잡음 많은 청담동 피엔폴루스

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제이알투자운용(이하 제이알운용)이 피엔폴루스 상업시설 매각을 하반기에 재개한다. 현재 리츠를 통해 운용 중인데 투자 회수에 여러모로 잡음이 많았던 딜이다. 지난해 초부터 매각을 추진해 신한리츠운용과 매매 양해각서(MOU)까지 맺었으나 협상이 불발됐다.

리츠의 최대주주이자 임차인인 차병원그룹 측이 임대료 등 복합적 문제를 이유로 본계약에 반대한 탓이다. 해당 리츠의 자산관리회사(AMC)인 제이알운용은 다시 시장조사를 거쳐 매각을 추진할 계획이다.

25일 부동산업계에 따르면 피엔폴루스 빌딩의 상업시설(2~3층)을 자산으로 담고 있는 제이알 제2호 리츠는 늦어도 올해 안에 매각을 위한 본계약을 마칠 예정이다. 7월경부터 시장조사와 매각전략 수립에 들어가기로 했으며 관련 계획을 최근 이사회에서 의결했다.

구체적으로 타깃 마케팅과 투자설명서(TM) 배포를 9월 진행하고 10월 본입찰을 연다. 예정대로 일이 진행될 경우 내년 초 즈음이면 딜 클로징에 따른 리츠 청산이 가능할 전망이다. 다만 아직 일정이 확정되지 않은 만큼 소폭 변동이 있을 수 있다.

제이알운용이 피엔폴루스 빌딩 매각을 추진한 것은 2019년 2월부터다. 당시 리츠 존속기간 만기가 다가오면서 엑시트에 나섰다. 이에 따라 같은 해 5월 '신영에셋-콜리어스 인터내셔널 코리아(Colliers International Korea) 컨소시엄'을 매각 주관사로 선정하고 매각절차를 밟아왔다. 매각 완료 목표시점은 지난해 10~11월로 잡았으나 일정이 크게 지연됐다.

매각 진행 초기부터 임대료에 관한 갈등이 속을 썩였기 때문이다. 피엔폴루스 빌딩 2~3층의 임차인인 차병원그룹 측은 매각 추진 전부터 임대료 인하를 요구해왔다. 리츠의 최대주주도 차병원그룹이며 리츠 이사회 역시 차병원그룹 측 인사를 위주로 구성됐다.

리츠 이사회는 임대료 인하 요청이 있다는 사실을 제이알운용이 매각주관사 선정 과정에서 주관사들에게 전달하지 않았다며 2019년 6월 문제를 제기했다. 주관사들이 제시한 목표 매각가에는 임대료 인하 가능성에 대한 정보가 반영되지 않았다는 취지였다.

그 뒤로도 임대료를 두고 내부적 이견이 계속됐다. 이사회는 임대료 인하를 주주총회 안건에 상정하기로 7월 가결했지만 8월 열린 임시주주총회에서 의안이 부결됐다. 참석주식 수의 3분의 1을 초과하는 주식을 보유한 주주가 반대의사를 보였기 때문이다.

이에 관한 협의가 이뤄지지 않은 채 매각절차가 진행됐고 신한리츠운용이 2019년 9월 우선협상대상자 지위를 따냈다. 제시된 매각가는 800억원대였다. 신한리츠운용은 이행보증금을 납부하고 매입을 위한 실사와 리츠 설립인가까지 마쳤다. 그런데 두 달 만인 11월 계약이 파기됐다. 매각이 진행되려면 임차인의 동의를 구해야 하는데 차병원그룹 측이 이를 거부했기 때문이다.

결국 제이알 제2호 리츠는 지난해 11월 이사회에서 신한리츠운용과의 MOU 연장을 승인하지 않았고 이행보증금을 반환해 거래가 무산됐다. 업계 관계자는 “임대료뿐 아니라 이런저런 문제가 많아 딜이 불발된 것으로 안다”고 전했다. 현재 리츠가 거둬들이는 임대료는 연 40억원 수준이다. 인하 여부는 아직 결정되지 않은 것으로 알려졌다.

피엔폴루스 빙딩은 서울시 강남구 청담동 4-1에 위치해 있다. 2007년 8월 준공된 주상복합오피스텔이다. 이 중 상업시설인 2~3층을 신세계건설이 보유하고 있다가 2009년 말 494억원을 받고 제이알 제2호 리츠에 팔았다. 국내 최초로 병원에 투자한 리츠이기도 하다. 해당 리츠의 자기자본수익률은 지난해 말 기준 9.80%다.

매각가가 800억원대에서 결정될 경우 제이알 제2호 리츠는 300억원 이상의 시세차익을 거둘 수 있다. 수익을 나눠가질 리츠 주주 구성을 보면 차병원 계열 케이에이치그린이 51.03%, 과학기술인공제회가 42.87%, 평택상호저축은행 5.10%, 이해랑연극재단이 1.00%를 보유했다.

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