헷갈리는 임대차법…“전세금 5% 올리…

헷갈리는 임대차법…“전세금 5% 올리려면, 집주인이 이유 밝혀야”

갱신 거절 후 집 팔거나 공실 두면 손해배상 가능[이데일리 황현규 기자] “세입자가 계약갱신을 요구할 시, 집주인이 직접 임대료 인상 사유를 소명해야한다. 그래야지만 임대료를 5% 올릴 수 있다”는 국토부 해석이 다시 논란이다. 서울시가 관련 내용을 담은 ‘주택임대차보호법 가이드북’을 내면서다.

실제 임대차법에서는 세입자가 계약 갱신 요구권을 행사할 시 전세금을 5% 이내로 올릴 수 있다고 명시하고 있지만, 세입자가 증액을 거부할 시 이마저도 올릴 수 없다. 이 때문에 집주인이 분쟁조정을 위해서는 직접 5%를 올려야하는 이유를 소명해야한다는 설명이다. 서울시의 이같은 해설은 앞서 국토교통부가 제시한 설명자료와 해설집을 참고한 것이다.

(사진=연합뉴스)

31일 서울시가 발간한 ‘주택임대차보호법 가이드북’을 보면 계약 갱신 시 임대인과 임차인이 협의를 통해 기존 차임(전세금)의 5% 범위 내에서 할 수 있다. 반대로 말하자면 임차인이 협의를 거절 할 시 5%도 올릴 수 없다는 의미다.

이에 대해 서울시는 “무조건적으로 5%를 증액할 수 있는 것은 아니다”라며 “증액을 요구하는 측에서 사유를 증명해야한다”고 설명했다. 구체적으로 임차주택에 대한 조세, 공과금 그 밖의 부담 증감이나 경제 사정의 변동 등을 소명해야한다는 뜻이다. 또 이같은 소명은 세입자와 집주인끼리 이뤄지는 게 아닌 분쟁조정절차를 거쳐야한다고 봤다.

또 서울시는 집주인이 직접 거주를 이유로 갱신 거절 후 입주해 살다가, 2년 만료 전에 해당 집을 매도할 경우 손해배상책임이 인정될 수 있다고 판단했다. 다만 주택임대차보호법상의 손해 배상이 아니라 일반 계약법 위반상의 손해배상이다. 주택임대차법에서는 다른 세입자에게 세를 놓을 때에만 손해배상을 하도록 명시하고 있는데, 이 외의 경우에는 민법 제750조 일반불법행위 책임을 지게 될 수 있다는 설명이다.

(사진=연합뉴스)

이 외에도 서울시는 세입자가 법인일 경우 임대차법의 적용을 받지 않는다고 판단했다. 법인은 계약갱신요구권을 행사할 수 없고, 5% 상한제도 적용하지 않는다. 주택임대차보호법에 따르면 “이 법은 주거용 건물의 임대차에 관해 ‘민법’에 대한 특례를 규정함으로써 주민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다”고 명시하고 있기 때문이다.

한편 서울시는 전월세 상한제, 계약갱신요구권제 등 새로운 주택임대차보호법 전격 시행으로 인해 법 개정 주요내용을 둘러싼 해석상의 혼선을 방지하고자 임대차법 가이드북을 발간했다. 이번에 발간한 가이드북에는 개정 법 시행 이후 시민문의가 많았던 내용을 중심으로 세입자와 집주인 입장에서 꼭 알아두어야 하는 사항을 15개 주제로 선정하여 질문 및 답변과 해설을 담고 있다.

가이드북은 서울특별시 홈페이지, 서울주거포털에서 무료 다운로드 받을 수 있다.

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