공실 늘어나는데 건물주 '빚투'는 90조…

공실 늘어나는데 건물주 '빚투'는 90조원 육박

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신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19) 여파를 이겨내지 못하고 가게를 비우는 자영업자가 속출하는 가운데 시중은행의 상가, 사무실 등 비주택 임대사업자를 대상으로 한 대출 잔액은 90조원에 육박한 것으로 나타났다. 1년 전보다 10%가량 늘어난 수준이다. 그만큼 빚을 내 비주택에 투자하는 사람이 늘었다는 것인데, 은행권은 향후 코로나 금융지원이 종료되면 임대료 수익도 함께 줄어들 수 있어 주시하겠다는 방침이다.

11일 은행권에 따르면 4대 시중은행(신한·KB국민·우리·하나은행)의 지난해 3분기까지 비주택 임대사업자 대출 잔액은 89조8000억원으로 집계됐다. 이는 1년 전인 2019년 3분기(81조6000억원) 대비 10%(8조2000억원)가량 늘어난 수준이다. 비주택 임대사업자 대출은 상가, 근린생활시설, 사무실, 오피스텔 등 주택 외 부동산을 담보로 실행되며 기업대출에 포함된다.

비주택 임대사업자 대출이 늘어난 것은 그만큼 새로 건물을 사들인 투자자들이 많다는 뜻이다. 국토교통부에 따르면 상업 업무용 건축물 거래는 2019년 3분기 7만8000동에서 지난해 9만3000동으로 20%(1만5300동) 늘었다. 코로나19로 인한 불황에도 상업용 부동산 거래는 여전히 활발한 셈이다.

비주택 임대사업자 대출은 부동산 담보를 끼고 진행하는 만큼 신용대출보다는 안정적이다. 담보 가치 대비 대출금액 비율을 뜻하는 담보인정비율(LTV)은 물건 종류의 지역에 따라 책정되는데, 비주택 중 상가의 경우 환금성·유동성이 높은 지역일수록 LTV가 높다. 주택은 규제 때문에 집값의 최대 40%까지만 대출을 빌릴 수 있지만, 상가는 제한이 없어 통상 담보 가치의 60~70%까지 LTV가 책정된다. 또 건물이 세워져있거나 세울 예정인 토지가 대부분 함께 담보로 잡혀 있다는 점도 안정성을 더하는 요인이다.

그러나 주택담보대출보다는 위험하다. 같은 임대사업자 대출이라도 주택담보대출은 담보가액을 넘어서는 금액의 대출이 금지돼있는 것과 달리, 비주택담보대출은 부동산 가치를 넘어서는 금액을 빌릴 수 있기 때문이다. 시중은행 관계자는 "차주의 원리금 상환 능력과 임대수익 등이 양호하다면 담보가액을 초과하는 금액도 신용대출 형태로 내줄 수 있다"며 "임대수익 등이 줄어들면 대출 원리금 상환에 타격을 줄 수 있어 주택담보대출보다는 안정성이 다소 떨어진다"고 말했다.

비주택 임대사업자의 대출 연체율은 안정적 추세를 보이고 있다. 4대 은행의 해당 대출 연체율은 2019년 3분기 0.05~0.17%에서 지난해 3분기 0.04~0.08%로 최상단과 하단이 모두 낮아졌다. 지난해 9월말 기준 은행권의 전체 기업대출 연체율이 0.37%이고, 그중에서도 중소법인과 개인사업자의 연체율은 0.53%, 0.25%인 것과 비교하면 낮은 수준이다.

아직까지는 비주택 임대사업자들이 코로나19 영향을 크게 받지 않은 것으로 보이지만, 향후 건전성은 장담할 수 없다는 전망이 나온다. 시중은행 관계자는 "코로나19 이후 소상공인에 대한 금융지원책이 많이 나온데다 시장 유동성도 풍부하다보니 당장은 부실 징후가 나타나지 않고 있다"며 "그러나 코로나19가 장기화되거나 소상공인에 대한 금융지원이 종료된다면 공실률이 오를 수 있고, 결국 임대사업자들도 영향을 받을 수밖에 없는 만큼

올해는 예의주시할 예정"이라고 말했다.

실제 전국 상가 공실률은 계속 오르고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난해 3분기 기준 중대형 상가와 소규모 상가 공실률은 각각 12.4%, 6.5%를 기록했다. 중대형 상가 공실률은 지난 2009년부터 분기별로 집계를 시작한 이래 최고치이고, 소규모 상가 공실률 역시 2013년 집계 시작 이후 가장 높은 수준이다.

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