신한알파리츠, 유상증자 또 완판…다…

신한알파리츠, 유상증자 또 완판…다물리츠 도약

신한알파리츠가 대일빌딩 편입을 위해 유상증자에 나서 투자자 조기 모집에 성공했다. 지난해 용산 더프라임타워 인수자금 마련에 성공한 이후 이번이 두번째다. 국내 앵커리츠(Anchor REITs) 중에서 유일하게 다물(多物) 리츠로 도약했다는 평가를 받는다.

21일 관련 업계에 따르면 신한알파리츠는 20일부터 이틀간 구주주를 대상으로 유상증자 공모청약을 실시한 결과 청약률 100%를 넘겼다. 주당 발행가액은 5860원으로 모집자금 275억원을 확보했다. 실권주가 발생하지 않아 금명간 일반공모 철회신고서를 제출할 예정이다. 이번 딜의 대표주관은 신한금융투자가 맡았고 공동주관사로 삼성증권이 참여했다.

모집자금 가운데 250억원은 타법인 증권 취득용으로 남대문로 대일빌딩 인수를 위해 쓰인다. 대일빌딩은 취득시점인 3월만해도 임대율이 저조했지만 최근 임대율 100%를 기록했다. 인수 한달 만에 전층 사무실에 대한 임대차 계약을 모두 체결했다.

시장에선 유상증자 흥행 배경으로 최근 주가대비 낮은 발행가액을 꼽았다. 코로나19에도 불구하고 신한알파리츠 주가는 주당 6500원을 상회했다. 투자자 사이에서 리츠 옥석 가리기가 진행되면서 임대율이 높은 신한알파리츠로 오히려 자금이 몰렸다.

신한알파리츠는 임차업종이 분산된 덕에 임대율이 99.8%에 달하고 있다. 코로나19 이후 대형 빌딩의 공실률이 늘어난 점을 감안하면 사실상 공실리스크가 없는 셈이다. 앵커리츠 초기만 해도 편입자산 하나로 모든 리스크가 집중되는 측면이 있었지만 서서히 유상증자를 통해 자산을 늘려나가면서 리츠 자체의 강점이 드러나고 있는 것으로 보인다.

리츠 편입자산은 총 세개로, 판교 크래프톤 타워와 대일빌딩이 임대율 100%를 유지했다. 용산 더프라임타워도 임대율 99.8%로 우량 임차인을 유지하고 있다. 초기 편입한 판교 크래프톤 타워가 상대적으로 외부변수에 영향을 받지 않은 데다가 자산관리회사인 신한리츠운용이 임차업종 분산에 공을 들인 영향이 컸다.

투자자들은 임대차계약 만기시점이 고르게 분산돼 있어 공실 부담을 덜 느낀 것으로 파악된다. 신한알파리츠는 2022년까지 3년간 임대차계약 만기 도래물량이 면적기준 5000평(1만6500㎡)을 밑돈다. 2023년 1만평(3만3000㎡)을 상회하지만 이후 2028년까지 만기물량이 거의 없는 편이다. 전체 임대면적은 4만4617평(14만7000㎡)이다.

편입자산 인수를 위한 대출금리 역시 지속적으로 낮아지고 있는 추세로 나타났다. 초기 3.3% 수준에서 용산 프라임타워 당시 3.2%의 대출금리로 조달했다. 최근 대일빌딩 인수 당시에는 2.9%의 대출금리를 활용했다.

편입 자산의 총 투자비는 8866억원이다. 크래프톤 타워가 6376억원으로 가장 많고 더프라임타워에 1755억원의 자금이 들어갔다. 나머지 735억원이 대일빌딩 인수를 위해 쓰였다. 주당배당금은 매년 목표배당금을 상회하는 수준으로 실시되고 있다.

신한알파리츠는 2018년 8월 상장한 이후 모두 3번의 배당을 실시했다. 1기에는 목표배당금액인 1주당 116억원을 주주들에게 약속대로 분배했으며 2기와 3기는 모두 배당규모가 목표를 상회했다. 목표주당배당금은 각각 주당 134원, 138원이었으나 실제로는 목표치를 상회하는 주당 137원과 140원을 나눠줬다. 4기에는 주당 150원을 배당하는 안건을 승인했다.

신한알파리츠는 지난해 상장 후 처음으로 유상증자를 진행한 경험이 있다. 용산 더프라임타워 인수자금 마련을 위한 구주주 공모청약 결과 109.11%의 청약률을 기록했다. 모집자금 486억원을 확보할 수 있었다.

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