멋진 세상 속 상업시설·리테일 공간 개발 _ GRE파트너스 자산운용(주) 송종헌 ‧ 강정구 대표이사, 이창덕 본부장 인터뷰
GRE파트너스 자산운용, 20년 이상 국내 부동산 상업시설·리테일 개발 및 투자 관련 현장 경험을 통한 상업시설·리테일 시장에 안목을 지닌 인적 자원 및 네트워크 확보
송종헌 GRE파트너스 자산운용(주) 대표이사
ANN : GRE파트너스 자산운용㈜이 2017년 기업 설립 이후 지속해서 추구해온 기업 이념과 운영 철학을 밝혀 달라.
송종헌‧강정구 대표이사 : 한국의 부동산 투자 중 상업용 부동산의 시장 규모는 아시아에서 일본, 중국에 이어 세 번째이고 특히 저금리 기조 속에 고수익을 올리기 위한 기관 투자가들의 대체 투자 수요가 확대되면서 부동산 투자에 대한 관심이 높아지고 있다. 국민연금 등과 같은 대형 기관투자자들은 블라인드 펀드 등 별도 계정을 통한 부동산 금융 상품에 투자하는 것을 선호하고 있다.
리테일은 부동산 자산의 가치에 가장 결정적인 영향을 미치는 섹터이지만, 탄탄한 경험을 쌓은 검증된 전문가를 찾기 어려운 섹터이다. 전 세계적으로 상업시설을 중심으로 대형화되고 복합화된 개발 프로젝트가 증가하고 있는 추세 속에서 부동산 가치를 상승시킬 수 있는 전문역량을 가진 부동산 전문 집단에 대한 절실한 필요성이 요구되고 있다.
이에 GRE파트너스 자산운용은 국내 다양한 리테일 개발 및 운영 경험을 바탕으로 투자 상품의 자산 가치를 높일 수 있는 상업시설 신규 개발 및 기존 건물 리모델링 및 테넌트 임프로브먼트(Tenant Improvement)를 통한 리테일 전문 자산운용사로서 국내 부동산 투자시장의 선진화에 기여하고자 한다.
강정구 GRE파트너스 자산운용(주) 대표이사
ANN : 부동산 리테일 투자 분야에 리테일 자산운용사로서 GRE파트너스에서 제공하는 서비스는 어떠한 것이 있으며 회사의 강점은 무엇인가.
송종헌‧강정구 대표이사 : 리테일 전문 운용사이기는 하나, 리테일만 다루지는 않는다. 리테일이라는 무기를 잘 활용할 수 있는 기회를 엿보는 운용사라고 이해하면 좋겠다. 또한 부동산 개발의 풍부한 경험이 있기에 투자 수익률이 낮지만 안정된 코어 상품보다는 수익률이 더 높은 밸류애드 또는 오퍼튜니스틱 상품을 투자자에게 제공하려 다양한 상품을 검토 및 제안하고 있다. 투자자 요청사항을 1순위로 둘 수밖에 없다보니, 도심지 내 오피스의 밸류애드를 우선적으로 고민할 뿐이며, 2019년에는 가양동 CJ 공장 부지 입찰을 들어가는 등 기회가 있다고 판단되면 충분히 검토한다. 아울러 향후 국내 전략을 기반으로 한 해외 부동산 투자 상품의 개발 운용을 진행하고자 한다.
ANN : GRE파트너스 자산운용이 타 개발회사와 차별화되고 독자적인 강점이 있다면?
송종헌‧강정구 대표이사 : GRE파트너스 자산운용은 20년 이상 국내 부동산 상업시설·리테일 개발 및 투자 관련 현장 경험을 통한 상업시설·리테일 시장에 안목을 지닌 인적 자원 및 네트워크를 확보하고 있다. 아울러 부동산 개발·금융 파트너스사로 구성된 주주단을 통해 부동산 투자운용의 성공적 투자 시너지를 창출한다.
GRE파트너스 자산운용은 기존 부동산 운용사들과 달리 딜소싱(Deal sourcing), 자금 유치, 리노베이션, 테넌트 리포지셔닝(Tenant Repositioning) 등 직접적으로 개발하고 다룰 수 있는 펀드 운용역과 밸류애드 부동산 펀드의 성공적 운용 경험을 잘 살려나가고 있으며, 남다른 기획력과 견고한 네트워크를 보유하고 있다. 현재 국내 대표적 리테일 부동산을 개발하고 쇼핑몰을 운영해본 경험을 살려 명동과 홍대, 이태원, 강남역 인근 등 핵심 상권 중심으로 상업시설·리테일 특화 펀드 상품에 집중하고 있다.
GRE파트너스 자산운용(주) 이창덕 본부장
ANN : 부동산 개발 업무 분야에서 사업 추진 시 간과해서는 안 될 요소들이 많을 것이다. 여러 가지가 있겠지만 GRE파트너스의 사업 경험치를 고려해볼 때 가장 중요하게 생각해야 할 점이 있다면 무엇을 꼽을 수 있겠는가?
