2016년 이후 두 번째로 많은 2조4000억원 규모의 거래가 진행됐다. 이런 거래증가 원인에 컨버젼 트렌드의 영향도 있었다는 분석이다. 실제 올해 4분기에 거래된 여의도의 유수홀딩스빌딩은 생활형 숙박시설로 컨버젼이 이루어졌다. 신동해빌딩과 나이스2사옥 역시 임대주택으로 컨버전이 진행된 바 있다.

오피스의 주거시설 컨버젼이 증가하고 있는 이유로는 오피스 노후화와 더불어 주거시설의 이익 상승폭이 높아졌다는 점이 꼽히고 있다. 최재견 신영 부동산리서치센터장은 “주거시설 컨버젼은 올해 역대 최고 수준으로 증가했다”면서 “컨버젼이 증가한 원인에는 우선 수익적 측면을 꼽을 수 있다"고 지적했다. 그는 "현재 주거시설 상승률이 월등히 높아 수익이 좋다고 판단하는 것”이라면서 “소유자들이 현재 기준으로 볼 때 오피스보다 주거시설로 용도변경하는 편이 훨씬 낫다고 보고 있다. 지난해의 경우 오피스 자체의 수익률보다 주거시설로 용도변경 등을 통한 임대료 등의 수익 향상이 뚜렷했다”고 설명했다.

최 센터장은 “서울에 노후 오피스빌딩이 많다는 점도 영향을 미치고 있다”고 말했다. 그는 “판교의 경우 노후빌딩이 없고 오피스 수요가 충분한 지역이라 컨버젼 사례가 없지만, 강남이나 여의도의 경우 1980~1990년대에 지어진 노후 오피스가 많아 컨버젼의 대상이 되는 것”이라고 부연했다.

향후 수년간 국내·외 유망 트렌드...‘정책 영향’에 민감한 점은 단점

오피스의 용도변경을 통한 가치 상승 전략은 국내 뿐만 아니라 올해 아시아·태평양 지역에서도 하나의 장기적인 트렌드로 자리 잡을 가능성이 크다. 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL에 따르면 올해부터 가치를 향상시킨 ‘밸류애드 자산’에 투자 자본이 집중될 가능성이 높다고 지적한다. JLL 관계자는 “올해 모든 자산군에서 노후화된 자산을 ‘용도변경’해 가치를 상승시키는 추세가 증가할 것”이라고 예상 중이다. JLL에 따르면 아시아·태평양 지역의 전체 오피스 자산 중 40% 가량은 자산 가치를 유지하기 위해 어떤 형태로든 재구성이 필요한 상태다.

국내에서도 이런 트렌드가 한동안 영향력을 유지할 가능성이 높다는 것이 전문가들의 견해다. 최 센터장은 “주거시설로 용도변경하는 컨버젼은 지난해 본격적으로 증가해, 올해까지는 무난히 트렌드가 이어질 것이다. 1998년 외환위기 이후 시장 트렌드를 분석해 본 결과, 컨버젼이 집중되는 시기는 통상 2~3년 가량이기 때문”이라고 말했다.

최 센터장은 “중국 관광객이 급증한 2011년의 경우 오피스를 호텔로 컨버젼하는 경우가 있었고, 2015년에는 홍대입구 등지에서 오피스를 리테일로 용도 변경하는 컨버젼이 지속됐다. 2017년 역시 공유오피스가 본격적으로 확산돼 2019년 말까지 추세가 유지된 바 있다”고 덧붙였다.

최 센터장은 “다만 호텔이나 리테일, 오피스는 정책적 변경이 시장에 미치는 영향이 적지만 주거시설의 경우, 과열시 정부 등에서 정책적으로 진정시키는 경우가 많고 정책적 영향도 많이 받는다. 따라서 이런 점은 향후 변수가 될 수 있다”고 진단했다.

올해 컨버전·유동성 힘입어 오피스 거래 '11조' 전망

최 센터장은 “컨버젼 트렌드와 오피스 리츠시장 성장으로 올해 오피스 거래는 성장세를 지속할 전망이다”라면서 “올해의 경우 연간 11조원 이상의 오피스 거래가 예상된다”고 덧붙였다.

JLL 관계자 역시 “서울 오피스 시장의 경우 풍부한 유동성으로 매력적인 투자처다. 한국은행 기준금리 역시 0.5%로 역대 최저 수준이다. 투자처를 찾지 못한 드라이파우더 약정 잔액 또한 상당해 유동성이 풍부한 상황이다. 핵심 오피스 자산은 지속적인 수익률 하방 압력을 받고, 자산 가치가 거듭 상승하는 양극화 현상이 지속될 것”이라고 전망했다.

‘오피스’ 성형수술 시대...주거시설 용도변경 투자 ‘급증’ < 종합 < 건설/부동산 < 기사본문 - 이코노믹리뷰 (econovill.com)

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