하나신탁, 테헤란로 '하나금융 강남사…

하나신탁, 테헤란로 '하나금융 강남사옥' 리츠구조 윤곽

빌딩매매

하나자산신탁이 테헤란로 ‘하나금융그룹 강남사옥’(옛 그레이스타워) 투자를 위해 설립한 리츠(이하 강남사옥 리츠)가 국토교통부 문턱을 넘었다. 이 건물은 현재 하나자산신탁이 입주 중인 건물인데 그룹 계열사 하나대체투자자산운용의 펀드가 소유 중이다. 하나자산신탁은 펀드의 수익증권 일부를 리츠의 자산으로 편입할 예정이다.

28일 업계에 따르면 하나금융그룹 강남사옥을 기초자산으로 하는 리츠가 최근 설립인가를 받고 매입작업을 본격화했다. 현재 빌딩 소유주체는 하나대체투자운용의 부동산펀드인 ‘하나대체투자랜드칩사모부동산신탁68호’다. 하나자산신탁이 세운 강남사옥 리츠는 자산을 직접적으로 인수하는 것이 아니라 403억원에 상당하는 규모의 펀드 수익증권을 사들일 계획이다. 사업비는 전부 에쿼티로 채운다.

사업비 규모는 총 415억원가량이다. 수익증권 취득액과 취득 부대비용, 예비비 등이 포함됐다. 강남사옥 리츠는 발기설립시 발행한 주식수 6만주(3억원)를 유상감자를 통해 소각하는 동시에 165만8880주 규모의 증자를 진행해 사업비를 모집한다. 이중 80% 정도인 132만8000주가량(332억원)을 공모로 계획했으며 모집주선회사는 하이투자증권이 맡았다. 주당 모집가액은 2만5000원이다.

해당 리츠는 하나자산신탁의 유일한 국내 재간접 리츠다. 현재 ‘하나트러스트 글로벌 제1호’ 리츠를 통해 일본 오사카 레지던스의 신탁수익증권에 투자 중이지만 국내에서 재간접 형태로 운용 중인 리츠는 강남사옥 리츠 뿐이다. 하나자산신탁은 이 리츠를 약 4년간 운영하다가 투자회수에 나설 계획으로 알려졌다. 다만 매입 1년 이후로는 시장 상황에 따라 수시로 처분이 가능하다.

하나금융그룹 강남사옥은 서울시 강남구 테헤란로 127에 위치해 있으며 하나자산신탁은 이 빌딩의 15층을 쓰고 있다. 규모는 지하 6층~지상 20층, 연면적 2만4530㎡의 오피스빌딩으로 1994년 11월 준공됐다.

해당 빌딩이 매물로 나온 것은 2015년이다. 당초 국민연금이 2008년부터 리츠를 통해 소유하다가 공실 해소에 애를 먹으면서 매각에 나섰다. 당시 삼성SDS가 잠실 신사옥으로 이전한 탓에 공실 리스크가 불거졌지만 인수전은 흥행했다. 오피스 수요가 많은 강남역과 역삼역 사이 테헤란로 대로변에 위치하고 있다는 점이 투자매력으로 작용했다는 평가다.

마침 비은행 계열사들을 위한 사옥을 물색 중이던 하나금융그룹이 하나자산운용(현 하나대체투자자산운용)을 원매자로 내세워 입찰에 참여했고 우선협상자 낙점에 성공했다.

그 뒤 하나금융그룹은 내부 구조를 보강하고 층고를 높이는 등 리모델링을 거쳐 2016년 2월 계열사들의 입주를 마쳤다. 20개층 중 9개층을 사용하고 나머지는 임대를 내줬다. 현재 하나자산신탁을 비롯해 하나캐피탈과 하나저축은행 등이 들어가 있다. 하나금융지주, 하나은행, 하나대투증권 등을 제외하고 비은행 계열사 대부분이 강남 사옥으로 한 데 모인 셈이다. 사업적 시너지를 일으키고 비용절감 효과도 보기 위한 결정이었다.

이 빌딩의 수익증권 매입작업이 성공적으로 완료될 경우 하나자산신탁은 하나금융그룹 강남사옥의 매입수수료로 6억4000만원을 얻는다. 하나자산신탁이 강남사옥 리츠와 자산관리 위탁계약을 맺고 있기 때문이다. 이와 별개로 매 분기마다 1억원가량의 운용수수료를 따로 받게되며 엑시트 시 매각성과보수는 매각차익의 10%다.

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