이창덕 본부장 : 부동산 개발은 다양한 협력 업체들을 잘 조율하고 사업 흐름에 맞게 효과적으로 이끌어가는 것이 중요하다. 그중 다양한 중요한 요소들이 있는데, 무엇보다 현금 흐름을 잘 가져가는 것이 중요하다. 현금 흐름이 끊기면 모든 사업이 그렇듯 끊기게 되는 경우가 종종 생긴다. 그래서 부동산 개발에 금융이 매우 중요한 요소이다. 물론 현금 흐름이 풍부하다고 훌륭한 프로젝트가 되지는 않는다.
훌륭한 프로젝트라는 정의도 보는 관점에 따라 다르지만, 사업적인 성공을 기준으로 본다면, 좋은 상품을 만들어야 많은 사람에게 관심과 사랑을 받기 때문에 훌륭한 아이디어와 그 아이디어를 현실적으로 만들어내는 것이 필수적이다. 좋은 상품을 만들기 위해 초기 기획이 무척 중요하다. 초기 토지 매입 단계부터 사업 기획과 방향, 향후 출구 방향까지 모두 고려하여 기획한다. 물론 진행하는 데 적지 않은 시간이 필요하므로 변동성에 대한 대응력은 당연하다. 그리고 현실화한다는 것은 건축적인 언어로 풀어내는 것이므로 설계업체와의 협업이 무척 중요하다. 인허가 진행 시에는 인허가 담당 기관의 담당자, 시공 시에는 시공사와의 협업 및 CM/감리와의 협업이 중요하다.
마지막으로 혹 운영까지 진행하게 된다면, 운영을 염두에 둔 설계와 시공, 경험 많은 운영 스태프와의 손발을 맞추는 것이 중요하다. 이런 일련의 과정이 매끄럽게 진행되려면 결국 비용 지급이 원활해야 하므로, 현금 흐름이 가장 중요한 점은 아무리 강조해도 지나치지 않는다.
ANN : 다변화되고 고품질을 요구하는 건축‧건설‧부동산 시장 상황에서 GRE파트너스의 전문화된 사업 노하우와 강점이 있다면?
송종헌‧강정구 대표이사 : 온라인 쇼핑몰의 활성화로 인해 단순히 구매만을 위한 쇼핑이라면 리테일 부동산 공간은 고객으로부터 외면 받게 될 것이다. 다른 곳에서는 경험하기 어려운 체험이 무척 중요시되고 있다. 대구삼성생명빌딩 프로젝트 같은 경우 지상3층~5층까지 높이 15m가량의 대공간을 만들었고, 누구나 와서 즐기고 공간을 체험할 수 있도록 기획했다. 이를 통해 1층과 2층이 상업시설의 중심이 아닌 상층공간의 새로움을 창조하려 노력했다. 오랜 기간 다수의 벤치마킹과 사업 진행 노하우를 통해 건축적인 새로움과 다수 상업시설의 운영 경험을 접목하는 데 장점이 있기에 늘 새로운 아이디어를 시장에 제공하려 한다. 평소에 다양한 아이디어를 얻기 위해 다양한 세미나, 다른 섹터에도 관심을 가지고 호기심을 기울이려고 한다.
ANN : 이번 새롭게 개발한 대구 삼성생명빌딩 리모델링 개발 프로젝트가 가지는 의미는 무엇이라고 보는가?
이창덕 본부장 : 대구 삼성생명빌딩은 수도권을 제외한 지방 도시는 구도심의 재생에 대한 숙제를 다 안고 있다. 특히 수도권과 멀어질수록 구도심의 쇠퇴와 신도심의 성장에 큰 괴리감과 급속한 쇠퇴 차이로 인한 상주 인구 및 경제력의 차이 등 사회적인 문제까지 발생할 수 있을 정도이다. 반면에 구도심은 부동산에서 가장 중요하게 보는 입지적인 장점이 없지도 않다. 구도심에 분명 새로운 바람을 불어넣어 주면, 신도심과는 다른 구도심만의 문화적인 분위기와 기본 인프라가 있음으로 새롭게 부흥을 일으킬 수 있는 기본적인 잠재력을 가지고 있다.
대구 삼성생명빌딩은 대구의 도심에 입지해 있고, 아직은 동성로 패션 상권이 건재하다. 물론 최근 코로나 사태로 인해 위축되기는 하였으나, 이번 코로나19 시기를 잘 지나면 다시 새롭게 활성화될 것으로 예상된다. 그러나 토지비도 높고 대규모 개발이 일어나기 쉽지 않아서 방문객이 편히 쉬고 즐길 수 있는 신축 건물 공급은 무척 적었다.
