4000억 몸값' H스퀘어 매각 숨고르기

코람코자산신탁이 H스퀘어 매각 숨고르기에 나선 모양새다. 당초 이달 중순께 주관사를 선정하고 시장 태핑에 나설 예정이었다. 코로나19가 대유행하면서 매도자 측은 주관사 선정 절차를 잠시 중단했다.
매각은 내년 주관사 선정부터 다시 재개될 전망이다. 매도자 측은 해당 빌딩을 보유한 프로젝트금융투자회사(PFV)의 만기 연장이 힘들다는 점을 근거로 연초부터 지체하지 않고 곧바로 관련 절차를 추진할 것으로 보인다.

22일 부동산업계에 따르면 코람코자산신탁은 H스퀘어 매각 주관사를 내년 초 선정한다는 방침이다. 앞서 지난달 입찰제한요청서(RFP)를 발송하고 이달 초 주관사를 선정할 예정이었다. 매각 일정이 순연된 것은 코로나19 탓이다. 코로나19 다시 대유행하면서 장기화하고 있다. 이에 무리하게 절차를 진행하기보다 한 템포 쉬어가는 선택을 한 것으로 보인다.

H스퀘어는 원매자 협상이 주도권을 쥐고 갈 가능성이 높은 딜이다. 프로젝트금융투자회사(PFV)의 만기 도래 전에 무조건 매각해야 하기 때문이다. H스퀘어를 보유 중인 PFV의 존속기한 연장이 불가한 것으로 파악된다. 반드시 매각을 해야 하는 상황인 만큼 시장에선 원매자가 협상의 우위에 있을 것으로 보인다. 가격에 영향을 줄 수 있는 변수를 최대한 제거하려는 의도도 깔린 것으로 분석된다.

부동산업계 관계자는 "매도자 측이 연내 주관사 선정을 하지 않겠다는 방침을 세운 것으로 안다"며 "다만 PFV의 만기 연장이 불가능하다 보니 오래 지체하지 않고 연초부터 곧바로 움직일 가능성이 높다"고 말했다.

H스퀘어는 경기도 성남시 판교 내 도시지원시설용지에 개발된 오피스 빌딩이다. 2006년 개발이 본격화됐는데, 이후 5년 후인 2011년 준공됐다. 지하 4층~지상 10층, 연면적 8만5140㎡ 규모로 건립됐다.

개발은 코람코자산신탁 주도로 이뤄졌다. 코람코자산신탁은 PFV인 판교에스디투를 설립하고 투자자를 모집했다. 에쿼티 투자자로 참여한 곳은 하나은행과 대한지방행정공제회, 우리은행, 한화손해보험, 도모스프라임 등이다. 에쿼티 규모는 600억원이다.

이외 나머지 2049억원은 프로젝트 파이낸싱(PF)로 조달했다. 대주단은 우리은행과 대한생명보험, 한화손해보험, 신한은행, 대한지방행정공제회 등으로 구성됐다. 금리는 4.26%로 모두 동일하게 적용됐다. 연간 이자율로 87억원이 발생하는 꼴이었다. 이후 코람코자산신탁은 안정적으로 빌딩을 관리하며 투자금 회수시기를 저울질 해왔다. 우선 초기 설정된 만기는 15년이다.

이번에 코람코자산신탁이 H스퀘어 거래를 성사시키면 15년여 만에 투자금 회수에 성공하게 된다. 시장에서 거론되는 H스퀘어 몸값은 4000억원 선이다. 3.3㎡당 1000만원 중후반대 수준이다.

이는 앞서 판교 알파돔 시티에 자리한 카카오빌딩 수익증권 매각가와 약 1000만원 가량 차이를 보이는 액수다. 카카오빌딩 수익증권은 3.3㎡당 2600만원의 거래가 성사됐다. 총 거래금액은 4800억원이다.

부동산업계 관계자는 "단일소유인 카카오빌딩과 달리 H스퀘어는 구분소유의 건물이기 때문에 가격 산정에 불리한 측면이 있다"며 "테크노밸리에 자리하고 있다보니 입주 업종도 제한적인 점도 영향을 미친 것으로 보인다"고 지적했다.

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