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재건축 규제에 리모델링 '반사이익'…속도 내는 노후 단지

  • 2021-01-11 07:26:38
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정부의 재건축 규제 기조가 이어지면서 리모델링으로 눈길을 돌린 노후 단지들이 늘고 있다. 리모델링은 재건축과 비교해 추진 가능 연한이 짧은 데다, 각종 규제도 덜 받는다는 장점이 있다.
 
10일 한국리모델링협회에 따르면 지난해 말 기준 서울 등 수도권 54개 단지(4만551가구)는 조합설립을 마치고 리모델링 사업을 추진하고 있다. 2019년말 37개 단지(2만3935가구)보다 17개 단지(1만6616가구) 늘어난 규모다.
 
최근 들어 서울 노후 단지들의 리모델링 사업에는 속도가 붙고 있다. 지난달 조합설립 인가를 받은 송파구 '가락쌍용아파트'(2064가구)는 올해 상반기 시공사 선정을 목표로 사업을 추진하고 있다. 같은 달 성동구 '금호벽산아파트'(1707가구), 강동구 '고덕아남아파트'(807가구)도 조합설립에 성공했다.
 
올해 서울 노후 단지 중 리모델링 조합은 더 늘어날 것을 보인다. 동작구 '우성·극동·신동아 통합리모델링'(4396가구)은 지난해 10월부터 조합설립을 위한 주민 동의서 접수를 진행하고 있다. 리모델링 추진위원회는 올해 상반기까지 조합설립에 필요한 동의율(66.7%)을 확보할 것으로 보고 있다.
 
추진위 관계자는 "지난해 10월부터 현재까지 40% 넘는 동의율을 확보했다"며 "올해 안으로 조합설립과 시공사 선정까지 마치겠다는 목표로 추진 중"이라고 말했다.
 
준공 30년을 맞은 1기 신도시에서도 리모델링 열풍이 불고 있다. 이 같은 분위기는 지방에서도 마찬가지다. 산본 신도시 '율곡주공 3단지'(2042가구)는 지난달 31일 군포시로부터 조합설립 인가를 받았다. 부산시 최대 아파트 단지인 남구 'LG메트로시티'(7374가구)도 지난해 말 리모델링 추진위원회를 설립하면서 사업에 시동을 걸고 있다.
 
리모델링은 기존 건축물의 골조를 유지한 상태에서 층수를 높이는 수직증축 또는 옆으로 늘리는 수평증축해 주택 가구 수를 늘리는 방식이다. 기존 건축물을 완전히 철거해 다시 짓는 재건축과 차이가 있다.
 
노후 단지들 사이에서 리모델링이 주목받는 이유는 재건축에 비해 규제가 적어서다. 재건축은 준공 이후 30년을 넘어야 하지만, 리모델링은 이보다 절반인 15년 이상이면 추진이 가능하다. 안전진단 결과 D등급 이하를 받아야 하는 재건축과 달리 리모델링은 B등급(수직 증축) 또는 C등급(수평 증축)이면 된다.
 
리모델링은 초과이익환수제 적용을 받지 않고, 임대주택 건설 등 기부채납 의무도 없다. 재건축은 조합 설립을 위해 주민 75% 이상 동의를 받아야 하는 반면, 리모델링은 66.7% 이상 동의만 있으면 된다.
 
대형 건설사들도 리모델링 수주에 열을 올리는 모습이다. 정부 규제로 재건축이 막힌 상황에서 리모델링은 신규 일감을 확보하기 위한 대안으로 주목받으면서다. 지난해 정비사업 수주 1위를 기록한 현대건설은 최근 리모델링 전담조직을 신설하는 등 역량 강화에 나섰다.
 
다만 사업성 확보에는 여전히 한계가 있다. 리모델링 시 수직증축을 해야 사업성을 높일 수 있지만, 사례가 많지 않다. 리모델링 추진 단지 중 수직증축 방식으로 허가 받은 곳은 지난해 송파구 '성지아파트'가 유일하다.
 
수직증축 단지의 사업성을 높여줄 내력벽 철거 허용 여부도 아직 불투명한 상황이다. 국토교통부는 수직증축 리모델링을 위한 내력벽 철거 허용 여부를 지난해 3월 발표할 계획이었지만, 1년 가까이 미뤄지고 있다.
 
송승현 도시와경제 대표는 "정부의 재건축 규제 기조는 앞으로도 이어질 것이란 점에서 리모델링에 대한 관심은 더 높아질 것으로 보인다"면서도 "리모델링 사업성은 아직 미흡하기 때문에 정비사업의 주류로 자리 잡기엔 한계가 있다"고 했다.
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