이런 차원에서 대구 삼성생명빌딩의 반달스퀘어는 반월당이라는 지역성을 살리면서 지역의 복합 문화공간으로 거듭나려는 목표를 가지고 기획했다. 따라서 동성로의 기상권과 더불어 반월당역세권 상권의 신규 부흥을 통해 구도심으로 쇠퇴하지 않고 다시 부흥하여 이끌어 나갈 수 있는 새로운 대규모 상권이 개발되었다고 볼 수 있다. 여타 도시들의 도심 기능 쇠퇴가 일어나지 않고 다시 새롭게 구심점이 될 것이라는 데 큰 의미가 있다.
ANN : 우리 시대 부동산 개발 운영 전문가 집단의 시대적 소명이 있다면?
송종헌 대표이사 : 저금리 시대를 맞이하면서 주요 선진국의 경우 부동산 간접 투자 공모 시장이 커졌다는 공통점이 있다. 이는 저성장, 저금리 기조 고착화에 따른 중 위험, 중 수익 상품에 대한 개인 투자자들의 관심이 높아지고 있기 때문이다. 상업시설 물류자산 등 부동산 간접투자의 경우는 수백억 원에서 수천억 원 대의 투자 규모이기 때문에 개인이 직접 투자할 수 없고 자산운용사를 통한 투자를 할 수밖에 없는 구조이다. 이런 구조로 인해 앞으로 국내 부동산 개발 운용 전문가 집단들도 금융 산업과 융합되어 발전하게 될 것이다. GRE파트너스는 부동산 펀드 자산운용사로서 국내 부동산 개발 및 투자 시장의 선진화에 기여하여 국민들의 노후 대책에 대한 일익을 담당하고자 한다.
ANN : 끝으로 관련 업계와 관계기관 또는 후배들에게 들려주고 싶은 말이 있다면?
송종헌 대표이사 : 전 세계적으로 상업용부동산은 지속해서 관심과 성장이 되고 있는 섹터이다. 특히 고령화가 진행되고 있는 한국에서 부동산전문 자산운용업을 통해 국민의 안정적인 재테크기회를 제공하고 부동산의 숨겨져 있는 매력을 발굴하여 개발로 이어지는 현실적인 보람과 매력이 있다. 체계적이고 장기적인 투자 포트폴리오의 한 축이 될 수 있도록 관련 업계와 후배들과 함께 부동산 간접 투자 시장을 발전시켜 나갔으면 한다. >>인터뷰어_ 안정원 에이앤뉴스그룹 발행인, 인터뷰_ 송종헌‧강정구 GRE파트너스 자산운용(주) 대표이사, 이창덕 GRE파트너스 자산운용(주) 투자운용1본부장, 자료_ GRE파트너스 자산운용(주), 사진_ ANN 김현수, 기사 출처_ 데일리 에이앤뉴스_ Daily AN NEWS ‧ ANN TV(ANN NEWS CENTER) 제공
안정원(비비안안 VIVIAN AN) 에이앤뉴스 발행인 겸 대표이사, 한양대학교 실내건축디자인학과 겸임교수, 한양대 IAB 자문교수 기사 제공_ 에이앤뉴스그룹(데일리에이앤뉴스_ 건설경제건축디자인문화예술종합미디어뉴스‧에이앤앤티브이_건축디자인건설미디어뉴스채널 ‧ 에이앤앤북스_ 건설지‧건설백서‧건설스토리북‧건설엔지니어링북전문출판사)
>>GRE Partners_ GRE파트너스 자산운용의 경영진은 상업시설 개발 경력 20년 이상을 보유한 국내 최고의 리테일 개발 및 운용 전문가로 구성한다. 송종헌 대표이사(경영총괄)는 이랜드그룹 기획조정실, 브라이트유니온 공동창업, 인천투자펀드 대표이사, 패션아일랜드 대표이사, 위브플래닝 대표이사를 역임했다. 주요 개발 프로젝트는 수원‧원주 프리미엄아울렛 오픈, 대전 패션월드, 전주 메가월드 오픈, 광주 프리미엄아울렛, 김해 휴앤락몰 오픈, 가산‧수원‧대전 패션아일랜드 오픈, 신림 PODO MALL 오픈, 이천 패션유통물류단지(이천 패션포레스트) 준공, 이천 가든워크 오픈, 송도 트리플스트리트 착공 등이 있다. 강정구 대표이사(운용총괄)는 삼성에버랜드 기획실, GDS/EDG, USA 개발설계/컨설팅, 청원건설 개발사업본부장, KPMG RE본부장, CJ 프라퍼티스 대표이사, CBRE 글로벌인베스터 대표펀드메니저를 역임했다. 주요 개발 프로젝트는 삼성 에버랜드 호텔 & 리조트 개발기획, 부산 센텀시티 파빌리온 개발기획(EDG), 라페스타 스트리트 쇼핑몰 개발, 웨스턴돔 복합시설 개발(오피스+쇼핑몰), 원마운트‧한류우드 개발기획, CJ 보유부지‧CJ 동부산 테마파크 개발기획, 국내 리테일 가치부가 펀드 운용(홍대유림빌딩) 등이 있다.
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