아마존 데이터센터·중동 송유관... 해…

아마존 데이터센터·중동 송유관... 해외 오피스 위축되자 투자 다변화 나선 IB

올해 대체투자 업계는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 직격탄을 맞고 고전했다. 코로나19에 따라 현지 실사가 어려워지고 자산 가치가 낮아지면서 대체투자 자산 관리에 경고등이 켜졌다. 일부 증권사는 해외 투자 심사를 사실상 전면 중단하기도 했다.

하지만 위기 속에도 기회는 있었다. 그동안 오피스 빌딩에 치중됐던 투자처를 인프라나 물류 센터, 데이터 센터 등으로 확대해 수익원을 다변화했다. 코로나19 여파에 따라 ‘언택트’ 산업군(群)에서 투자 기회를 찾은 것이다.

23일 금융투자협회에 따르면 올해 해외 부동산 펀드 설정액 증가율은 역대 최저 수준을 기록 중이다. 올해 설정액은 58조 8,420억 원(지난 11월 30일 기준)으로 전년(53조 4,488억 원) 대비 10% 증가했다. 이 같은 증가율은 관련 통계가 집계된 2006년 이후 가장 낮은 수치다. 실제로 해외 대체투자 열풍 속에 지난해 해외 부동산 펀드 설정액은 전년 대비 지난해 38% 급증했었다.

사실 해외 부동산은 국내 대체투자 업계의 주 수입원이었다. 초대형 투자은행(IB) 출범으로 발행 어음을 찍어 확보한 유동성을 무기로 해외 주요 거점의 대형 오피스를 사들였다. 한 건에 수천억 원을 투자할 수 있고 수수료 수입도 짭짤했다. 운용사들은 알짜 자산을 몇 년 뒤 되팔아 큰 차액을 기대했다.

그러나 올해는 사정이 달랐다. 코로나19로 재택근무가 확산하고 오피스 수요가 급감했다. 해외 현지 실사도 전면 금지됐다. 한 운용사 관계자는 “코로나19가 얼마나 지속할지 모르는 상황이라 투자 자산에 대한 가치 평가 자체가 어려워졌다”고 말했다.

그렇다고 코로나19 핑계만 대고 있을 수는 없었다. 대체투자의 대체재로 안정적 수익이 가능한 해외 인프라와 물류 센터, 데이터 센터가 인기를 끌었다. 국내 대체투자 딜 중 최대 규모로 평가받는 NH투자증권의 10조 원 규모의 아부다비석유공사 천연가스 파이프라인 지분 인수가 대표적이다. NH증권은 1조 6,000억 원의 지분을 인수했다. 신한금융은 세계적 유통 기업 아마존의 물류 센터에 약 3,100억 원을, 교직원공제회와 수협 등은 마이크로소프트 등을 임차인으로 하는 북미 데이터 센터에 1,500억 원을 투자하기도 했다. 도심이 아닌 교외의 멀티 패밀리(임대 아파트)도 새로운 투자처로 떠올랐다.

국내에서는 막대한 유동성을 바탕으로 해외와 달리 오피스 시장에 돈이 몰렸다. SK그룹의 본사 서린빌딩은 3.3㎡(평)당 3,900만 원대로 총 1조 원에 거래됐다. 강남에서는 6월 현대해상 빌딩이 최고가를 기록한 지 두 달도 되지 않아 더피나클타워가 최고가(평당 3,400만 원)를 다시 썼다.

투자 방식도 다양화됐다. 투자 건에 대해 프로젝트 펀드로 집행하던 방식은 다양한 건에 투자할 수 있는 블라인드 펀드 방식으로 전환됐다. 국민연금은 오피스 투자 대신 해외 부동산 개발에 나섰다. 미국 부동산 운용사인 하인스와 약 1조 6,000억 원 규모의 조인트벤처(JV) 펀드를 세웠다.

내년 시장 전망은 아직 불투명하다. 특히 해외시장에서 오피스 수요가 줄어 그동안 투자했던 증권사의 미매각 자산에 대한 우려가 커지고 있다. 오는 2025년까지 총 51조 4,000억 원의 해외 부동산 펀드 만기도 돌아온다. 코로나19 직격탄을 맞은 상업용 부동산이 전체 64%(오피스 53%, 호텔과 리조트가 11%)다. 한 운용 업계 관계자는 “대체로 선순위나 중순위 대출을 많이 했지만 에쿼티(지분) 투자를 한 경우 가치 하락의 직격탄을 맞을 것”이라고 말했다.
https://www.sedaily.com/NewsView/1ZBSORDYX1

부동산뉴스