4층은 되는데 5층은 안되는 도시형생…

4층은 되는데 5층은 안되는 도시형생활주택 임대업… 전문가들 "보완해야

임대용으로 도시형생활주택을 분양받은 유주택자들이 건물의 층수에 따라 희비 엇갈리게 됐다. 정부가 부동산 보유세를 늘리고 각종 세금 경감 제도를 줄였는데, ‘주택으로 사용하는 층수’를 기준으로 적용 여부를 달리 했기 때문이다.
8일 부동산업계에 따르면 정부가 아파트를 장기일반민간임대주택 대상에서 제외하는 정책을 추진하면서, 시중은행 부동산투자자문센터 등에 도시형생활주택 보유자들의 상담이 꾸준히 이어지고 있다.

도시형 생활주택은 1~2인 가구 증가에 따른 주거 수요를 충족하기 위해 지난 2009년 도입됐다. △전용면적 85㎡ 이하 △300가구 미만 공동주택이다. 바닥면적과 주거전용면적 기준에 따라 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택, 원룸형으로 나뉜다.

최근 문제가 된 것은 도시형 생활주택이 건축법상 공동주택으로 분류되고, 전용면적 50㎡ 이하인 원룸형이더라도 해당 건물의 5개층 이상이 주택으로 사용되면 이 역시 아파트로 간주된다는 점 때문에 발생하고 있다. 지난 8월 18일 개정된 민간임대주택법에 관한 특별법에 따라 아파트는 임대기간이 지나면 자동으로 임대주택에서 말소되고 신규 등록도 어려워졌다.

면적이나 공시가격이 똑같은 원룸형 도시형생활주택이더라도 4층짜리 건물이면 임대사업자 혜택을 계속 받을 수 있다. 반면 5층짜리 건물이 모두 주택으로 쓰이고 있으면 아파트 취급을 받아 혜택이 없어질 운명에 놓였다.

이 경우 조정지역에 본인이 거주하는 집을 보유한 임대사업자라면 원룸형 도시형 생활주택을 1채만 보유해도 종합부동산세 대상이 될 수 있는 셈이다. 조정지역 2주택 이상 보유자나 3주택 이상자부터는 공시가격 합계액이 1인당 6억원을 초과하는 금액에 대해 종부세가 0.6~3.2% 부과된다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "원룸형의 경우 분양받은 이후에는 자산가치가 떨어진데다 임대수익에 대한 과세도 강화되는 추세이기 때문에, 은퇴하고 여유자금을 굴리려고 여러 채 분양받은 경우에는 보유하기도 팔기도 난감해진 상황"이라면서 "양도세 부담을 덜기 위해서는 임대기간에 맞춰서 도시형생활주택부터 순차적으로 처분하고, 본인이 거주하는 집을 1가구 1주택 비과세 기간을 채운 다음 매도하는 방법밖에 없다"고 말했다.

하지만 팔려고 해도 팔기가 쉽지는 않은 경우가 많다. 원룸형 도시형생활주택은 공급면적 20~40㎡인 초소형이 대부분이다. 서울을 기준으로 1억~2억원대에 분양됐지만, 건물의 가치는 시간이 갈수록 감가상각되는 경우도 많다.

부동산 전문가들은 도시형생활주택까지 임대사업자 대상에서 빼는 것은 무리라고 보는 경우가 많다. 1·2인 가구용 임대주택을 공급하는 시장이 안정적으로 작동되도록 하려면 제도를 보완해야 한다는 것이다. 대다수 도시형생활주택은 시세가 크게 오르지 않으면서 임대 공급이라는 순기능을 한다는 이유에서다.

심교언 건국대 경영대학 부동산학과 교수는 "최근 부동산 보유세와 임대수익 과세 강화에 더해 정부까지 원룸 등 소형 주택을 공공임대로 공급하겠다고 나서면서 원룸 등의 임대수익률은 크게 하락세를 보이고 있다"면서 "도시형생활주택은 아파트와 달리 여러 채를 보유해도 부동산 시장에 큰 영향이 없고 1인가구에게 임대주택을 공급하는 역할은 크게 하고 있기 때문에 오히려 세제 혜

택을 줘야 한다"고 말했다.

이런 문제가 지적되자 원룸형 주택에 한해 민간임대주택으로 계속 등록할 수 있도록 허용하는 법안도 발의됐다. 도시형생활주택 등 1인 가구를 위한 임대주택 공급이 위축될 가능성을 우려하는 목소리가 크기 때문이다. 김교흥(더불어민주당) 의원이 대표발의한 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 개정안은 지난달 국회 국토교통위원회에 상정됐다.

https://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2020/12/08/2020120801121.html

부동산뉴스