국민연금 매각 '시그마타워' 거래구조…

국민연금 매각 '시그마타워' 거래구조 윤곽

빌딩매매

투게더투자운용이 잠실 시그마타워 인수 작업을 순조롭게 진행 중이다. 매도자 측과 대략적인 가격 협의를 마치고 리츠 인허가 작업에 착수했다. 국토부의 인허가 절차가 마무리되면 매매 계약을 체결하고 거래를 매듭지을 것으로 보인다.
9일 부동산업계에 따르면 투게더투자운용이 잠실 시그마타워 인수주체로 내세울 리츠 '투게더한라시그마위탁관리부동산투자회사'를 설립하고 인가 작업에 착수했다. 인허가에 걸리는 시간을 고려하면 내년 초 클로징될 것으로 전망이다.
현재 큰 틀에서 가격 협의는 마무리된 것으로 전해진다. 현재 거론되는 가격은 단위면적(3.3㎡)당 1600만원 선이다. 시그마타워의 매각 대상 연면적 고려시 매각가는 1300억원 선이다.

잠실 시그마타워는 한라건설이 시공한 건물이다. 1996년 준공된 시그마타워는 지하 7층~지상 30층으로 이뤄져 있다. 대지면적은 4959㎡, 연면적은 6만8636㎡다. 준공 당시 최첨단의 환경시설을 갖춰 '국내 최초의 환경아파트'라는 호칭이 붙기도 했다. 이번 시그마타워의 매각 대상 면적은 약 2만7768㎡이다. 지상 1층과 2층의 일부, 4층부터 11층 등이다.

투게더투자운용은 취득세 등 부대비용까지 고려해 리츠를 통해 1477억원을 조달한다는 계획이다. 리츠는 에쿼티(equity) 509억원, 론(loan) 968억원 등으로 구조를 짰다. 에쿼티는 앵커 투자자로 한라그룹이 나서는 만큼 순조롭게 나머지 부분도 채워질 것으로 보인다.

이렇게 거래가 종결되면 국민연금은 세 번째 시도만에 잠실 시그마타워 투자금 회수에 성공하게 된다.

앞서 국민연금은 잠실 시그마타워를 매입한 시기는 2006년 9월이다. 당시 코람코자산신탁이 설립한 리츠인 '코크렙NPS제1호'를 비히클(vehicle, 투자수단)으로 활용했다. 매입가격은 토지 388억원, 건물 482억원으로 총 871억원이다. 현재 장부가액은 779억 원이다.

이후 두 차례에 걸쳐 투자금 회수에 나섰다. 처음 매각에 나서 시기는 2014년 말께다. 한라그룹이 책임임차하고 있는 만큼 낮은 공실률이 매력적인 요소로 꼽혔다.

하지만 매각이 성사되지 않았다. 원매자들의 가격 눈높이가 기대를 충족하지 못했다. 이후 2017년 다시 한 번 매각에 나섰다. 딜로이트안진을 주관사로 선정하고 마케팅도 활발했다. 하지만 이번에도 문제는 가격이었다.

당시 매도자 측은 3.3㎡당 1200만~1300만원대 수준을 기대했다. 비슷한 시기에 매각된 삼성생명의 잠실 빌딩이 기준이 됐다. 매각 연면적을 고려하면 1000억원 초반대 선이면 거래가 성사될 가능성이 높았다. 하지만 이번에도 1000억원을 밑도는 가격을 제시 받으면서 다음을 기약했다.

매도자 측 관계자는 "이번엔 과거와 달리 시장상황이 받쳐줘서 매각이 가능할 것으로 점쳐진다"며 "대기업이 투자자로 나서는 만큼 가격만 순조롭게 협의되면 딜 종결은 무난할 것"이라고 말했다.

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