언택트 시대 맞은 오피스 시장...마케…

언택트 시대 맞은 오피스 시장...마케팅 여부에 '승패' 갈린다

빌딩매매

올해 오피스 시장을 현재와 이전으로 나눈 가장 큰 요인은 신종 코로나 바이러스(코로나19)였다. 코로나19는 오피스 빌딩의 사용 환경과 방식도 변화시켰다. 재택근무와 유연근무는 더 이상 낯선 것이 아닌 ‘뉴노멀’로 자리 잡고 있다. 국내 오피스 시장도 코로나 시대를 맞아 변화의 첫 걸음을 내딛고 있다.

내년에는 주요 오피스 시장의 공실률이 공급 감소로 인해 낮아질 전망이다. 코로나19에 강한 업종과 대기업을 중심으로 수요는 견고하게 이어질 것으로 예상된다. 다만 재택근무로 인해 외국계 기업을 중심으로 임차 면적을 줄일 가능성도 제기된다.

올해 국내 오피스 시장에 영향을 준 두 가지 요인은 코로나19 확산과 오피스 공급 물량 확대다. 쿠시먼앤드웨이크필드(C&W) 코리아는 지난 17일 서울 소재 오피스빌딩에 임차하고 있는 161개의 임차사를 대상으로 코로나19확산 이후 달라진 오피스 이용행태에 대한 조사 결과를 발표한 바 있다. 해당 조사에 따르면 오피스빌딩 임차사들은 ‘재택근무’, ‘유연근무’, ‘직원간 대면접촉 제한’, ‘직원간 거리두어 앉기’, ‘공유오피스 사용’ 등의 5가지 조치 중 평균 2.4개의 사무조치를 시행했다.

서울 주요 오피스 권역별 중 CBD(도심)권역의 오피스 임차사들이 2.6개의 사무조치를 실시해 가장 적극적이었다. 해당 권역의 경우 외국계 임차사들이 주로 밀집해 있기 때문이라는 것이 해당 보고서의 분석이다. 가장 많은 응답이 나온 차지한 사무조치 유형은 ‘재택근무’(69.6%)와 ‘유연근무’(68.3%)로 나타났다. 업종별로는 ‘IT’업종이 재택근무 비율이 80%로 가장 높았다.

코로나19 확산 방지를 위해 도입된 재택근무와 유연근무는 향후에도 ‘뉴노멀’로 자리잡을 가능성이 높다는 것이 C&W 관계자의 설명이다. 재택·유연근무 시행사 중 전체의 69.1%가 이에 만족했다는 답변을, 향후 시행여부에 관해서는 51%가량이 시행 의향이 있다고 답했다. 특히 200인 이상 임대사의 경우, 향후 재택·유연 근무를 시행하겠다고 답한 비율은 61.5%를 기록했다.

외국계 임차사 “임차면적 감소 의향 60%”

재택근무·유연근무 등의 이유로 사무공간 면적 축소를 고려하겠다는 응답도 36%로 높게 나타났다. C&W 관계자는 “오피스 면적 감평에 대한 비중이 높은 순위를 차지한 것은 코로나19로 인해 사무공간에 대한 인식이 크게 바뀌었다는 것을 의미한다”고 지적했다.

특히 외국계 임차사들의 경우 향후 임차면적을 줄이는 방안에 대해서도 더욱 적극적이다. 향후 오피스 시장에 영향을 줄 가능성이 있는 부분이다. C&W 관계자는 “외국계 임차사의 경우 60.5%가 임차 사무공간의 면적을 감평했거나, 고려하고 있다. 전체 평균 응답인 34.2%에 비해 2배 가량 높게 응답한 것이다”라고 말했다.

공급 축소에 공실률 7~8%대 하락

올해 코로나 시장에 영향을 준 또 다른 요인은 바로 여의도 ‘파크원’등을 비롯한 대규모 오피스 물량 공급이었다. 올해 하반기에 대규모 오피스 공급으로 상반기 대비 공실률이 상승했다는 평가다. C&W 관계자에 따르면 A급 오피스 빌딩은 2018년부터 지난해 1분기까지 CBD 권역을 중심으로 공실률을 줄였다.

여의도 파크원 전경. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자
이후 올해 2분기 코로나19로 인한 경기 위축과 하반기 초대형 오피스 준공이 이어지면서 공실률이 상승한 상황이다. C&W 관계자는 “여의도 권역의 파크원(37만6181㎡)과 도심업무지구의 그랜드센트럴(12만5373㎡) 등 초대형 오피스의 경우, 올해는 준공 전 선임대가 많이 되지 않은 상태로 공급돼 공실률을 끌어올린 요인으로 작용했다”고 설명했다.

내년 공실률은 올해 하반기보다 다소 떨어질 전망이다. 내년 초에 강남업무지구에 내 준공되는 ‘센터필드’ 외에는 신규 공급이 전무한 상황이기 때문이다. C&W는 내년 서울 A 등급 오피스 전체 평균 공실률이 올해보다 낮은 7.2%~8.8%를 기록할 것으로 내다보고 있다.

대기업·코로나19에 강한 업종, “임차 주도”

내년 오피스 시장과 공실률의 향방은 공급보다는 수요에 초점을 맞춰야 한다는 것이 해당 관계자의 설명이다. C&W 관계자는 “내년 임차수요의 경우, 대기업 중심의 임차인 이전 수요와 코로나19에 강한 업황을 중심으로 신규수요가 형성될 것”이라고 내다봤다.

C&W 관계자는 “올 겨울 코로나 19 재확산과 올해 하반기와 연초 공급된 오피스 물량이 워낙 커, 완전히 물량을 소화하는데는 시간이 다소 걸릴 것”이라면서도 “올해와 내년 공급 오피스 빌딩의 규모와 입지를 보면 높은 경쟁력을 가지고 있다. 이전을 희망하는 임차사의 잠재적 임차 수요가 상당할 것이다. 해당 빌딩들의 경우 각 권역에서 명목 임대료가 가장 높지만, 임대인의 마케팅 여부에 따라 공실면적 해소기간이 좌우될 것”이라고 말했다.

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